13 ноября 2014г. состоялось общее собрание членов СРО Некоммерческого партнёрства "Профессионалы недвижимости Поволжья" в конференц зале банка "ВТБ24". На собрании были подняты вопросы развития и продвижения партнёрства, расширения организации. Поставлены цели и задачи на среднесрочный период. Утверждена исполнительная дирекция, изменения в Уставе, были приняты новые члены СРО ООО "РИАР -Холдинг", ИП Султанова Гузель Мунировна, обсуждались вопросы профессионального развития агентов и брокеров агентств членов СРО. А так же организована рабочая группа для подготовки совместного Новогоднего бала маскарада агентств членов НП "Профессионалы недвижимости Поволжья". Собрание охотно принял у себя в конферец - зале банк "ВТБ24" партнёр СРО, вручил свои подарки и рассказал о выгодных условия для членов СРО. В свою очередь президент НП "ПНП" Деркач Наталия Ройновна вручила благодарственные письмо за оказанную поддержку в проведении первого в Саратове Форума по недвижимости «PROFIREALT-Saratov» банку "ВТБ24" (ЗАО).

Исполнительная дирекция НП "Профессионалы недвижимости Поволжья"

Но в краткосрочной перспективе рынок будут подстегивать опасения девальвации сбережений

.Москва. 11 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Упразднение действующего ранее механизма курсовой политики Банка России, предусматривающего фиксированный коридор бивалютной корзины, позитивно скажется на рынке недвижимости, считают эксперты, опрошенные "Интерфакс-Недвижимость". "Я считаю, что новая курсовая политика, а именно так называемое "отпускание рубля в свободное плавание" максимально позитивно повлияет на всю экономику страны в целом, и на рынок недвижимости. Картина должна быть такой, какая она есть на самом деле", - констатирует директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко. С оптимистичной позицией согласен и директор департамента маркетинга и продаж компании "Лидер Групп" Дмитрий Пантелеймонов. "Новая курсовая политика будет способствовать, прежде всего, обеспечению ценовой стабильности, более быстрой адаптации экономики к внешним изменениям и повышению ее устойчивости. Соответственно, положительным будет и влияние новой политики на рынок недвижимости. В целом можно ожидать стабилизации ситуации, прекращения ценовых скачков (как в меньшую, так и в большую сторону), дальнейшего роста доли ипотечных сделок", - уверен эксперт. Не столь оптимистична генеральный директор компании "Континент" Галина Гараева, которая отмечает, что само по себе упразднение валютного коридора на рынок недвижимости, строго говоря, не повлияет, но с большой вероятностью оно означает, чтоб мы станем свидетелями новых валютных колебаний в ближайшие недели. "А вот курс рубля на рынке недвижимости, конечно, сказывается. В дорогом сегменте, насколько мне известно, многие застройщики вынуждены фиксировать курс доллара по ставке ниже ЦБ (на летнем уровне в 37 рублей). В сегменте демократичных новостроек в октябре-ноябре зафиксирован очередной всплеск "ажиотажного" спроса. Это, кстати, помогло некоторым застройщикам быстро распродать, фактически, неликвид - объекты, которые в спокойной обстановке спросом не пользуются, то есть "сыграть на панике", - напомнила Г.Гараева. В краткосрочной перспективе Д.Пантелеймонов ожидает, что в последующие полгода (как минимум) люди продолжат с недоверием относиться к наличным деньгам и депозитам. Это, в свою очередь, будет способствовать укреплению статуса недвижимости как лучшего инвестиционного инструмента. "В таких условиях можно ожидать продолжающегося увеличения числа инвестиционных сделок на рынке", - заверил он. "Для рынка жилой недвижимости эффект от снижения курса национальной валюты в первую очередь выражается в росте продаж: потенциальные покупатели, даже те, которые не торопились принимать решение о покупке, стараются вложить денежные средства в надежный инструмент – недвижимость", - подчеркивает коммерческий директор Группы компаний INSIGMA Екатерина Батынкова. То, что недвижимость является одним из немногих доступных инструментов сохранения денежных средств, отмечают и эксперты "Миэль-Недвижимость". "Для многих вложение денег в недвижимость, которая в среднесрочной перспективе обязательно подорожает, и сдача ее в аренду на какое-то время - это реальный способ спасти накопления от девальвации", - согласен президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко. Он отмечает, что выросло количество сделок за наличные средства - в некоторых городах Подмосковья их доля доходит до 70% от общего объема продаж. Спрос в премиальном сегменте также достаточно оперативно реагирует на изменения рынка недвижимости и в последние две недели фиксирует рост до 30 %, отмечает Е.Батынкова. Напомним, что Банк России де-факто отпустил рубль в свободное плавание, упразднив действующий механизм курсовой политики. Как следует из заявления на сайте ЦБ РФ, Банк России с 10 ноября отменил коридор бивалютной корзины и регулярные интервенции на границах коридора и за его пределами. "В результате реализации принятого решения формирование курса рубля будет происходить под влиянием рыночных факторов, что должно способствовать усилению действенности денежно-кредитной политики Банка России и обеспечению ценовой стабильности. Кроме того, новый подход к проведению операций на внутреннем валютном рынке будет способствовать более быстрой адаптации экономики к изменениям внешних условий и увеличит ее устойчивость к негативным шокам", - указывает Банк России. На заявление ЦБ российский валютный рынок отреагировал нейтрально.

