О главном - Украина: как повлияет поток беженцев

Люди, которые вынуждены покидать родину, приезжая в Россию, в состоянии максимально быстро ассимилироваться. В случае с Украиной нет языковых и ментальных барьеров. Приток значительного числа трудоспособного населения и введение политики импортозамещения дадут дополнительное количество рабочих мест во многих отраслях промышленности и сельского хозяйства. Как правило, украинцы - народ трудолюбивый, и многие регионы заинтересованы в их привлечении. Конечно, это нагрузка и на социальную инфраструктуру, однако увеличение рабочей силы на душу населения, в том числе за счет притока квалифицированных специалистов, в целом будет иметь положительный экономический результат. Регионы заинтересованы в создании условий для их быстрой адаптации. Этот процесс даст толчок для активного роста рынка недвижимости, в первую очередь в сегменте экономкласса. Я уверен, что будут запущены новые льготные программы ипотечного кредитования для переселенцев. Это совершенно нормальная история, и государство в этом процессе заинтересовано.

Развитие связей со странами БРИКС - инвестиции из Китая

Активное развитие связей со странами БРИКС, в первую очередь с Китаем, несомненно позитивно скажется на рынке недвижимости. Китай имеет наработанные контакты как в столичном, так и в других регионах. Уверен, что контакты прежде всего крупных госбанков будут форсированы и в скором времени мы увидим приток китайских денег в экономику. Понятно, что китайцы - не самые простые партнеры, но сейчас мы с ними в одной лодке, и грести надо в одну сторону.

Таким образом, за счет укрепления взаимодействия госбанков, в первую очередь Сбербанка, с китайскими партнерами им удастся удержать ставки кредитования для бизнеса, в том числе девелоперов, на существующем уровне.

Европейские инвесторы - границы закрыты

Рынок недвижимости столичного региона остается привлекательным для европейцев. Доходность европейской недвижимости не превышает 5-7% против 11-15%, которые гарантирует недвижимость России. Политические санкции не нашли должной поддержки в бизнес-среде, а это значит, что все равно участники рынка станут искать и находить варианты инвестирования и совместной работы. Не могу сказать, что это будет значительный поток, но связи и контакты, наработанные годами, просто так не прервутся.

Ждать ли инвестиций с внутреннего рынка?

Санкции со стороны Европы и США ограничили возможности российских инвесторов. Частные лица и компании, имеющие финансовые активы за рубежом, во избежание экономических и политических рисков вкладываются в недвижимость на отечественном рынке. Уверен, что мы получим дополнительную активность от среднего бизнеса. Прекрасно осознавая угрозы и возможности по приобретению объектов за границей, причем неважно, в какой стране, часть потенциальных покупателей вернется к рассмотрению инвестиций в недвижимость на родине.

Депозиты против недвижимости - исход ясен

Банковские депозиты не являются сейчас, да и последние несколько лет, тихой гаванью. Как следствие, часть вкладчиков уже рассматривает как альтернативу инвестирование средств в объекты недвижимости, в первую очередь для сдачи ее потом в аренду. Уже сейчас мы наблюдаем увеличивающийся интерес со стороны непрофессиональных инвесторов, которые готовы вкладываться в недвижимость. Это, конечно, не девелоперские проекты, а чисто инвестиционные сделки, как вложение на ранней стадии и последующая реализация.

Ставка ипотечного кредитования: чего ждать от банков?

Ипотека - весьма чувствительный инструмент на рынке недвижимости. Безусловно, любые движения ЦБ повлекут ответную реакцию банков. Это факт. Кто пострадает в данном случае и пострадает ли - сложный вопрос.

Честно сказать, ипотечная ставка у нас и так не самая дешевая, и рост на 0,5-1%, думаю, значительно не повлияет на расклад сил и общее положение на рынке. Плюс может сработать фактор возврата денег и отток депозитных вкладов со счетов как российских, так и зарубежных банков. Впереди активный сезон продаж (традиционный), и, думаю, он пройдет без резких взлетов и падений.

