Сумеречной петербургской осенью (после введения санкций, но до перехода на зимнее время) покупатель на рынке жилья чувствовал себя, как в супермаркете на распродаже: всего много, все пестро, но боязно — не надули бы! Акции, скидки, рассрочки, спецпредложения, нестандартные презентации — креатив зашкаливает
Тысячи петербуржцев использовали квадратные метры в качестве альтернативной валюты. Что и обеспечило подъем спроса с марта по май. Второй раз этот фокус не прошел: падение рубля в сентябре — октябре к существенным изменениям спроса не привело.
В то же время Петербург — наряду с Москвой — остается одним из главных российских магнитов, вытягивающих ресурсы и людей из прилегающих и дальних регионов. И чем хуже ситуация по экономике в целом, тем сильнее действует эта тяга.
В октябре, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в новостройках города и ближних районов Ленобласти предлагалось 4,4 млн кв. м. Прибавка за год — более 20%. Сейчас квартиры продаются примерно в 840 проектах (около 10 млн кв. м общей площади). Рекордный показатель за всю историю рынка. С сентября 2013 г. до сентября 2014 г. граждане заключили договоры на 4,66 млн кв. м, девелоперы выставили на рынок 6,41 млн кв. м в новых проектах. Навес предложения продолжает расти. А спрос все ощутимее отстает. В I квартале 2014 г. на фоне общего ажиотажа покупатели приобрели 1,31 млн кв. м — застройщики вывели 1,48 млн. Во II квартале спрос поглотил 1,1 млн кв. м, предложение пополнилось на 1,22 млн. В третьем купили 1,09 млн кв. м — девелоперы предложили еще 1,38 млн кв. м.
«Всего за девять месяцев объем спроса увеличился на 27,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — говорит руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. — С января по сентябрь граждане приобрели 3,5 млн кв. м. За девять месяцев прошлого года застройщики продали 2,75 млн кв. м». То есть в абсолютных цифрах спрос растет. Непонятно лишь, насколько продолжительной будет эта тенденция. А главная проблема — в том, что предложение увеличивается быстрее. Холдинг «ЛенспецСМУ» купил 3 га за 1 млрд руб. Компания «Пантикапей» заявила о строительстве очередного миллионника в Буграх. ГК ЦДС согласовала проект застройки на 4,3 млн кв. м в Новосаратовке. И как притормозить этот процесс, тоже не ясно.
Сергей Дмитриев, советник гендиректора Института независимой оценки, полагает, что кризис в сфере жилищного строительства уже начался и активно развивается: «Думаю, он будет более "ярким", чем предыдущий (2008-2009 гг.). Полагаю, ситуацию будут определять два негативных и сильно выраженных фактора: существенный прирост жилой площади, уже введенной и планируемой к вводу, и снизившийся реальный уровень затрат населения на улучшение жилищных условий, а также негативные ожидания относительно реальных доходов в ближайшем будущем. В структуре расходов будет расти доля затрат на текущее потребление и, вероятно, на накопления. Должны заметно уменьшиться объемы потребительского и ипотечного кредитования. Средств, направляемых на приобретение жилья, в ближайшей перспективе будет заметно меньше».
«Причин спада две, — говорит Павел Андреев, руководитель компании "Л1". — Это постоянное колебание курса основных валют и рост ставок по ипотеке. Бороться с этими факторами на уровне не то что одной отдельно взятой компании, но и отрасли в целом невозможно. Но стоит помнить, что недвижимость — один из немногих товаров, который за время кризисов только накапливает отложенный спрос».
В борьбе за внимание и кошелек покупателя девелоперы используют несколько типовых схем. Акции и скидки — само собой; рассрочка; управление информационными потоками; более профессиональное продвижение проектов; акцентированное развитие окружающих территорий («комфортная среда»); вывод на рынок новых форматов (прежде всего малоэтажки и апартаменты).