Источник: www.interfax.ru/realty

Сумеречной петербургской осенью (после введения санкций, но до перехода на зимнее время) покупатель на рынке жилья чувствовал себя, как в супермаркете на распродаже: всего много, все пестро, но боязно — не надули бы! Акции, скидки, рассрочки, спецпредложения, нестандартные презентации — креатив зашкаливает

Тысячи петербуржцев использовали квадратные метры в качестве альтернативной валюты. Что и обеспечило подъем спроса с марта по май. Второй раз этот фокус не прошел: падение рубля в сентябре — октябре к существенным изменениям спроса не привело.

В то же время Петербург — наряду с Москвой — остается одним из главных российских магнитов, вытягивающих ресурсы и людей из прилегающих и дальних регионов. И чем хуже ситуация по экономике в целом, тем сильнее действует эта тяга.

В октябре, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в новостройках города и ближних районов Ленобласти предлагалось 4,4 млн кв. м. Прибавка за год — более 20%. Сейчас квартиры продаются примерно в 840 проектах (около 10 млн кв. м общей площади). Рекордный показатель за всю историю рынка. С сентября 2013 г. до сентября 2014 г. граждане заключили договоры на 4,66 млн кв. м, девелоперы выставили на рынок 6,41 млн кв. м в новых проектах. Навес предложения продолжает расти. А спрос все ощутимее отстает. В I квартале 2014 г. на фоне общего ажиотажа покупатели приобрели 1,31 млн кв. м — застройщики вывели 1,48 млн. Во II квартале спрос поглотил 1,1 млн кв. м, предложение пополнилось на 1,22 млн. В третьем купили 1,09 млн кв. м — девелоперы предложили еще 1,38 млн кв. м.

«Всего за девять месяцев объем спроса увеличился на 27,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — говорит руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. — С января по сентябрь граждане приобрели 3,5 млн кв. м. За девять месяцев прошлого года застройщики продали 2,75 млн кв. м». То есть в абсолютных цифрах спрос растет. Непонятно лишь, насколько продолжительной будет эта тенденция. А главная проблема — в том, что предложение увеличивается быстрее. Холдинг «ЛенспецСМУ» купил 3 га за 1 млрд руб. Компания «Пантикапей» заявила о строительстве очередного миллионника в Буграх. ГК ЦДС согласовала проект застройки на 4,3 млн кв. м в Новосаратовке. И как притормозить этот процесс, тоже не ясно.

