Ситуация с активностью покупателей.
Регулярный ежемесячный опрос более 150 агентств недвижимости и риэлторов выявил одну главную тенденцию первого полугодия 2015 года — резкое снижение звонков по рекламе продаваемых и сдаваемых в аренду объектов.
Январь и февраль показывали разнонаправленны
Другая же часть (более половины) риэлторов по-прежнему жалуется на минимальное количество, либо полное отсутствие телефонных звонков. Чтобы понять такой феномен, мы проверили и улучшили xml-выгрузку на сайты-партнёры, усилили модерацию портала, а также улучшили поисковую выдачу на самом портале. После проведённых мероприятий мы с уверенностью можем сказать, что продвижение объектов по тарифу «Профи» происходит равномерно и качественно. Однако жалобы на отсутствие звонков у группы риэлторов остались.
Сколько не рекламируй объект, у которого есть аналоги дешевле, всё равно сначала продаются те, что дешевле. Это аксиома рынка недвижимости. Интенсивное продвижение продаваемого объекта на рынке не даст эффекта, если на рынке присутствуют аналогичные объекты дешевле. С особой силой эта тенденция проявляется в период кризиса рынка недвижимости.
Феномен объяснился просто — риэлторы, у которых есть звонки, снизили цены своих объектов. Казалось бы, риэлтору и продавцу просто остаётся зайти на несколько ведущих сайтов по недвижимости, применить фильтр «цены», сделать выводы, убедить собственника снизить цену и работать с покупателями.
Но…
Сделав это, мы получим в лучшем случае выборку самых дешёвых объектов по районам города. Например, в выборке по Ленинскому району будут участвовать и Жасминка и Солнечный и 2-я дачная. Такая «аналитическая солянка» вызовет лишь улыбку у любого риэлтора и не только.
Самые дешёвые объекты по цене могут быть совсем не самыми дешёвыми по цене за квадратный метр, и наоборот. А объявления - «дисконт-фейки» по несуществующим «супердешёвым» ценам совсем собьют с толку риэлтора, а главное не убедят собственника к коррекции цены.
Для получения достоверной равновесной цены и расчёта коррекции цены объекта исследовать 4–10 аналогичных объектов мало. Для уточнения и понимания тенденции рынка необходимо исследование сотен и тысяч аналогичных объектов в очень узком секторе выборки. С учётом и микрорайона, и улицы, и этажности, и материалов стен, и комнатности. Затем такую выборку необходимо «очистить от статистического мусора», для того, чтобы не снижать цену слишком много и не прогадать, что ещё более усложняет задачу.
Ценовой ступор.
В связи с шокирующей и кризисной ситуацией начиная с декабря 2014 года, большинство покупателей заняли выжидающую позицию. В их головах поселился миф: «Кризис только начинается, цены скоро упадут на 30%, надо только подождать и тогда покупать всё по-дешёвке».
По мнению директора крупнейшего Саратовского агентства недвижимости «Империя» Эдуарда Карпова, 85% сделок на рынке — альтернативные. То есть, покупая, покупатель одновременно что-то продаёт, и ему должно хватить денег на новую покупку. Соответственно, он вынужден поднимать цену только из-за того, что кто-то поднял до этого. И так по цепочке, а цепочка соединяется в порочный круг, загоняя весь рынок в ценовой ступор. Оставшиеся 15% сделок — инвестиционные. То есть, покупатель покупая, вкладывает временно свободные денежные средства для получения в последствии доходов от сдачи приобретённого объекта в аренду и от роста цены объекта.
Покупатели-инвес
И та и другая группа покупателей хочет снижения цен. Только на сколько именно процентов это снижение состоится, когда и в каком секторе рынка, и состоится ли вообще не знает никто. Что вносит серьёзную нервозность на первичный и вторичный рынок недвижимости Саратова и Энгельса.
Сравнительно-рын
На портале недвижимости «Фоториэлт» создана новая уникальная услуга Сранительно-рыно
Начиная с 1 января 2014 года, портал накопил в архиве несколько сотен тысяч единиц отмодерированных объектов экспозиции, что наконец-то позволило применить научные методы для формирования статистики и анализа рынка недвижимости Саратовской области. При проведении сравнительно-рын
Рассмотрим конкретный пример:
Проведя сравнительно-рын
Понятно, что такое резкое повышение цен в исследуемом секторе не имеет фундаментальных причин. Спрос не вырос, себестоимость строительства на тот момент тоже. Предложение не сократилось. Рост цен вызван просто паническим страхом резкого и сильного обесценения рубля и, как следствие, изменения всего уровня цен и усиления инфляции.
Давайте вспомним панические прогнозы прошедших декабря-января: «Доллар будет стоить минимум 70, а то и все 200 рублей. Всё сильно подорожает, а рубли снова никому не будут нужны как в 90-е». С этими мыслями люди бездумно скупали прошлой зимой валюту, оргтехнику, иномарки, квартиры, коммерческую недвижимость, золото. Что из этого получилось первыми поняли «счастливые» обладатели оргтехники. Но собственники недвижимости ещё не до конца осознали необходимость ценовой коррекции. А ведь коррекция явно нужна, но конечно не на 30%, всего лишь на 5–15% для того, чтобы просто вернуться к ценам октября 2014 года.
Рассмотрим ещё пример:
Здесь проведён сравнительно-рын
Осенью 2014 года ведущий аналитик Российской Гильдии Риэлторов — Геннадий Моисеевич Стерник — спрогнозировал кризис на рынке недвижимости в 2015–2016 годах. Однако, ни в его прогнозах, ни в других нет и намёка на повышение цен. Если таковые повышения и возможны, то речь идёт только о временных вздутиях цен с последующим их снижением — «ценовые пузыри».
И в первом, и во втором вышеуказанных примерах видно, что для того, чтобы продать объект, необходимо снижение цены, которое так ждёт покупатель. Но в каждом конкретном случае — своё. И явно не на 30%, как мечтают многие выжидающие покупатели.
Как выйти из ценового ступора?
-
Риэлторам нужно разъяснять продавцам результат сравнительно-рын
очного анализа с целью снижение цены, хотя бы до уровня октября 2014 года. В анализе продавец может не поверить графику, оценке, но списку представленных объектов-аналого в по более дешёвой цене не поверить трудно. -
Риэлторам нужно разъяснять покупателям результат сравнительно-рын
очного анализа с целью обоснования выгодности цены. -
Покупатели и продавцы могут самостоятельно пользоваться Сравнительно-рын
очным анализом на портале Фоториэлт для того, чтобы наконец-то разобраться по каким объектам необходимо снижение цен и на сколько, а какие цены уже являются выгодными и пора покупать объект.
Эти действия начнут оздоравливать ситуацию прежде всего в секторе альтернативных сделок, указанным выше причинам, а затем и сектор инвестиционных, а в конечном итоге, приведут к оживлению всего рынка уже этим летом (2015 года), несмотря на кризис.
Как пользоваться Сравнительно-рын
Эта услуга сегодня доступна любым зарегистрированн
-
участие в Системе партнёрских продаж;
-
дополнительные поднятия объектов всего за 1 рубль;
-
возможность использования своего видео в объявлениях. Пример.
-
размещение визитки агентства или риэлтора на страницах сайта
-
автоматическую выгрузку всех объявлений на 40 ведущих сайтов по недвижимости
-
дополнительные скидки на все услуги портала.
Источник: http://realtfin.