Осенью в популярном издании «Бюллетень недвижимости» начало выходить приложение «Скидки и акции» (и на одноименном портале, и в печатной версии). Листаем наугад. Компания КВС в ЖК «Амазонка» по субботам дает скидку в 100 000 руб. на любую квартиру. В ЖК «Тридевяткино царство» предлагают квартиры из «ограниченной серии» (15 штук) — по 2,3 млн руб. В ЖК «Полежаевский парк» обещают iPhone 6 в подарок. Компания «Приматех» рекламирует «лучшие цены только сейчас» в реконструируемом доме на Старо-Петергофском проспекте — от 80 000 руб. за 1 кв. м (для центра и впрямь недорого). ЖК «Огни залива» на Ленинском проспекте заявляет скидку: «Всем минус семь». Почему, кстати, именно семь? Для рифмы? А если кто-то из покупателей скажет: «Просим минус восемь»? ЖК Grona Lund от скандинавского концерна NCC обещает: «Зимой будет жарко!» (если купить квартиру с сауной, то отделку сауны под ключ застройщик подарит). ЖК «Граффити» на Парашютной (от компании «Ойкумена») не поскупится на место в паркинге — в качестве приложения к квартире. Правда, не навсегда — на год. И так далее.
Раздел «Спецпредложения» действует и на портале «Новостройки Санкт-Петербурга», и, по словам руководителя проекта Сергея Орлова, пользуется растущим спросом у застройщиков. Комплекс Time от компании «Северный город» — минус 15%. Комплекс «Платинум» — дисконт в 300 000 руб. на квартиры от 65 кв. м. ЖК «Дом на излучине Невы» предлагает «скидку размером с машину».
Интересный ход нашла компания «Тареал», чтобы предупредить недовольство дольщиков, озабоченных задержкой со сдачей первой очереди комплекса «Ванино». «Концепция проекта требовала, чтобы мы уже на первом этапе сделали сети на весь комплекс, — говорит начальник отдела продаж Яна Чубко. — Это было нелегко. Сроки пришлось сдвинуть. Мы предложили дольщикам компенсационный пакет, соразмерный тем пеням, которые пришлось бы выплатить по суду (мы работаем по 214-ФЗ). Это либо отделка на класс выше, либо установка сигнализации, видеодомофона, теплых полов; в отдельных случаях — бесплатная встроенная мебель».
По оценкам маркетологов, скидки стали стандартным рабочим инструментом. Но и покупатель стал грамотнее: он норовит сравнить «уникальное предложение» с аналогичными и сделать поправку на средний уровень цен, на динамику продаж. Когда инструмент становится массовым, его эффективность падает. Скоро, видимо, появится фирма, которая гордо заявит: «Никаких скидок ни на что!»
В рассрочку граждане приобретают 20-25% строящихся квартир. Как правило, приемлемые условия девелопер предлагает на начальной стадии проекта, чтобы подстегнуть спрос. Самые популярные варианты — «до окончания строительства» или до трех лет.
Весной финский холдинг ЮИТ буквально взорвал рынок, предложив по части своих объектов рассрочку на семь лет под 4% годовых на остаток (банкиры утверждают, что большинство заемщиков стремятся погасить ипотечный кредит как раз за 5-7 лет). Однако летом эту акцию скандинавам пришлось свернуть — риски стали непредсказуемыми. Кто знает, какой будет инфляция через семь лет. Тут на послезавтра аналитики не берутся загадывать. Но в среднем именно у скандинавских строителей (ЮИТ, «Леммикяйнен», NCC) наиболее выгодные условия оплаты (чего не скажешь о ценах). Предоставляя такую услугу, застройщики залезают на территорию финансистов.
«Хороший вариант заинтересовать покупателя — дать ему возможность заплатить основную часть стоимости квартиры через какой-то срок, не взимая с него проценты, — говорит начальник отдела маркетинга "Ленстройтреста" Марианна Ивлева. — К примеру, клиент платит 10% суммы, а затем в течение шести месяцев продает свою старую квартиру или копит деньги, для того чтобы спустя полгода внести минимум 40% от цены за новое жилье».
