Неудовлетворительный макроэкономический фон в стране, постоянные скачки евро и нестабильная политическая ситуация уже дают свои плоды. Ситуация на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга по сравнению с маем текущего года значительно ухудшилась. Активный период продаж, обусловленный желанием населения сохранить свои сбережения, сменился резким снижением спроса. C одной стороны это может привести к падению цен на жилье, с другой — к заморозке ряда объектов и новой волне обманутых дольщиков. Не самая радостная перспектива ждет и другие сегменты недвижимости.

Прогнозы экспертов о том, что ждет рынок недвижимости, читайте в материале JustMedia.

Татьяна Деменок: «Никаких катастроф на рынке жилья до 2015 года не будет»

По словам президента Уральской палаты недвижимости Татьяны Деменок, до августа 2015 года ничего катастрофического ожидать не стоит. Предпосылок для повторения ситуации 2008 года нет. Заморозки объектов ожидать не стоит. У застройщиков имеется значительный финансовый запас, который позволит им сдать в этом году 1 млн. кв. метров, и эти площади будут востребованы. По данным Росреестра, всплеска продажи квартир, который был в мае-начале июня, на рынке нет. Но сегодняшнее затишье не настолько серьезное, чтобы говорить о том, что продажи встали.

Однако если заработная плата населения не будет расти, а процентные ставки по кредитам вырастут хотя бы на 1,5-2 пункта, то уровень совершаемых с привлечение заемных средств покупок значительно сократится. В данный момент 50% сделок на первичке и вторичке совершается с помощью ипотеки.

Александр Засухин: «Хуже всего придется владельцам офисной недвижимости»

По мнению генерального директора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, значительный рост курса валюты, который возможен при эскалации кризиса на Украине и введение новых санкций относительно России, окажет существенное влияние на все сегменты рынка коммерческой и жилой недвижимости.

Первым его традиционно почувствует рынок офисной недвижимости, поскольку основными арендаторами деловых центров являются компании малого и среднего бизнеса, чувствительные к изменениям экономической обстановки. Более устойчивым в этом плане, как показал кризис 2008-2009 года, является рынок торговых центров, поскольку падение курса рубля влияет на него опосредованно через удорожание импортных товаров и сокращение роста розничного товарооборота. Данный процесс, как правило, более длительный и несколько запаздывает относительно рынка B2B.

Олег Китаев: «Строительного бума, как и заморозки объектов, не предвидится»

С тем, что хуже всего с вложившейся ситуации будет себя чувствовать рынок офисной недвижимости согласен и заместитель председателя комитета по бытовому обслуживанию населения Олег Китаев. По его словам, геополитическая ситуация и введенные санкции лишают иностранным компаний возможности развиваться на территории РФ.

Это приведет к снижению арендных ставок и обострению уровня конкуренции в качественном сегменте.  Правда, как отмечает эксперт, есть в этой ситуации и плюсы. Владельцы компаний, которые сейчас арендуют офисы в ДЦ класса «С» и «D», смогут позволить себе переехать в объекты с качественными площадями.

Михаил Хорьков: «Ситуация будет только ухудшаться. Скоро упадут цены на жилье»

По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, темпы развития рынка жилой недвижимости начали замедляться еще в прошлом году. Если бы не рост числа покупателей, которые в первой половине года приобретали квартиры с целью сохранить свои денежные средства, то спад на рынке жилья наступил бы намного раньше. Сегодняшнее снижение покупательской способности пока не критично для большинства застройщиков, потому что рынок недвижимости инерционный и многие сделки, которые проходят сейчас, готовились еще в мае.

Тенденции, которые сегодня наблюдают эксперты УПН, оптимизма не внушают. По их словам, факторов, позволяющих  говорить о том, что объемы строительства и продажи будут расти, нет. Уже сейчас у отдельных застройщиков города есть проблемы с реализацией объектов. И во второй половине года, несмотря на то что традиционно основной объем продаж приходится именно на это время, ситуация только усугубится. Специалисты не исключаю того, что в следующем году ряд объектов в городе могут заморозить.