Сергей Дмитриев, советник гендиректора Института независимой оценки, полагает, что кризис в сфере жилищного строительства уже начался и активно развивается: «Думаю, он будет более "ярким", чем предыдущий (2008-2009 гг.). Полагаю, ситуацию будут определять два негативных и сильно выраженных фактора: существенный прирост жилой площади, уже введенной и планируемой к вводу, и снизившийся реальный уровень затрат населения на улучшение жилищных условий, а также негативные ожидания относительно реальных доходов в ближайшем будущем. В структуре расходов будет расти доля затрат на текущее потребление и, вероятно, на накопления. Должны заметно уменьшиться объемы потребительского и ипотечного кредитования. Средств, направляемых на приобретение жилья, в ближайшей перспективе будет заметно меньше».

«Причин спада две, — говорит Павел Андреев, руководитель компании "Л1". — Это постоянное колебание курса основных валют и рост ставок по ипотеке. Бороться с этими факторами на уровне не то что одной отдельно взятой компании, но и отрасли в целом невозможно. Но стоит помнить, что недвижимость — один из немногих товаров, который за время кризисов только накапливает отложенный спрос».

В борьбе за внимание и кошелек покупателя девелоперы используют несколько типовых схем. Акции и скидки — само собой; рассрочка; управление информационными потоками; более профессиональное продвижение проектов; акцентированное развитие окружающих территорий («комфортная среда»); вывод на рынок новых форматов (прежде всего малоэтажки и апартаменты).

Осенью в популярном издании «Бюллетень недвижимости» начало выходить приложение «Скидки и акции» (и на одноименном портале, и в печатной версии). Листаем наугад. Компания КВС в ЖК «Амазонка» по субботам дает скидку в 100 000 руб. на любую квартиру. В ЖК «Тридевяткино царство» предлагают квартиры из «ограниченной серии» (15 штук) — по 2,3 млн руб. В ЖК «Полежаевский парк» обещают iPhone 6 в подарок. Компания «Приматех» рекламирует «лучшие цены только сейчас» в реконструируемом доме на Старо-Петергофском проспекте — от 80 000 руб. за 1 кв. м (для центра и впрямь недорого). ЖК «Огни залива» на Ленинском проспекте заявляет скидку: «Всем минус семь». Почему, кстати, именно семь? Для рифмы? А если кто-то из покупателей скажет: «Просим минус восемь»? ЖК Grona Lund от скандинавского концерна NCC обещает: «Зимой будет жарко!» (если купить квартиру с сауной, то отделку сауны под ключ застройщик подарит). ЖК «Граффити» на Парашютной (от компании «Ойкумена») не поскупится на место в паркинге — в качестве приложения к квартире. Правда, не навсегда — на год. И так далее.

Раздел «Спецпредложения» действует и на портале «Новостройки Санкт-Петербурга», и, по словам руководителя проекта Сергея Орлова, пользуется растущим спросом у застройщиков. Комплекс Time от компании «Северный город» — минус 15%. Комплекс «Платинум» — дисконт в 300 000 руб. на квартиры от 65 кв. м. ЖК «Дом на излучине Невы» предлагает «скидку размером с машину».

Интересный ход нашла компания «Тареал», чтобы предупредить недовольство дольщиков, озабоченных задержкой со сдачей первой очереди комплекса «Ванино». «Концепция проекта требовала, чтобы мы уже на первом этапе сделали сети на весь комплекс, — говорит начальник отдела продаж Яна Чубко. — Это было нелегко. Сроки пришлось сдвинуть. Мы предложили дольщикам компенсационный пакет, соразмерный тем пеням, которые пришлось бы выплатить по суду (мы работаем по 214-ФЗ). Это либо отделка на класс выше, либо установка сигнализации, видеодомофона, теплых полов; в отдельных случаях — бесплатная встроенная мебель».

По оценкам маркетологов, скидки стали стандартным рабочим инструментом. Но и покупатель стал грамотнее: он норовит сравнить «уникальное предложение» с аналогичными и сделать поправку на средний уровень цен, на динамику продаж. Когда инструмент становится массовым, его эффективность падает. Скоро, видимо, появится фирма, которая гордо заявит: «Никаких скидок ни на что!»

