Совет Федерации одобрил закон о лицензировании управления многоквартирными домами. Согласно документу, с 1 мая 2015 г. право выхода на рынок получат только те управляющие компании, которые имеют лицензии. При этом лицензирование распространяется только на управляющие компании, ТСЖ лицензироваться не будут.

Принятие решений о выдаче или аннулировании лицензий предлагается возложить на так называемые лицензионные комиссии. Состоять они будут из представителей саморегулирующих организаций, в том числе из собственников жилья. По мнению разработчиков инициативы, это минимизирует возможную коррупционную составляющую.

Управляющая компания обязательно должна быть российской, заниматься этой деятельностью может и индивидуальный предприниматель. Кроме того, жильцам дадут право вето на смену управляющей компании, если она их полностью устраивает, но ее пытаются лишить лицензии. Этот вопрос они смогут решить на общем собрании собственников жилья. Жильцов будут уведомлять, если компания подала документы на получение лицензии или документ аннулируется.

Согласно закону, государство будет вправе отказать в получении лицензии в ряде случаев. Например, если руководителю управляющей организации ранее было назначено административное наказание в виде дисквалификации или если он был судим за экономические преступления. В выдаче лицензии откажут и в случае, если ее соискатель два раза в течение последнего года привлекался к административной ответственности.

Законом определяются и условия отзыва государством лицензий у управляющих компаний. Аннулировать лицензию могут, в частности, если в течение года управляющая компания два раза привлекалась к административной ответственности за нарушение правил управления домом, а также за неисполнение предписания органа государственного жилищного надзора. Все компании, которые обладают лицензиями или были их лишены из-за нарушений, будут вноситься в специальный реестр.

Разработчики закона рассчитывают, что лицензирование вытеснит недобросовестных игроков. Ранее юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев оценивал, что в России в сфере ЖКХ 30% неплатежей приходится на жилищный сектор ЖКХ, из них примерно треть — по вине управляющих компаний.

По данным Минстроя, в России более 2,4 млн многоквартирных домов площадью 2,25 млрд кв. м. Годовой объем рынка услуг ЖКХ министерство оценивает в 4 трлн руб. Примерно 80% жилья управляют около 16 000 компаний, остальным — ТСЖ.

Источник: vedomosti.ru

Наумова Светлана, АН "Рост-Риелт", председатель комитета по недвижимости партии предпринимателей "Опора России", приняла участие в круглом столе-семинаре с инспекцией по труду Саратовской области, который состоялся 10 июля 2014 года.

На повестке дня стояли такие вопросы, как борьба с экстремизмом работников, где взять полный список документов для прохождения проверки, при частом его изменении, полномочия Трудовой инспекции Саратовской области при проверки.

Предприниматели задавали самые актуальные и волнующие вопросы, касающиеся каждого вида рыночной деятельности. Говорили об экстремизме работников и как с этим бороться, каковы полномочия трудового инспектора при плановой или внеплановой проверках, размерах штрафов и их градации. Дискуссия получилась очень оживленной и продуктивной.

 Банкиры хотят ускорить процесс продажи заложенных по ипотечным кредитам квартир, исключив из него заемщиков-должников. Ассоциация российских банков (АРБ) направила в Центробанк законопроект, изменяющий ФЗ «Об исполнительном производстве». Он дает право банкам выступать хранителями находящегося под залогом имущества, после того как на него наложен арест приставами. Действующее законодательство предусматривает необходимость ареста приставами предмета ипотеки перед обращением взыскания на него. Кроме того, сейчас хранителями арестованных по суду квартир чаще всего выступают сами должники.

Согласно новации, приставы смогут назначать хранителями арестованной недвижимости банки, в которых заемщик брал ипотечный кредит. При этом кредитным организациям даже не придется тратить время на различные бюрократические процедуры — они априори будут становиться хранителями арестованных квартир. В результате права граждан на пользование заложенным жильем существенно уменьшаются.