Павел Маслихин: «Уровень инфляции по итогам года будет на уровне 9-10%»

По словам заместителя генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павла Маслихина, массовая истерия, связанная в основном с военными событиями, и изменение курса валют способствовали снижению потребительского спроса и, как следствие этого, уменьшению объемов выпускаемой продукции, например, автомобилей.

По прогнозам эксперта, ситуация на рынке жилья до середины следующего года будут более менее стабильной. У крупных застройщиков есть резерв финансовой устойчивости. Кроме того, в конце года традиционно происходит оживление рынка — осваиваются бюджетные средства и сертификаты. Неплохо будет себя чувствовать складская недвижимость класса «С», спрос на которую не снижается.  

Владельцам большинства производственных площадей также не стоит беспокоиться.  

Рынок офисных площадей близок к перенасыщению. Хотя Екатеринбург все еще не достиг уровня европейских и даже московских показателей, поэтому потребность города в БЦ закрыта на ближайшие пять лет. В связи с этим до конца 2015 года ожидать роста арендных ставок не стоит. В сегменте торговой недвижимости ситуация также будет складываться не самым лучшим образом.  

P.S. Большинство экспертов рынка недвижимости сошли во мнении, что до конца текущего и, скорее всего, даже до середины следующего года, ничего катастрофического ожидать не стоит. Для застройщиков и владельцев недвижимости это, конечно, будет не самым лучшим временем. Зато для тех кто, хочет приобрести жилье или переехать в более качественный офис все будет наоборот, потому что цены на рынке могут значительно снизиться.

Что будет после августа 2015 года, никто из аналитиков спрогнозировать не берется. Но некоторые из них не исключают возможности заморозки ряда строящихся объектов и даже новую волну обманутых дольщиков.

Риски среднесрочного периода развития рынка жилой недвижимости

Графическая информация предоставлена Уральской палатой недвижимости.

Источник: justmedia.ru

 Налог на недвижимость для физлиц, над которым правительство бьется уже десять лет, будет введен с 1 января 2015 года. Соответствующие поправки в Налоговый кодекс кабинет министров недавно внес в Госдуму. Сбор заменит действующие сейчас налог на имущество и земельный налог. Основным новшеством станет то, что рассчитываться этот налог теперь будет на основе кадастровой стоимости объекта, а не инвентаризационной, как сейчас. Это означает, что суммы платежей с некоторых видов жилья могут вырасти в несколько раз. Но дело не только в этом. Новый способ расчета поставит в менее выгодное положение владельцев старых квартир.

Старому жилью — новую оценку

Переход на новую систему уплаты налога займет пять лет — с 2015 по 2019 год. При этом с 2020 года ставка налога будет повышаться повсеместно каждый год еще на 20 процентов. Но предполагается, что в 2025 году ставка расти прекратит.

Согласно законопроекту, базовая ставка для взимания налога будет равна 0,1 процента от кадастровой стоимости жилья (в том числе, и недостроенного). Для гаражей и машино-мест она будет равна тем же 0,1 процента, а для других строений составит 0,5 процента. В то же время владельцам недвижимости дороже 300 миллионов рублей придется платить по более высокой ставке — до 2 процентов.

Правда, собственники получат право на налоговые льготы и вычеты. Так, квартиры площадью 20 квадратных метров, комнаты в 10 квадратных метров и дома площадью 50 квадратных метров от уплаты налога на недвижимое имущество будут освобождены. Те же 20 квадратных метров будут вычитаться из оценки более просторных квартир.

Размер налоговой ставки будет регулироваться также и в зависимости от принадлежности налогоплательщика к той или иной социальной группе. Льготники (например, ветераны, пенсионеры, инвалиды и другие) получат дополнительные вычеты в 50, 10 и 100 квадратных метров соответственно, а также 20 квадратных метров для гаража. При этом стандартные вычеты будут действовать для каждого объекта, льготные — только для одного объекта каждого вида.