В рассрочку граждане приобретают 20-25% строящихся квартир. Как правило, приемлемые условия девелопер предлагает на начальной стадии проекта, чтобы подстегнуть спрос. Самые популярные варианты — «до окончания строительства» или до трех лет.

Весной финский холдинг ЮИТ буквально взорвал рынок, предложив по части своих объектов рассрочку на семь лет под 4% годовых на остаток (банкиры утверждают, что большинство заемщиков стремятся погасить ипотечный кредит как раз за 5-7 лет). Однако летом эту акцию скандинавам пришлось свернуть — риски стали непредсказуемыми. Кто знает, какой будет инфляция через семь лет. Тут на послезавтра аналитики не берутся загадывать. Но в среднем именно у скандинавских строителей (ЮИТ, «Леммикяйнен», NCC) наиболее выгодные условия оплаты (чего не скажешь о ценах). Предоставляя такую услугу, застройщики залезают на территорию финансистов.

«Хороший вариант заинтересовать покупателя — дать ему возможность заплатить основную часть стоимости квартиры через какой-то срок, не взимая с него проценты, — говорит начальник отдела маркетинга "Ленстройтреста" Марианна Ивлева. — К примеру, клиент платит 10% суммы, а затем в течение шести месяцев продает свою старую квартиру или копит деньги, для того чтобы спустя полгода внести минимум 40% от цены за новое жилье».

«Рассрочку тоже можно рассматривать как форму кредитования, — говорит Аркадий Бочарников, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России. — Если, конечно, сегодня компания может себе это позволить. Там, естественно, другие условия: срок, как правило, значительно короче, возможно, цена квартиры выше и т. д. Это же для строителей все равно замораживание средств. А нужно вести стройку, платить рабочим, налоги платить. Серьезную рассрочку могут себе позволить те, кто имеет доступ к финансовым ресурсам».

Год назад на саммите по пригородному строительству одним из самых ярких событий стало выступление специалиста по информационным войнам профессора Дмитрия Гавры (речь шла об использовании компромата, формировании негатива в социальных сетях и о том, как с этим бороться). Саммит проходит раз в полгода; весной его тоже ждали, но профессор был срочно вызван в Москву — «для консультаций». Дмитрий Гавра консультирует не только депутатов, но и крупные строительные фирмы. Эта тема — управление информацией — стала не просто актуальной, а жизненно важной для многих проектов, особенно тех, где изначально заложены конфликтные отношения с «аборигенами»: многоквартирный комплекс в частной застройке, высотка рядом с ИЖС, строительство жилья в зоне отдыха, комплексная застройка при дефиците транспортных связей или инженерных мощностей. В принципе, стройку под боком никто не любит. Но интернет делает естественное недовольство мощным рычагом.

Профессионально подходят к работе с информацией в группе «Л1» (поневоле — в силу затяжного корпоративного конфликта), серьезно занимается репутационными рисками компания «Росстройинвест», да практически все крупные компании обзавелись профильными специалистами. Трудные времена переживает ЖК «Черничная поляна» (конфликт с владельцами коттеджей в Юкках). Активизировались группы дольщиков в социальных сетях.

Целенаправленная «просветительская работа» девелоперов, работающих с апартаментами (ГК «Пионер», организаторы проекта «Салют!», группа «Бестъ» и др.), привела к тому, что граждане перестали шарахаться от непривычного формата, в конечном итоге — к росту продаж и увеличению доли рынка.

Промежуточный результат — теперь участники процесса за любой позитивной репликой, даже вполне искренней, видят происки корпоративных пиарщиков.