Станут ли должники проживать в арестованной квартире до момента ее реализации на торгах, скорее всего, будет решаться в индивидуальном порядке, заявил глава АРБ Гарегин Тосунян. Всё будет зависеть от социальных обязательств заемщиков (например, от того, есть ли у должника маленькие дети и войдет ли в положение заемщика в данном случае банк). Впрочем, по словам Тосуняна, при наличии решения суда об обращении взыскания на залог и отсутствии социальных обязательств должники будут выселяться из арестованных квартир, и это с большой долей вероятности будет прописано в кредитных договорах банков (типовые условия договоров в результате принятия новации поменяются). Приобретенное заемщиками имущество (например, мебель) будет возвращаться должнику. Ипотечные заемщики станут переселяться в социальное жилье.

По мнению АРБ, поскольку из цепочки реализации квартиры выпадают заемщики, повысится эффективность процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость и сократятся сроки исполнения судебных актов.

Изменения предлагается внести в статью 86 закона «Об исполнительном производстве». Банкиры обосновывают новацию тем, что свыше 90% заемщиков-должников умышленно затягивают сроки реализации заложенных квартир, скрываясь от приставов, и вместо положенных 2 месяцев сроки исполнительного производства могут увеличиваться до 2 лет, указывают банкиры. Как отмечают участники рынка, принятие законопроекта облегчит реализацию заложенной квартиры и ускорит данный процесс в два-три раза.

Согласно действующему законодательству об ипотеке, в случае если заемщик нарушает условия кредитного договора (в части погашения долга), банк имеет право обратить взыскание на залог (квартиру) — чтобы реализовать ее с торгов или на аукционе, вернув кредитные средства. Банк вправе сделать так, даже если это единственное жилье должника, в случае если сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от стоимости квартиры, а сроки просрочки превышают 3 месяца. Банки стремятся реализовать залоги и вернуть деньги, поскольку держать на балансе непрофильные активы кредитным организациям невыгодно — под них нужно создавать повышенные резервы (с января 2012 года отчисления в резервы по доставшимся банкам залогам зависят от срока пребывания актива на балансе и составляют от 10 до 75%). Взаимодействие банков и должников в данном случае складывается следующим образом. Если должник не возражает против продажи квартиры, кредитная организация с его письменного согласия реализует предмет ипотеки с торгов или на аукционе. Однако на практике чаще складывается обратная ситуация — когда банк не может получить подобное согласие от должника. Тогда кредитная организация обращается в суд, получает решение об обращении взыскания на предмет ипотеки, после чего начинается исполнительное производство.

В соответствии с законом «Об исполнительном производстве» при обращении взыскания на имущество на основании судебного решения (судебным приставом) на имущество налагается арест. Арест — это опись денежных средств и имущества должника и запрет на распоряжение ими. Арест налагается на имущество в целях обеспечения оплаты кредита и пресечения действий должника по уменьшению этого имущества. После ареста приставы назначают ответственного хранителя квартиры (до ее реализации) — самого должника (потому что зачастую для заемщика арестованная квартира — единственное место проживания; и в таком случае гражданин может пользоваться недвижимостью до ее продажи) или членов его семьи, родственников заемщика или третьих лиц.

Банковское сообщество обратило внимание Центробанка на проблему, которая возникает у них в ходе исполнительного производства: должники и их родственники уклоняются от заключения договора ответственного хранения с приставами, что затягивает процесс реализации квартиры.

— Пытаясь уклониться от погашения долга, недобросовестные должники, в отношении которых возбуждаются исполнительные производства, нередко избегают встреч с судебными приставами-исполнителями, скрывают место своего пребывания, — указывают в Федеральной службе судебных приставов.

По оценке начальника управления регионального взыскания Бинбанка Николая Вялова, не менее 90% заемщиков-должников пытаются затянуть сроки исполнения решения суда — уклоняются от извещения о возбуждении исполнительного производства и принятия на ответственное хранение имущества, зафиксированного в акте описи и ареста.

