тел. 8(8452) 469-439
Чапаева,59 2й этаж, зал 28
(ДЦ "Центральный")

Рынок недвижимости в кризис: сценарии выхода. Несмотря на свою молодость, российский рынок недвижимости переживает вместе со страной уже третий кризис

317

 Выход из очередного периода экономических потрясений может оказаться более затяжным. Зато менее драматичным.

Причины кризисов 1998-го, 2008-го и этого года принципиально различаются. Первый был обусловлен внутренними проблемами в экономике страны и носил локальный характер. Второй был спровоцирован потрясениями в западной банковской системе и охватил полмира. Причины нынешнего кризиса носят в большей степени геополитический характер. Присоединение Крыма и обострение отношений с Западом усугубили застарелые проблемы российской экономики.

Абрис событий выглядит схоже: существенное падение мировых цен на нефть сопровождается ослаблением отечественной валюты, снижением доходов населения и, соответственно, сокращением спроса на все товары, в том числе – на квадратные метры. Однако рынок недвижимости «тогда» и «сейчас» заметно различается. Понятно, что прямые аналогии неуместны. Тем не менее эксперты пытаются спрогнозировать развитие ситуации в жилищном строительстве, опираясь на опыт прошлых лет.

Рубль быстрее нефти

Все три экономических кризиса характеризовались снижением цен на нефть и падением курса рубля. Но масштабы бедствия заметно различались.

В течение 1998 года цена за баррель снизилась на 40% – с 15,6 до 9,7 доллара. В 2008-м падение было более резким и глубоким – на 70% за пять месяцев, со 142 долларов за баррель до 39. Но уже в начале декабря страны ОПЕК решили сократить добычу, и весной 2009 года начался рост цен.

В этом году нефтяные цены за пять месяцев упали на 46% – с 114 долларов за баррель до 61,5. До «рекорда» прошлого кризиса пока далеко. Однако нефтедобывающие страны отказались сокращать квоты, а значит – на быстрое восстановление цен рассчитывать не приходится.

Курс доллара в 1998-м начал свой отсчет с отметки 5,96 руб. и закончил на 20,65 руб. За год отечественная валюта обесценилась в три с половиной раза. В следующий кризис рубль подешевел всего в полтора раза, скатившись с 24 рублей за доллар летом 2008 года до 36-37 руб. к началу 2009-го. В течение следующих двух лет года курс постепенно восстановился до 27-28 руб. за доллар.

319-1

До начала девальвации этого года, осенью 2013 года, доллар стоил 32-33 руб. На момент написания текста он котировался на уровне 56,7 руб., то есть – стал на 80% дороже. Вероятно, из-за того, что рубль был отпущен Центробанком в свободное плавание, отечественная валюта обесценивается быстрее, чем нефть. И вряд ли кто-то возьмет на себя смелость спрогнозировать, каким будет валютный курс к весне.

Что касается конкретно рынка недвижимости, то он сегодня в совершенно иных «отношениях» с валютой, чем пятнадцать лет назад. «В 1998-м цены на недвижимость номинировались в долларах, а себестоимость строительства была рублевая. Тогда доллар подорожал в четыре раза, а цены упали вдвое. Возникла маржа, строить жилье стало выгодно, и именно поэтому стал создаваться масштабный девелоперский бизнес», – напоминает генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

Сейчас ситуация для бизнеса намного сложнее. Цены на строящуюся недвижимость номинируются в рублях, а затраты, по крайней мере, их часть, – в евро и долларах. В зависимости от класса жилья доля импортных стройматериалов и комплектующих составляет 10-30%. Соответственно, ослабление рубля ведет к росту себестоимости строительства и снижению маржи застройщиков.

Банки: с «чисткой», но без поддержки

Кризис 2008 года нередко называют «банковским» (говорить о самочувствии кредитной системы страны во время экономических потрясений 1998-го бессмысленно, ввиду ее зачаточного состояния). В 2008-2009 годах утратившие устойчивость западные кредитные организации перестали давать займы развивающимся странам, в том числе – России, что привело к дефициту средств в экономике. «Правительство оперативно накачало деньгами банки, столкнувшиеся с невозможностью перекредитования на Западе, для чего пришлось “распотрошить” заблаговременно созданную копилку Резервного фонда. Масштабного банковского кризиса удалось избежать», – вспоминает региональный управляющий банка «БКС Премьер» Вадим Исаков. Банковская система в тот кризис получила в разных формах около 4% ВВП.

Сегодня ситуация иная. Внешний долг превышает золотовалютные резервы, а Центробанк не спешит на помощь банковской системе. Более того: он внезапно и одномоментно поднял ключевую процентную ставку с 10,5 до 17%, подкосив на ближайшие месяцы саму идею кредитования. (В прошлый кризис ставка рефинансирования росла гораздо медленнее: с 10% в начале 2008-го до 13% – в апреле 2009 года). Зато, благодаря «зачисткам» Центробанка, банковская система подошла к нынешнему кризису в гораздо лучшем состоянии, чем в 2008-м.

319-2

                Применительно к рынку новостроек можно утверждать, что застройщики стали гораздо осмотрительнее сотрудничать с кредиторами, чем шесть лет назад, и есть надежда, что в этот раз проблемы с доступностью средств скажутся на них в меньшей степени. «Напомню, что предыдущий кризис для застройщиков во многом был связан именно с непролонгацией кредитов. Думаю, те, кто прошел трудности 2008-2009 годов, многому научились и стали аккуратнее в политике привлечения средств», – напоминает Михаил Возиянов.