Уверенность в том, что трудные времена не за горами, подстегивает активность строителей в поиске качественно новых решений. Осваиваются непривычные места. Новосаратовка (на берегу Невы, у Вантового моста) было тихим коттеджным местом, пока ГК ЦДС не скупила там более 400 га и не заявила о масштабных планах: за 25 лет здесь собираются построить новый город более чем для 110 000 жителей (это больше, чем во Всеволожске, и примерно столько же, сколько в Гатчине). Компания ТИР осенью заявила в Красном Селе проект «Дважды два». Комплекс из двух панельных девятиэтажек разработала мастерская Владимира Цехомского, концепцию продвижения — компания «Волга-Волга», сайт — «101 медиа». Квартирография (только 1-комнатные квартиры и студии) ориентирована на молодых потребителей, стремящихся к самостоятельности (слоган «Твоя первая квартира»), а также на частных инвесторов, планирующих зарабатывать на аренде. Это все важные особенности: во-первых, в Красном Селе вообще новостройки наперечет; во-вторых, к относительно небольшому проекту привлекают профессионалов (раньше многие застройщики все это делали «на коленке»).

В ближайшее время появятся новые интересные проекты на Ржевке; застройщики пристально смотрят на промзоны у Митрофаньевского шоссе и прочие непопулярные ранее места.

Кстати, уже сейчас без особого риска можно назвать два тренда, которые будут определять привлекательность и ликвидность ЖК на следующем этапе, когда кризис из события превратится в ситуацию: качество управления комплексом и величина затрат на эксплуатацию.

Источник:www.vedomosti.ru/realty/

По мнению опрошенных редакцией "РБК-Недвижимости" экспертов, эта инициатива может ударить по рынку недвижимости. В первую очередь пострадают те, кто покупает квартиры для инвестиционных целей. Игроки рынка предполагают, что рынок, который за последние годы, в том числе благодаря ипотеке, стал обеляться, вернется к серым схемам. Вторичный рынок тоже станет не таким динамичным. Гражданам придется десять раз подумать, прежде чем улучшать жилищные условия в случае рождения ребенка, разъезда с родителями, переезда в другую локацию ближе к работе или школе.

По оценке экспертов, это снизит инвестиционный спрос на новостройки, который в текущем году составил около 30% (вместо традиционных 10%). Спасая свои капиталы из банков, от девальвации рубля в сложной экономической и геополитической ситуации, частные инвесторы и граждане вкладывали деньги в квартиры в новостройках в надежде получить доход не менее 30% спустя три года или просто сохранить свои сбережения.

Сейчас продать квартиру без налога можно после владения ею в течение трех лет. В поправках председателя комитета по бюджету и налогам Госдумы Андрея Макарова через три года льготы будут доступны только тем, кто получил жилье от близких родственников в подарок или в наследство, и тем, кто его приватизировал. Остальные будут платить 13% от стоимости продажи квартиры (если владели ею менее семи лет) либо НДФЛ с разницы стоимости покупки и продажи жилья. Однако предусмотрено, что регионы могут снизить срок вплоть до нуля.

В поправках также не оказалось особых условий для единственного жилья, дач, гаражей и земли, хотя ранее этот вопрос обсуждался.

Стоит отметить, законопроект также закроет возможность уходить в серые схемы. Теперь при продаже недвижимости менее чем за 70% от кадастровой стоимости налог придется платить именно исходя из этой величины за вычетом расходов на покупку. Регионы, правда, смогут уменьшать коэффициент, понижающий кадастровую стоимость объекта, вплоть до нуля. Напомним, сейчас можно получить льготы даже до истечения трехлетнего срока, если цена сделки, указанная в договоре, не превышает 1 млн руб.

По мнению игроков рынка, в плане поступления в бюджет данная инициатива в целом не сильно улучшит ситуацию. Если взять количество сделок купли-продажи жилья в три года, то их объем за семь лет увеличивается чуть более чем в два раза. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев считает, что если данная инициатива будет принята, то рынок жилья в России станет менее прозрачным, что приведет к усилению незащищенности сторон сделки и соответствующим правовым последствиям.