Еще немного политики, или Москва открыта для инвесторов

Развитие инфраструктуры и политика локальных властей создают благоприятный инвестиционный климат. Московские и подмосковные власти стали вести себя как нормальные бизнесмены. Они все в меньшей степени регламентируют, что и как строить, и занимаются в первую очередь развитием транспортной инфраструктуры. Власти демонстрируют непривычную ранее открытость и готовность к диалогу, имеют четкую стратегию развития региона. По сути, они стали комфортными партнерами во многих проектах. Это не может не сказаться и на привлечении альтернативных инвесторов.

Подведем итоги

Сложившаяся напряженная ситуация невыгодна ни Европе как нашему ближайшему экономическому партнеру, ни нам самим. Волатильность рынка недвижимости во все времена была самой низкой, и она оставалась привлекательной для инвестиций в условиях политической и экономической нестабильности. Кроме того, российский рынок недвижимости, хотя и находится еще в начале пути своего становления, уже преодолел не один кризис. Поэтому говорить о серьезных угрозах его развитию в нынешней, достаточно стабильной ситуации, на мой взгляд, не совсем уместно.

Источник: realty.rbc.ru

 Приобретая квартиру, комнату или дом на вторичном рынке, необходимо досконально проверить историю объекта. В противном случае вы рискуете остаться без жилья и денег: закон далеко не всегда защищает права добросовестных покупателей.

Даже если сделка завершена (подписан договор купли-продажи, деньги переданы продавцу, а покупатель зарегистрировал право собственности), это не означает, что все прежние жильцы автоматически теряют право пользования этим помещением.

После того как право собственности на квартиру перейдет к покупателю, члены семьи бывшего владельца не могут проживать в этом помещении. Но из этого правила есть исключения.

Безусловное право

На первый взгляд может показаться, что закон защищает права добросовестных покупателей жилья. После того как право собственности на жилье перейдет к покупателю, члены семьи бывшего владельца утрачивают возможность проживать в этом помещении – соответствующее условие прописано в пункте 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ. Если же они отказываются сниматься с регистрационного учета, покупатель может обратиться в суд с требованием признать их утратившими право пользования помещением и выселения. Соответствующее право покупателю дает 35-я статья Жилищного кодекса РФ, а также 292-я и 304-я статьи Гражданского кодекса (ГК РФ).

Но есть исключения – в некоторых случаях прежние жильцы сохраняют право проживания в квартире даже после того, как право собственности на нее переходит к новому владельцу. Вообще, закон обязывает продавца недвижимости предоставлять покупателю всю информацию о лицах, которые имеют право пользоваться жильем после его отчуждения. Более того, в пункте 1 статьи 558 ГК РФ сказано, что существенным условием договора купли-продажи является перечень лиц, у которых сохраняется такое право. Если соответствующий список отсутствует, а после продажи выяснится, что бывшие жильцы имеют право и дальше использовать квартиру, комнату или дом, покупатель может обратиться в суд, добиться признания договора незаключенным – и потребовать у продавца возврата переданных за жилье денег.

Рассмотрим наиболее типичные случаи, в которых даже после продажи объекта у членов семьи бывшего собственника сохраняется право на проживание в нем.

Неприкасаемые

В первую очередь имеет смысл упомянуть родственников продавца, которые отказались от участия в приватизации. Типичная ситуация: один из проживающих по договору соцнайма (например, глава семьи) приватизировал квартиру и стал ее собственником. А его жена от приватизации отказалась либо не могла участвовать в ней, но дала свое согласие на приватизацию мужу. В таком случае жена сохраняет право пользования помещением даже после продажи такой квартиры. «Для членов семьи, которые отказались от приватизации или не могли в ней участвовать, такое право носит бессрочный характер. Причем закон исходит из того, что оно должно учитываться даже при переходе права собственности к другому лицу», – говорит нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров. По его словам, если новый собственник инициирует судебный иск о выселении таких граждан, служители Фемиды могут посчитать, что те не отказывались от права проживать в квартире и, следовательно, имеют право пользоваться ей даже после продажи и перехода прав собственности.

