«Что будет с ценами на жилье?» - самый распространенный, всегда актуальный и значимый вопрос в сфере недвижимости. И он всякий раз звучит тем настойчивее, чем сложнее и неопределеннее ситуация в стране. Как сейчас. Сегодня своим видением перспективы на предмет цен на жилье делится генеральный директор группы компаний «Триумф» Борис Горелик.
- Борис Владимирович, для начала: как вели себя цены на жилье первые девять месяцев 2014 года.
- Главная тенденция года: объем спроса снижается, число предложений растет. Соответственно, первые девять месяцев цены на жилье топтались на месте, при незначительных фоновых колебаниях. Причем следует оговориться, топтались в рублях, а в долларах потихонечку падали.
Наиболее заметным событием на рынке жилой недвижимости стал резкий скачок спроса в конце февраля – начале марта (плюс 39%). Сказались макроэкономические показатели, события в банковском секторе, многочисленные слухи о грядущей после олимпиады девальвации, затем реальные колебания курса рубля и т.д. Многие, «спасая деньги», в панике скупали все подряд, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Однако даже такой всплеск привел лишь к незначительной корректировке цен в сторону увеличения – около 3%. А потом и вовсе наступила стагнация, на которую не повлиял даже приход осени – традиционного времени роста спроса и цен.
Динамику цен определяет целый ряд факторов, каждый из которых с разной степенью влияет на рынок. Один из первоочередных факторов – цены на нефть. Есть даже такое выражение: в жилах российского рынка недвижимости течет нефть. Падение цен на нефть с небольшим лагом обязательно приводит к снижению долларовых цен на недвижимость.
Кроме того, ужесточается кредитная политика в ипотечной сфере. Рост коммунальных платежей и ожидаемый рост налогового бремени на собственников недвижимости, особенно в части избыточных метров, приводит к поступательному снижению инвестиционной привлекательности жилья. Содержать его, тем более излишнее, становится все накладнее.
И все это на фоне падения доходности во многих отраслях экономики, что приводит к снижению платежеспособного спроса населения.
- Любой прогноз по ценам предполагает множество вариантов развития сценария: может, будет так, а может, эдак. Не смахивает ли это на гадание на кофейной гуще?
- Рассматривать все возможные векторы развития ситуации необходимо. Здесь все дело в удельном весе, доле вероятности того или иного варианта сценария. Если рынок с вероятностью, скажем, 65% будет падать, то стоит задуматься и продавцам, и покупателям ....
- И каков Ваш прогноз по ценам на жилье на обозримую перспективу?
- С максимальной долей вероятности можно сказать, что до конца текущего года цены так и будут плестись за инфляцией, не опережая ее.
С определенной долей вероятности (20-25%) данная ситуация получит свое продолжение и в следующем году: цены будут следовать за инфляцией. Однако гораздо вероятнее, что реальные цены начнут снижаться. И не только в долларовом эквиваленте, но, предполагаю, и в рублевом.
Разумеется, может произойти всякое. Санкции отменят, нефть взлетит в цене или раскрутится такой маховик инфляции, при котором рублевые цены неизбежно полезут вверх. Но эти варианты не столь вероятны.
Вообще, на рынке жилья есть своеобразный индикатор – элитная недвижимость, которая первой обозначает симптомы дальнейшего развития рынка. Это как фондовый рынок, первым реагирующий на состояние дел в экономики. Предыдущий кризис в сегменте лакшери начался не в 2008-м, а в 2007 году, когда вроде бы еще была стабильность, но хоромы на Рублевке уже перестали продаваться. Так вот сейчас платежеспособный спрос разошелся с лакшери на максимальное расстояние. И ликвидность в этом классе выглядит весьма проблематично. Это звонок.
В первую очередь падение должно затронуть второй-третий эшелон рынка жилья – старенькие «панели», крайние этажи «хрущевок» и т.д. На первичном рынке потребители, возможно, не сразу заметят скорректированные ценники. Девелоперы не любят демонстрировать отрицательную динамику, камуфлируя ее разного рода «презентами»: «квадрат» вроде бы стоит, как и прежде, но при этом предлагаются разного рода рассрочки, предполагаются подарки вроде «купи 40 метров и получи 3 бесплатно» и т.д. Но реально – это снижение, только скрытое.
Одним словом, учитывая уровень платежеспособности населения, макроэкономическую ситуацию, нешуточные объемы ввода жилья, в том числе эконом-класса, и целый ряд прочих значительных факторов, ценам на жилье есть куда падать. Вопрос – в интенсивности падения, о котором можно будет говорить, думаю, на исходе зимы.
Источник: ppl.nnov.ru