— В части исполнения решения судов об обращении взыскания на жилую недвижимость сроки исполнительного производства могут затягиваться до 2 лет, несмотря на то что законом установлен непресекательный срок исполнения решения суда — 2 месяца, — указывает Вялов.

По словам адвоката компании «Яковлев и партнеры» Татьяны Кормилицыной, от взаимодействия с приставами отказывается примерно каждый пятый должник.

В 2013 году доля оконченных исполнительных производств составила 41,4%. Получается, в половине дел кредиторы так и не дождались взыскания.

Поэтому АРБ считает нужным закрепить на уровне закона право банкам-взыскателям заложенного имущества выступать его хранителем после того, как на него наложен арест приставами — со всеми вышеуказанными нюансами.

— Естественно, для банков затягивание продажи квартиры невыгодно — ни с точки зрения снижения стоимости жилья, ни с точки зрения упущенной выгоды вследствие создания резервов по проблемной задолженности, — комментирует замдиректора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Михаил Доронкин.

По данным ЦБ на 1 апреля 2014 года, объем задолженности по ипотечным кредитам достиг 2,8 трлн рублей. Однако, по мнению начальника аналитического управления Национального рейтингового агентства Карины Артемьевой, этот показатель в ближайшее время будет демонстрировать рост — в виду роста долговой нагрузки банковских клиентов (на каждом десятом заемщике висит по пять кредитов).

По мнению директора юридического департамента СБ Банка Александра Ульянова, принятие законопроекта облегчит реализацию заложенной квартиры и ускорит данный процесс в два-три раза.

По словам Елены Речкаловой, советника предправления банка «Интеркоммерц», нельзя не принять во внимание один нюанс — увеличатся операционные издержки банков, ведь они станут выступать хранителями имущества. Не исключено, что свои расходы кредитные организации в конечном счете переложат на клиентов.

Юристы считают, что законопроект с большой долей вероятности будет принят.

— Безусловно, он направлен на уменьшение роли должника, то есть участника исполнительного производства, очевидно заинтересованного в затягивании и воспрепятствовании реализации заложенного имущества, — считает адвокат адвокатского бюро «Шабарин и партнеры» Игорь Вялов.

По мнению партнера правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Елены Полеоновой, вероятность принятия законопроекта высока — в силу того, что и Минюст, и ФССП добиваются большей эффективности работы судебных приставов-исполнителей и исполнения судебных решений.

При этом защитники прав потребителей резко негативно восприняли нововведение.

— Людей выселять никуда нельзя, — считает председатель Союза потребителей России Петр Шелищ. — Банк сначала должен реализовать залог — квартиру, забрать причитающуюся ему сумму, а остальное отдать должнику, чтобы тот мог снять квартиру.

Мнения юристов по поводу законности выселения ипотечных должников из заложенных квартир разошлись.

— Учитывая, что выселение должников осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, а также в силу условий кредитного договора и договора ипотеки, вряд ли есть основания говорить о нарушении норм права или конституционных прав должника, — говорит Кормилицына. — Иными словами, выселение должника из квартиры, купленной на деньги банка и находящейся в залоге, — законно. Вся разница между текущей ситуацией и тем, что предлагает в своем законопроекте АРБ, состоит в том, что сейчас должников выселяют только после продажи квартиры с торгов, а будут — сразу после получения решения суда. Это позволит значительно повысить эффективность процедуры исполнительного производства.

Эксперты указывают, что для того, чтобы выселять должников из ипотечных квартир по закону, потребуются соответствующие изменения в Жилищный кодекс, и АРБ стоит проработать этот вопрос.

Она также напоминает, что сейчас суды рассматривают в качестве обоснованных причин реструктуризации долга (продление срока погашения задолженности) и другие социально значимые обстоятельства, о которых не говорит АРБ: потеря работы, заболевание и смерть кормильца.