Отдельно стоит сказать о правах граждан, которые не участвовали в приватизации, но были сняты с регистрационного учета из-за призыва на военную службу либо осуждены за совершение преступлений и приговорены к лишению свободы. В таких случаях с регистрации снимают не по личному заявлению призывника или осужденного, а соответственно на основании сообщения военного комиссариата или вступившего в силу приговора суда. Эти правила изложены в постановлении Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713, а также в пункте 128 Приказа ФМС РФ от 11.09.2012 № 288. «Таким образом, снятие этих граждан с регистрационного учета не означает, что они теряют право жить в квартире после возвращения из мест лишения свободы или прохождения службы», – уточняет Алексей Комаров. Если окажется, что к этому моменту квартира уже продана, они могут обратиться в суд и подтвердить свое право на проживание. Как показывает практика, в большинстве подобных случаев судьи встают на сторону таких граждан.

Призывники и осужденные снимаются с регистрационного учета, но не теряют права на проживание

По наследству и найму

Право пользования жилым помещением сохраняется и за лицами, которые живут в квартире в силу так называемого завещательного отказа, а также за получателями ренты по договору пожизненного содержания. Как сказано в 33-й статье Жилищного кодекса РФ, гражданин, которому по завещательному отказу дано право жить в квартире в течение указанного в завещании срока, пользуется этим помещением наравне с собственником. «Даже если право собственности перешло к другому лицу, отказополучатель имеет право жить в квартире до тех пор, пока не закончится установленный завещательным отказом срок пользования данным помещением», – говорит Алексей Комаров. Выселить отказополучателя можно – но только если он добровольно откажется от предоставленного ему права пользования помещением.

Если вы покупаете квартиру, принадлежащую собственнику по договору ренты, необходимо проверить, сохранилось ли за прежним ее владельцем право проживания (пожизненное содержание с иждивением). О соответствующих обременениях сказано в правоустанавливающих документах на квартиру, а также в сведениях ЕГРП. Право пользования жилым помещением получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением предусмотрено пунктом 1 статьи 602 и пунктом 1 статьи 586 ГК РФ. Выселить такого гражданина можно лишь в том случае, если он сам согласится покинуть помещение. При этом необходимо заключить с ним дополнительное соглашение к договору ренты о том, что пожизненное содержание больше не является обременением данной квартиры. И такое соглашение нужно удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

При покупке квартиры, принадлежащей собственнику по договору ренты, нужно проверить, сохранилось ли право проживания за ее прежним владельцем

Опасность может подстерегать покупателя жилья, если он приобретет объект, обремененный договором коммерческого найма. В соответствии с 675-й статьей ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет его расторжения или изменения. Проблема в том, что действующее законодательство не предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров коммерческого найма жилья – вне зависимости от срока, на который подписано такое соглашение.

Другими словами, найти сведения о праве нанимателей непросто – эти данные не содержатся в ЕГРП. После оформления сделки новый собственник становится наймодателем – на условиях ранее заключенного договора.

Немалые риски несет покупка квартиры, в которой живут несовершеннолетние члены семьи собственника. До 2005 года при продаже или обмене жилого помещения, где проживал ребенок, требовалось обязательное согласие органов опеки и попечительства. С 1 января 2005 года этот порядок отменили: сейчас разрешение нужно получать лишь в том случае, если несовершеннолетний является одним из собственников жилья. Так или иначе, при покупке недвижимости у семей с несовершеннолетними детьми необходимо узнать, где именно будет проживать ребенок, и по возможности запросить подтверждающие документы. В судебной практике встречаются прецеденты, когда сделки купли-продажи были признаны недействительными из-за того, что проживающим вместе с продавцом квартиры детям не предоставили другую жилплощадь.