«Рассрочку тоже можно рассматривать как форму кредитования, — говорит Аркадий Бочарников, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России. — Если, конечно, сегодня компания может себе это позволить. Там, естественно, другие условия: срок, как правило, значительно короче, возможно, цена квартиры выше и т. д. Это же для строителей все равно замораживание средств. А нужно вести стройку, платить рабочим, налоги платить. Серьезную рассрочку могут себе позволить те, кто имеет доступ к финансовым ресурсам».
Год назад на саммите по пригородному строительству одним из самых ярких событий стало выступление специалиста по информационным войнам профессора Дмитрия Гавры (речь шла об использовании компромата, формировании негатива в социальных сетях и о том, как с этим бороться). Саммит проходит раз в полгода; весной его тоже ждали, но профессор был срочно вызван в Москву — «для консультаций». Дмитрий Гавра консультирует не только депутатов, но и крупные строительные фирмы. Эта тема — управление информацией — стала не просто актуальной, а жизненно важной для многих проектов, особенно тех, где изначально заложены конфликтные отношения с «аборигенами»: многоквартирный комплекс в частной застройке, высотка рядом с ИЖС, строительство жилья в зоне отдыха, комплексная застройка при дефиците транспортных связей или инженерных мощностей. В принципе, стройку под боком никто не любит. Но интернет делает естественное недовольство мощным рычагом.
Профессионально подходят к работе с информацией в группе «Л1» (поневоле — в силу затяжного корпоративного конфликта), серьезно занимается репутационными рисками компания «Росстройинвест», да практически все крупные компании обзавелись профильными специалистами. Трудные времена переживает ЖК «Черничная поляна» (конфликт с владельцами коттеджей в Юкках). Активизировались группы дольщиков в социальных сетях.
Целенаправленная «просветительская работа» девелоперов, работающих с апартаментами (ГК «Пионер», организаторы проекта «Салют!», группа «Бестъ» и др.), привела к тому, что граждане перестали шарахаться от непривычного формата, в конечном итоге — к росту продаж и увеличению доли рынка.
Промежуточный результат — теперь участники процесса за любой позитивной репликой, даже вполне искренней, видят происки корпоративных пиарщиков.
Уверенность в том, что трудные времена не за горами, подстегивает активность строителей в поиске качественно новых решений. Осваиваются непривычные места. Новосаратовка (на берегу Невы, у Вантового моста) было тихим коттеджным местом, пока ГК ЦДС не скупила там более 400 га и не заявила о масштабных планах: за 25 лет здесь собираются построить новый город более чем для 110 000 жителей (это больше, чем во Всеволожске, и примерно столько же, сколько в Гатчине). Компания ТИР осенью заявила в Красном Селе проект «Дважды два». Комплекс из двух панельных девятиэтажек разработала мастерская Владимира Цехомского, концепцию продвижения — компания «Волга-Волга», сайт — «101 медиа». Квартирография (только 1-комнатные квартиры и студии) ориентирована на молодых потребителей, стремящихся к самостоятельности (слоган «Твоя первая квартира»), а также на частных инвесторов, планирующих зарабатывать на аренде. Это все важные особенности: во-первых, в Красном Селе вообще новостройки наперечет; во-вторых, к относительно небольшому проекту привлекают профессионалов (раньше многие застройщики все это делали «на коленке»).
В ближайшее время появятся новые интересные проекты на Ржевке; застройщики пристально смотрят на промзоны у Митрофаньевского шоссе и прочие непопулярные ранее места.
Кстати, уже сейчас без особого риска можно назвать два тренда, которые будут определять привлекательность и ликвидность ЖК на следующем этапе, когда кризис из события превратится в ситуацию: качество управления комплексом и величина затрат на эксплуатацию.
Источник:www.vedomosti.ru/realty/