Источник: izvestia.ru

Эксперты считают рентабельными вложения лишь в ту недвижимость, которую планируется сдавать в аренду

Темпы роста цен на российское жилье снижаются. Об этом свидетельствуют потеря страной 19 позиций в Global House Price Index и рост цен в I квартале 2014 года на 2,3% против 8,5% в прошлом году. Опрошенные «Известиями» эксперты утверждают, что до конца года на рынке жилья ожидается стагнация, поэтому стоимость квартир увеличиваться не будет. В то же время вложения в жилую недвижимость всё же считают выгодными — в случае если владелец сдаст ее в аренду.

По результатам I квартала 2014 года Россия заняла 31-е место в Global House Price Index с показателем темпов роста жилья 2,3%. За аналогичный период прошлого года в том же рейтинге наша страна занимала 12-е место с показателем роста 8,5%. В международной консалтинговой компании Knight Frank, подготовившей исследование, отмечают, что показатели рейтинга растут на протяжении восьми кварталов подряд, однако темпы роста цен в I квартале 2014 года замедлились и составили всего 0,6%. Индекс отслеживает динамику цен на рынках жилья 54 стран мира и, как заявляет компания, является источником информации о показателях ключевых рынков жилья по всему миру для инвесторов и девелоперов. В Knight Frank заявляют, что рейтинг подсчитывается на основе официальной государственной статистики и данных Центрального банка, где это возможно.

Директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев отмечает, что колебания на рынке недвижимости сейчас незначительны.

— Сейчас нет резких скачков цен. Посткризисный рост завершился, и теперь наблюдается так называемый боковой тренд, когда цены растут лишь в рамках расчетных погрешностей и статистической инфляции примерно на 6% в год, — говорит Соловьев.

В свою очередь, гендиректор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко связывает стагнацию на рынке жилья с макроэкономической обстановкой.

— Снижается не только рост цен на жилье — снижаются и, например, темпы прироста ВВП. Кроме того, сейчас из-за ситуации с Украиной идет отток зарубежного капитала, инвестиций из страны. Соответственно, это не дает расти ценам, ведь меньше денег — меньше возможностей, — говорит эксперт.

Репченко также заметил, что снижение темпов роста на жилую недвижимость связано с дороговизной ипотеки, являющейся, по его мнению, «основным инструментом для приобретения жилья россиянами».

Эту точку зрения поддержал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

— Понижающий тренд наметился еще в прошлом году — за счет снижения ставки по ипотеке было много сделок. В то же время покупки без ипотеки уже становились дешевле, — говорит Апрелев. — В этом году ставка по ипотеке не снизится, а может быть, даже вырастет. Поэтому уже намечается дефицит спроса и можно прогнозировать уменьшение количества сделок.

Тем не менее вложения в недвижимость эксперты считают всё еще выгодными, но с рядом оговорок. Андрей Соловьев уверен, что беспроигрышными являются вложения в элитную недвижимость, а квартиры экономкласса могут быть привлекательны лишь в случае высокой степени качества проекта.

— Самые защищенные вложения — в элитную недвижимость. Важно покупать объект, который вам нравится. Тогда вы получите удовольствие от сделки. Кроме того, раз объект понравился вам, он наверняка понравится и другим, и в случае если вы захотите его продать, сделка тоже наверняка будет выгодной, — советует Соловьев.

Он напомнил, что покупать элитную недвижимость стоит, когда цены падают, продавать — когда начинают расти.

Олег Репченко уверен, что при вложениях в жилье сейчас не стоит рассчитывать получить прибыль на дальнейшем росте цен.

— Самое выгодное вложение — под аренду, — уверен эксперт.

С ним согласен Константин Апрелев. Он добавил, что выгодными будут прямые сделки — без ипотеки.

— Проверить, выгодны ли сделки с недвижимостью, можно, сравнив ее доходность с банковским депозитом, — утверждает Апрелев. — Сейчас по депозитам на полгода-год выплачивают около 10–11%. За аренду квартиры в течение года можно выручить 4–5% ее стоимости. Соответственно, если цены на недвижимость до конца года поднимутся еще на 6%, вложения выгодны.

По словам Апрелева, рассчитывать, что стоимость жилья к концу года вырастет до заветных 6%, есть все основания.

Источник: izvestia.ru