Фото: Максим Кимерлинг / «Коммерсантъ»

Налог будет вводиться по мере готовности кадастровой оценки жилья в регионах. Она проводится государственными оценщиками из специальной службы — Роскадастра. Предполагается, что она максимально приближена к рыночной стоимости объекта и заметно выше инвентаризационной. Хотя бы потому, что учитывает расположение жилья.

Инвентаризационная же стоимость, на основании которой сейчас начисляется налог на имущество, определяется органами государственного технического учета (БТИ). Она учитывает только так называемую восстановительную стоимость и коэффициенты, утверждаемые субъектами РФ. Например, при стоимости объекта до 300 тысяч рублей применяется ставка налога на имущество в размере 0,04 процента. При стоимости выше 300 до 500 тысяч рублей — 0,1001 процента. Если же инвентаризационная стоимость имущества выше 500 тысяч рублей, применяется налоговая ставка в размере 0,3001 процента.

А вот с кадастровой стоимостью проблемы иного рода. Как рассказал ранее «Российской газете» эксперт комитета Госдумы по бюджету и налогам Михаил Орлов, для более чем половины объектов недвижимости в России она пока не определена.

Хрущевка против новостроя

Насколько же может вырасти налоговая нагрузка в результате появления налога на недвижимость? Оценки экспертов разнятся. В среднем по стране платежи могут вырасти в 2-3 раза, рассказал «Ленте.ру» руководитель направления по строительству и ЖКХ независимого экспертного центра «Общественная Дума» Сергей Литвиненко. При этом, по его мнению, до введения самого налога точно все равно подсчитать невозможно.

Даже сами налоговики не уверены в этом вопросе, считает эксперт. Так, по официальным расчетам ФНС, средняя сумма налога на имущество сейчас равна 642 рублям в год, а после появления налога на недвижимость размер платежа может в среднем вырасти почти в три раза, то есть до 1,9 тысячи рублей. При этом в Москве он увеличится в пять раз, до 6 690 рублей.

Фото: Рамиль Гали / «Коммерсантъ»

В отдельных же случаях налоговая нагрузка возрастет в десятки раз. К примеру, налог на типовую «трешку» в доме 1945 года в Калининградской области, по расчетам ФНС, может увеличиться в 30 раз. А на «двушку» в доме 1983 года в том же регионе — в 18 раз.

Более того, регионы будут вправе расширять льготы и увеличивать вычеты, а также уменьшать ставки налога. При этом эксперты прогнозируют, что больше всего налоговые платежи вырастут в крупных городах из-за высокой стоимости жилья. Наиболее существенное повышение налоговых платежей будет в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге — здесь по отдельным объектам налог может возрасти в 10 и более раз, считает партнер юридической компании «Некторов, Савельев и партнеры» Егор Батанов. К примеру, в центре Москвы, по разным оценкам, инвентаризационная и рыночная стоимость могут различаться в 20, а иногда и в 40 раз. Это характерно для старого жилья. Его владельцам даже при низкой ставке придется сильно переплатить.

Другое дело новостройки. Их инвентаризационная стоимость максимально приближена к рыночной. Егор Батанов поясняет, что инвентаризационная стоимость при новом механизме расчета налога не будет иметь никакого значения, налоговая нагрузка для квартир с равной инвентаризационной стоимостью, но разной кадастровой может отличаться в несколько раз.

Например, после вступления в силу закона с однокомнатной квартиры на окраине Москвы площадью 40 квадратных метров и стоимостью 5 миллионов рублей придется платить около 2 500 рублей налога в год, подсчитал Егор Батанов. Сейчас, если речь идет о доме 70-80-х годов постройки, сумма налога меньше в среднем 7-8 раз.

Купить подешевле, сдать подороже

Повлияют ли новые правила уплаты налога на недвижимость на российский рынок жилья? Возможно, теперь содержание большой квартиры в центре мегаполиса станет не по карману ее владельцу и ему придется покупать подешевле. Может случиться и так, что собственник нескольких квартир (дач, домов, гаражей) с ними распрощается, чтобы не платить налог сразу за несколько помещений. По словам специалистов в этой сфере, именно так происходило во Франции после введения налога на роскошь. Тогда не слишком обеспеченные, но владевшие дорогой недвижимостью граждане республики были вынуждены менять ее на жилье поскромнее.