Вадим Ламин также считает, что данный законопроект вряд ли значительно увеличит количество налогоплательщиков, разве что людей, которые будут пытаться уйти в серые схемы, станет больше.

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood: "Принятие данных нововведений отразится прежде всего на покупателях жилья экономкласса, поскольку придется выплачивать НДФЛ. В данном сегменте его размер будет ощутим для покупателя. Например, при продаже квартиры стоимостью 6 млн руб., которая находится в собственности менее трех лет и приобретена ранее за 5,5 млн руб., придется выплатить 65 тыс. руб. налогов (за вычетом расходов на предыдущую покупку).Это может привести к тому, что собственники станут включать уплачиваемый налог в стоимость продаваемой квартиры, что может вызвать некоторый рост цен на рынке. Никаких новых серых схем не появится, рынок будет продолжать работать "по старинке".

По мнению экспертов, в большей степени от данной инициативы пострадают рядовые граждане - собственники квартир, планирующие улучшить свои жилищные условия. "Например, молодые семьи, которые сначала приобретали небольшую квартиру, зачастую специально ждали три года перед покупкой другого жилья большей площади для того, чтобы избежать уплаты налогов. Семь лет многие из них, конечно, ждать не будут", - рассказала "РБК-Недвижимости" генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Кроме того, по ее оценке, пострадают добросовестные покупатели на вторичном рынке, риски для которых при принятии данных поправок существенно возрастают. По сути, вторичный рынок опять уйдет "в тень". Так как народ в России предприимчивый, то продавцы начнут придумывать различные схемы для того, чтобы избежать уплаты налогов, считает Мария Литинецкая.

"Ипотека в сегменте вторичного жилья практически свернется - банки не станут участвовать в серых схемах, которые постараются использовать предприимчивые продавцы. А те покупатели, которые могут позволить себе приобретение жилья только с привлечением кредита, вынуждены будут переориентироваться на первичный рынок. Никаких других глобальных последствий для вторичного рынка нет", - прогнозирует Мария Литинецкая.

"Этот закон может оказать существенное влияние на рынок, только если недвижимость сильно вырастет в цене. Поэтому не исключено, что, принимая этот закон, депутаты прогнозируют сильную рублевую инфляцию за счет резкого падения курса национальной валюты. Например, купив сегодня квартиру за 50 млн руб., через четыре-пять лет захотели ее продать, но за счет сильной инфляции и падения рубля эта квартира стоит уже 70 млн руб. (хотя в долларах ее цена не изменилась). В результате придется заплатить 13% с разницы в 20 млн руб.", - разъясняет Вадим Ламин.

Кроме того, вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев считает данную инициативу непродуманной в плане привязки объективной стоимости сделки к кадастровой оценке. "Сейчас привязка к кадастру не всегда является объективной, и ориентироваться на данную оценку как рыночную нельзя", - говорит эксперт.

На сегодняшний день срок в три года владения и так тормозит сделки с недвижимостью, а увеличение этого срока, по мнению экспертов, может еще сильнее сократить динамичность рынка.

Специалисты считают, что при сильной инфляции в России владение в течение семи лет будет сильно увеличивать разницу в цене купли-продажи, которая попадает под налог. По мнению Константина Апрелева, это несправедливо и нужно учитывать инфляционную составляющую в налоге. "Например, можно предложить вычитать из суммы, попадающей под налогообложение, ставку рефинансирования ЦБ", - предлагает он.

Генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая: "Данная инициатива практически никак не отразится на первичном рынке. Никто из инвесторов и раньше не ждал три года перед продажей. Они либо закладывали налоговые выплаты в инвестиционную модель, либо использовали различные схемы - например, реализовывали квартиры до оформления права собственности по переуступке ДДУ, указывая в договоре ту же стоимость (фактического дохода в данном случае не возникает). Соответственно, количество инвесторов не изменится. Но спрос немного увеличится за счет ипотечников, которые вынуждены будут переориентироваться с вторичного рынка на первичный".

Источник: realty.rbc.ru