Застраховаться не получится

Договор купли-продажи стόит заверить у нотариуса, который несет имущественную ответственность за удостоверенные сделки: таким образом вы застрахуете себя от возможных рисков. «Если после завершения сделки ее попытаются оспорить, нотариуса привлекут к судебному разбирательству в качестве третьего лица – он будет свидетельствовать в пользу добросовестного покупателя, защищать его законные права и интересы», – говорит Алексей Комаров.

Перед проведением сделки очень важно потребовать от проживающих в квартире заявления о том, что они отказываются от права пользования квартирой, обязуются сняться с регистрационного учета после проведения сделки купли-продажи. Этот документ является доказательством того, что права бывших жильцов не были нарушены – ведь граждане добровольно отказались от своего права на проживание.

И все же, по мнению юристов, эти меры не способны полностью защитить права покупателей жилья на вторичном рынке. «Важно помнить, что покупатель жилья не может застраховаться от всех указанных рисков – даже если заверит сделку у нотариуса. Чтобы свести возможные проблемы к минимуму, имеет смысл самому проверить историю квартиры, а не полагаться на заверения продавца или риэлтора», – говорит старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова. По ее словам, если квартира выбыла из владения собственника помимо его воли (например, была продана по подложным документам), скорее всего, объект изымут у добросовестного приобретателя.

Оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, практически невозможно

В общем, оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, крайне затруднительно. А узнать об обременениях, которые могут действовать в отношении продаваемой квартиры, бывает сложно даже квалифицированному юристу. Чаще всего договоры купли-продажи содержат пункт о том, что зарегистрированные в квартире граждане обязуются сняться с учета после того, как жилье перейдет во владение нового собственника. Но по факту происходит это далеко не всегда. Формально члены семьи собственника, сохраняющие право пользования, могут и не знать о том, что он решил продать жилье, – и впоследствии потребовать признать сделку незаконной.

Источник: news.ners.ru

 Собственников единственного жилья при его продаже освободят от уплаты подоходного налога вне зависимости от сроков владения им. Однако владельцев нескольких квартир или долей в них ждут новые сюрпризы.

Напомним, что Минфин внес поправки в главу 23 второй части Налогового кодекса. Соответствующий документ опубликован на Едином портале раскрытия информации. В пояснительной записке говорится, что одной из целей законопроекта является предотвращение уклонения от уплаты НДФЛ лиц при продаже квартир. Необходимость уплаты налога с квартир, которые находятся в собственности менее трех лет, провоцирует занижение стоимости имущества в договоре при его продаже.

В документе уточняется порядок налогообложения доходов от продажи единственного жилья, а также устанавливается порядок налогообложения сделок по продаже недвижимого имущества по заниженной стоимости.

В соответствии с новыми налоговыми правилами, собственников единственного жилья при его продаже освободят от уплаты подоходного налога вне зависимости от сроков владения им. Напомним, что сейчас все собственники, владеющие жильем менее трех лет, в случае продажи недвижимости платят 13% налога. Для объекта недвижимости, который не является единственным, также установлены другие правила. Освобождение от уплаты налога здесь действует при следующих условиях: доход от продажи собственности составляет не более 5 млн руб., а также если проданный объект - это дача площадью до 50 кв. м, срок владения не менее трех лет. По последнему условию власти региона могут увеличить срок до 10 лет.

Проект также предусматривает исчисление налога с вмененного дохода, рассчитываемого как кадастровая стоимость объекта на дату его продажи, умноженная на 0,7, в случае, если фактические доходы от продажи ниже этой величины. Власти регионов могут снижать этот коэффициент до нуля и повышать до 0,9.

Генеральный директор компании "Домус финанс" Анна Чижова:

- При существующей доходности инвестиционных сделок (в зависимости от объекта она может достигать 20-24% годовых) необходимость уплаты НДФЛ резко снизит количество желающих инвестировать в жилье. Сейчас в среднем по рынку 15-20% сделок можно считать инвестиционными. Соответственно потери могут составить порядка 10%. Застройщики столкнутся с некоторым падением динамики продаж и доходности проектов. Чтобы компенсировать выпадающие доходы, им придется либо повышать стоимость квадратного метра, либо снижать себестоимость строительства за счет применения менее дорогих материалов, сокращения объемов дополнительной инфраструктуры.