Фото: Сергей Михеев / «Коммерсантъ»

Однако эксперты сомневаются в том, что налоговые нововведения подтолкнут людей избавляться от дорогого жилья. «Пока налог составляет 0,1 процента и сопоставим по своим размерам с квартплатой, он вряд ли будет стимулом для того, чтобы избавляться от жилья», — рассказал «Ленте.ру» член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский. Эту сумму собственники будут включать в размер арендной платы, если жилье сдается. То есть расчет налога по рыночной стоимости скажется на рынке аренды жилья, цены на котором могут вырасти на 5-10 процентов, а при сдаче в аренду элитного жилья на 10-15 процентов.

Конечно, речь идет о щадящих условиях налога по ставке 0,1 процента, при ее повышении на 40-50 процентов задумываться о размене жилья и уменьшении существующей площади будут прежде всего наименее социально защищенные слои населения, которым по наследству досталась квартира в центре Москвы или другого мегаполиса. Что касается владельцев инвестиционных квартир, то рост их стоимости с начала строительства до ввода в эксплуатацию здания составляет до 50 процентов, что перекрывает налоговые выплаты. В любом случае, оборачиваемость жилья будет расти, считает Максим Раевский.

Если на рынке аренды стоимость квартир может возрасти, то на рынке купли-продажи вероятно снижение цены на вторичное жилье из-за роста предложения. Снизить цены смогут и продажи владельцами вторых, третьих квартир или их обмен на маленькие. А вот появление на рынке свободного жилья может уменьшить спрос на новостройки (особенно на долевое строительство).

Новый способ расчета налога, как считают в Минфине, ликвидирует несправедливость. То есть тот, кто владеет более дорогим и престижным жильем, будет платить больше. Сторонники этих нововведений ссылаются на опыт стран с рыночной экономикой, поясняя, что такой налог является базой для формирования местного бюджета. Но в действительности пока не ясно, такой ли справедливости хотят сами граждане. Ведь тем из них, кто живет в обычной хрущевке или квартире более отдаленного периода нашей истории, теперь придется платить больше. При этом владельцы квартир до 300 миллионов рублей будут платить по той же ставке. В марте этого года в такую сумму в Москве оценивался четырехэтажный пентхаус площадью в 1,1 тысячи квадратных метров.

Татьяна Романова

Источник: lenta.ru

 «Дачную амнистию» могут существенно ограничить уже этой осенью. Соответствующий законопроект внёс в Госдуму депутат от Подмосковья Михаил Терентьев. В разработке документа принял участие Минстрой Московской области, потому считать его рядовой инициативой одного из депутатов без особых шансов на прохождение уже нельзя.

«Дачи-пятиэтажки» достали руководство Подмосковья

Практическую суть предлагаемых депутатом и подмосковным Министерством строительства нововведений можно свести к двум вещам. Во-первых, «дачная амнистия» на землях населённых пунктов будет возможна только для владельцев участков, получивших их в своё распоряжение до 25 октября 2001 года – дня введения в действие Земельного кодекса РФ. Речь идёт только об участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

Остальные собственники земли в пределах населённых пунктов зарегистрировать строения на своих участках в упрощённом порядке больше не смогут. Останется либо получать разрешение на ввод в эксплуатацию от местных властей, либо узаконить их через суд в соответствии со ст. 222 ГК РФ (легализация «самостроя»).

И во-вторых, владельцев участков на землях населённых пунктов, которые построят на них многоквартирные дома в нарушение вида разрешённого использования, смогут оштрафовать на очень большие суммы (от 500 000 до 1 000 000 руб. – физических лиц, от 1 000 000 руб. до 5 000 000 руб. – юридических лиц).