Впрочем, любители рисковать есть всегда. «Несмотря на бо́льшую, чем в 2008-м, готовность бизнеса к кризису, заморозку проектов и банкротство отдельных застройщиков нельзя исключать. Однако, если общая ситуация в экономике не станет более критической, то этот процесс не будет столь же массовым, как в прошлый кризис», – прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Портреты» рынка

Для строительного бизнеса главное отличие последнего кризиса от предыдущих заключается не столько в нюансах экономической ситуации, сколько в положении дел на рынке недвижимости. По сути, в 1998-м, 2008-м и 2014-м годах мы видим три разных рынка. Назовем только ключевые факторы, которые могут серьезно повлиять на скорость выздоровления рынка недвижимости после очередного кризиса.

Прежде всего, принципиально различаются объемы строительства. В 1998 году в Санкт-Петербурге возводилось около 800 тыс. кв. м жилья. В 2008-м, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», объем нового предложения составил 1887 тыс. кв. м (в следующем году скатился практически до уровня 1998 года и затем восстанавливался более двух лет). В 2014-м в Петербурге и на прилегающих к нему землях Ленобласти начато около 5 млн кв. м нового строительства. Это беспрецедентный для рынка показатель.

Вторая отличительная особенность рынка-2014 – это глубина проникновения ипотечного кредитования. В 1998 году такой инструмент привлечения финансовых средств в покупку жилья попросту отсутствовал. В прошлый кризис ипотека просела в Петербурге с 37 млрд руб. в 2008-м до 7 млрд в 2009 году. Но так как ее роль на первичном рынке была невелика, трагедии не случилось.

Сегодня ситуация отличается кардинально. По прогнозам, в текущем году в Петербурге будет выдано около 100 млрд руб. кредитов, причем их львиная доля – для покупки строящегося жилья. «Так как на первичном рынке ипотека составляет не менее 50%, рынок неизбежно сожмется. Конечно, не на половину, но на сколько – пока непонятно. Коммерческие банки отзывают уже согласованные сделки и отказываются от одобрения новых кредитов, так как никто не может просчитать разумный уровень ставки. Количественные показатели по выдаче объемов ипотеки в 2015-м просчитывать пока бессмысленно», – утверждает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.

Возможные сценарии

В предыдущие два кризиса события на рынке строящейся недвижимости развивались примерно одинаково: ослабление валюты приводило к снижению доходов россиян, спрос падал, цены тоже. Но и предложение сжималось значительно – застройщики, оказавшиеся на пороге банкротства, замораживали проекты или вовсе покидали бизнес. Как было рассмотрено выше, примерно через 8-12 месяцев макроэкономические показатели улучшались, покупатели возвращались на рынок – и цены начинали «отрастать». «В 1998 году цены на недвижимость на первичном рынке Петербурга снизились с 532 до 311 долларов за метр – на 42%. Затем выросли до докризисного уровня в 2003-м, то есть – через пять лет. А в рублях сразу пошли вверх», – вспоминает президент компании NAI Becar Александр Шарапов.

После кризиса 2008 года история сначала повторилась – цены в валюте упали почти так же сильно, на 35%, с 3,8 до 2,3 тыс. долл. за «квадрат» (см. графики). Но к уровню 2007-го так и не вернулись. Максимум ($2,85 тыс. за кв. м) был достигнут к началу 2014 года. В рублях цены достигли докризисного уровня в 2012-м.

319-3

В данный момент долларовые цены в Петербурге с начала года «просели» почти на 30% – с 2,85 до 1,98 тыс. долл. за кв. м. Рублевые практически не изменились – благодаря волнам ажиотажного спроса, периодически накрывавшим рынок недвижимости в течение года. «Весь 2014 год спрос поддерживали внешние факторы, прежде всего девальвация рубля. Люди старались уберечь деньги в недвижимости, поэтому продажи шли активно. Однако с учетом снижения реальных доходов населения можно прогнозировать, что в следующем году спрос существенно снизится. Большинство из тех, кто мог себе позволить купить квартиру, уже это сделал. А сложности с ипотекой «отрезают» от рынка ту часть населения, у которых нет сбережений на покупку жилья», – полагает Олег Репченко.

В ответ на снижение спроса, ожидаемое в 2015 году, застройщики задействуют апробированное в прошлые кризисы средство – притормозят вывод новых очередей и проектов. Но вряд ли огромные объемы уже существующего на рынке предложения быстро придут в равновесие со сжавшимся спросом.

Есть несколько сценариев развития событий на рынке строящегося жилья. «Оптимальный, на мой взгляд, вариант – снижение рублевых цен в диапазоне 10-20% в течение четырех-пяти месяцев. Он устроил бы и покупателей, и строительный бизнес, который, поступившись частью маржи, смог бы сохранить объем сделок и продолжить реализацию проектов», – говорит Сергей Бобашев. Второй вариант, пессимистический, по мнению аналитика, приведет к заморозке проектов и повышению цен в тех новостройках, строительство которых будет продолжаться.

Рынок сузится в любом случае. Но и сужение возможно двумя способами: за счет снижения цен или за счет сокращения количества сделок. Первый сценарий, по мнению экспертов, предпочтительнее.

Источник: http://www.bn.ru/

 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер

Поиск по сайту


Мы в Фейсбук

В Третейскую комиссию

...