Также возможно распространение практик минимизации потерь при проведении инвестиционных сделок, с которыми ни застройщикам, ни риэлторам не хотелось бы сталкиваться. Например, могут появиться покупки на подставных лиц или иные схемы.

Руководитель департамента консалтинга "БЕСТ-Новострой" Сергей Лобжанидзе:

- Изменение в законодательстве - это попытка урегулировать рынок инвесторов в жилой недвижимости: ужесточения, в первую очередь, затронут именно эту категорию. Инвесторы, которые реализуют квартиры в течение 1-2 лет, попробуют использовать старые уловки, связанные с уменьшением документальной стоимости квартир. Если данная возможность будет ограничена, доля инвесторов на рынке снизится. Позитивные последствия нововведений - это деанонимизация всех сделок с единственным жильем, что позволит понять реальную политику ценообразования.

Нововведения наиболее негативно влияют на текущие процессы частных инвесторов на рынке, норма прибыли при соблюдении "правил игры" снизится.

Заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet Вера Богучарова:

- Скорее всего, данное нововведение не повысит прозрачность сделок на рынке жилья, но может даже создать обратный эффект - то есть стоимость сделок может занижаться до кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент. Дело в том, что при продаже будет учитываться кадастровая стоимость объекта, которая на текущий момент сравнима с рыночной, а в некоторых случаях может быть и выше.

Введение данного закона было вполне ожидаемым, однако много вопросов и споров могут вызвать условия его реализации. Например, такие как предельный срок владения до 10 лет, по истечении которых не будет применяться налоговое бремя, поскольку не совсем понятна экономическая целесообразность введения максимального порога владения, учитывая, что уже есть минимальный порог – 3 года, и возможность увеличения понижающих коэффициентов – опять-таки непонятно, исходя из каких параметров и при каких условиях будет допустимо повышение налога. Также закон полностью проигнорировал владельцев нежилых помещений, в частности апартаментов, а учитывая, что доля такого предложения на столичном рынке неуклонно растет, вполне логично было бы затронуть и владельцев данного вида недвижимости. В целом пока рано судить обо всех тонкостях нововведения, поскольку это только проект и его формулировка в конечной редакции нам неизвестна.

Заместитель руководителя юридического департамента компании "НДВ-Недвижимость" Владимир Зимохин:

- В ликвидных объектах, скорее всего, продавец сможет переложить стоимость квартиры на покупателя, и цена продажи вырастет. Даже если цена не изменится, то продавец, с учетом необходимости оплатить налог, может получить уже меньший доход, чем раньше.

В большей степени это изменение может повлиять на краткосрочный инвестиционный спрос, особенно если квартира покупается на кредитные средства. Это связано с тем, что инвестор, который подпадет под действие указанных изменений, вынужден будет терять часть дохода. Этому же отчасти поспособствует и то, что недавно величина налогового вычета по ипотечным процентам была ограничена величиной в 3 млн руб. До этого ограничений не было.

Ударят эти нововведения как раз по тем, кто, имея в собственности несколько квартир и даже долей в них, вынужден будет их продать и подпадет под действие предлагаемых нововведений. И больше всего как раз могут потерять продавцы, которые ранее купили квартиры по цене в 1 млн руб. или близко к ней, если ее реальная, рыночная и особенно кадастровая стоимость была значительно выше.

Источник: realty.rbc.ru

 Уважаемые коллеги!

Сообщаем вам, что очередной Клуб директоров состоится 12 сентября (пятница) в 14.00

в здании Сбербанка на Рахова/Вавилова.

Встречаемся на Вавилова.

Также большая просьба сообщить заранее какие проблемы вам хотелось бы обсудить.