Как нетрудно догадаться, оба нововведения направлены на борьбу с возведением «дач-пятиэтажек» на участках только для строительства индивидуальных домов. Первое сделает невозможной их регистрацию в Росреестве (что позволяет «дачная амнистия»), второе позволит наказать собственников-мошенников рублём. Практика того же Подмосковья показала: сейчас быстро и жёстко пресекать строительство «дач-пятиэтажек» местные власти чаще всего не могут. (Показательна, например, вот эта история.)

По замыслу авторов законопроекта, он вступит в силу сразу со дня официального опубликования. Теоретически это возможно уже в октябре этого года.

Стоит ли ограничивать «дачную амнистию» на землях населённых пунктов

Разумна и правильна ли данная инициатива? Вопрос очень непростой. С одной стороны, «дачная амнистия» – безусловное благо для владельцев индивидуальных домов. Выдача разрешений на их строительство нередко сопровождалась огромной волокитой, массой необоснованных и реально не нужных согласований, часто превращалась в откровенно коррупционный бизнес местных властей.

В результате владельцам индивидуальных участков нередко было проще заняться «самостроем» и затем жить на «даче-призраке», чем получать разрешение на её строительство и затем на ввод в эксплуатацию.

«Дачная амнистия» существенно изменила явно ненормальную ситуацию к лучшему. Однако, с другой стороны, она открыла пути для строительства и государственной регистрации пресловутых «дач-пятиэтажек»: де-факто многоквартирных домов на землях для индивидуального строительства. Это стало настоящим бичом ближнего Подмосковья, Ленинградской области, Краснодарского края (вообще и Сочи в частности).

Эффективных механизмов бороться с этим у местных властей не так много. Запретить строительство и снести «самострой-недострой», запретить государственную регистрацию «дачи-пятиэтажки» в условиях «дачной амнистии» они могут только через суд.

Остановить возведение подобных домов «на котловане» в таких условиях получается не всегда. Из-за пресловутой коррупционной заинтересованности со стороны отдельных чиновников, «не замечающих» какое-то время откровенно незаконного строительства, из-за невозможности (как правило) быстрого судебного разбирательства в подобных случаях, необходимости строительных экспертиз и т. п.

К тому же «дачная амнистия» длится уже почти восемь лет. Сейчас в упрощённом порядке регистрируют большей частью «новострой», а это уже не никак не «амнистия». Тогда правильнее либо отменять разрешения на строительство индивидуальных домов вообще, либо отменять или ограничивать сам упрощённый порядок их регистрации.

Но существенно ограничивать «дачную амнистию» до завершения её заявленного срока из-за проблем только в нескольких областях с наибольшим спросом на жильё может показаться несправедливостью слишком многим. Потому предсказать судьбу законопроекта сложно.

Можно предположить, что Госдума нововведение не поддержит, но и «дачную амнистию» в марте будущего года не продлит. В сложившейся ситуации такое решение кажется наиболее разумным.

На возведение построек в пределах участков для дачного строительства (как в населённых пунктах, так и на сельхозземлях) «дачная амнистия» не распространяется в принципе. Поскольку, в соответствии с Градостроительным кодексом, для строительства на них и так не требуется разрешительных документов (ст. 51, п. 17). А значит, для регистрации строений не требуется и разрешения на ввод в эксплуатацию от местных властей.

Источник: topkvadrat.ru

 В связи с ограниченностью свободных территорий в городах, застройщики всерьез взялись за так называемую «уплотнительную» или «точечную» застройку. В результате жители некоторых домов, еще вчера безмятежно спавшие по ночам, обнаруживают, что буквально за ночь их окна стали выходить вместо зеленой площадки на «синий забор», за которым возвышается строительный кран – а все это, в свою очередь, является предвестником шума от заколачиваемых свай и прочими, порой, значительными неудобствами.

Как выяснить, что в результате такой застройки права жителей нарушаются? И что делать, если они действительно нарушаются?

Ответы на эти вопросы дали консультанты Консалтинговой фирмы «Прецедент» — Покровская Анна и Соколов Евгений — в специальном интервью для издания «АиФ».

- Если в непосредственной близости от вашего дома начинается стройка, какие требования по расстоянию между вашим домом и стройплощадкой должны быть? Как узнать, будет ли нарушена инсоляция квартир существующего дома?

- Если в непосредственной близости от вашего дома начинается стройка, расстояние от неё до близлежащих жилых домов устанавливается исходя из границ земельного участка под строительство. Значит на всей площади участка он может проводить строительные работы. Узнать не вышел ли застройщик за пределы своей земли можно просто — на сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте. Если самостоятельно «наложить» границы не получается, то можно обратиться за консультацией к специалистам, например, в юридические конторы, специализирующиеся на сопровождении строительства объектов или в компетентные межующий организации.

Требования к расстояниям от забора стройплощадки до жилых зданий специально законодательно не предусматриваются, расстояние определяют в соответствии с требованиями к инсоляции. Таким образом, минимальное расстояние может быть 6-6,5 м (минимальный пожарный проезд).

С другой стороны, можно замерить уровень шума от стройплощадки и попытаться «подвинуть» забор из-за нарушений требований инсоляции. Последнее, разумеется, упрётся в судебный процесс, потому что, если застройщик получил от администрации города разрешение на строительство, то на попятную органы государственной или муниципальной власти вряд ли пойдут.

Расстояние между жилыми зданиями высотой более 4 этажей должно быть не менее 20 м. Но это расстояние также может быть сокращено проектом при условии соблюдения требований инсоляции и освещённости.

Расстояние от границ участков производственных объектов, размещаемых в общественно-деловых и смешанных зонах, до жилых и общественных зданий, а также до границ участков дошкольных и общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и отдыха следует принимать не менее 50 м.

Требования к инсоляции жилых помещений установлены санитарными нормами и правилами СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01. Не специалисту крайне сложно определить, соответствует ли инсоляция жилого помещения требованиям законодательства. Для этого нужно обратиться к услугам экспертной организации, которая произведёт замер и составит заключение.

- Если стройка рядом с домом уже идет, и дом начал давать трещины, где можно заказать экспертизу состояния несущих конструкций, кто должен ее оплачивать? Если жители оплачивают экспертизу, и выясняется, что дом получает повреждения из-за близлежащей стройки, можно ли получить компенсацию с застройщика как оплаты самой экспертизы, так и повреждений?

- Экспертизу такого рода (строительная экспертиза) проводят специализированные экспертные организации имеющие допуск саморегулируемой организации на ведение данного вида работ. Одной из таких организации, например, является ООО «Лаборатория судебных экспертиз». Оплачивает экспертизу заказчик, т.е. в данном случае лицо, владеющее помещением, в котором трещина.

В случае если проведенной экспертизой установлено, что причиной появления трещины в вашем помещении являются строительные работы на близлежащем земельном участке, вы можете в судебном порядке взыскать с застройщика убытки, понесенные вами. В убытки включаются как реальный ущерб (т.е. от повреждения помещения), так и расходы, произведенные для восстановления права (напр. затраты на экспертизу).

- Как узнать рядовому гражданину, что при строительстве многоквартирного дома нарушены его права как жителя соседнего жилого здания?

Права граждан могут быть нарушены, если:

- застройщик отгородил забором территории общего пользования, принадлежащие к общему имуществу соседних многоквартирных домов;

- на эти территории складируют строительный мусор;

- застройщик размещает строительные машины, стройматериалы за пределами своего земельного участка;

- строительные работы производятся в период с 22.00 до 7.00 (ст. 2.1 КоАП Нижегородской области).

Во всех этих случаях можно и нужно отстаивать свои права, в том числе если потребуется — и в судебном порядке. В конце концов, застройщик извлекает прибыль из данного проекта, что вовсе не означает, что его прибыль должна оборачиваться неудобствами и даже убытками тех жителей, кто в конкретной стройке никак не заинтересован.

Источник: precedent-nn.ru