Такие поправки внес в Земельный кодекс Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ.

"Это важные и ожидаемые рынком изменения, в особенности для инфраструктурного сектора. Новеллы Земельного кодекса (ЗК РФ) в значительной степени решают проблему возможного проведения "двойных конкурсов" по концессиям - на проект и на землю. Теперь закреплено, что концессионер может получить земельный участок для реализации концессионного проекта без проведения отдельных торгов в отношении земельного участка", - комментирует поправки Григорий Смирнов, старший юрист Herbert Smith Freehills CIS LLP.

Закон N 171-ФЗ расширяет с 1 марта 2015 года перечень оснований для предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ). "В перечень таких оснований включено предоставление земельного участка лицу, с которым заключено концессионное соглашение, что позволило ликвидировать пробел в законодательстве, существовавший с момента принятия Закона "О концессионных соглашениях", - отмечает Мария Скрябина, юрист практики по инфраструктуре и ГЧП "Качкин и Партнеры". Эта норма устраняет неопределенность в вопросе обоснованности предоставления земли по концессии без проведения торгов. На практике нередко эксперты в сфере ГЧП расходились во мнении о возможности предоставления незастроенных земельных участков по концессионному соглашению в принципе, несмотря на то, что Закон "О концессионных соглашениях" предусматривает возможность строительства объектов. Теперь из ЗК РФ прямо следует возможность передачи по концессии незастроенной земли.

Новая редакция кодекса предполагает закрытый перечень таких оснований, включая случаи комплексного освоения территории и реализации масштабных инвестпроектов. Изменения будут в первую очередь интересны девелоперам, так как они облегчают реализацию крупных проектов, делают процедуру получения прав на землю более простой и прозрачной.

Земельные участки могут быть предоставлены предпринимателям по распоряжению правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестпроектов критериям, установленным правительством РФ. "Предполагается, что критерии инвестпроектов, в связи с участием в которых могут быть предоставлены участки, будут утверждены правительством РФ. Вероятнее всего, эти проекты будут касаться общих задач по развитию социальной и культурной инфраструктуры. Не исключено, что критерии будут достаточно широкими и будут активно применяться для ГЧП", - отмечает юрист адвокатского бюро "Линия права" Артем Самойлов. Правда, поскольку речь идет о предоставлении земли, находящейся именно в федеральной собственности, эти критерии будут применимы только в отношении федеральных проектов.

В отсутствие федерального закона об основах ГЧП широко применяются правовые механизмы, предусмотренные региональными законами. Именно поэтому наиболее важным изменением для развития и популяризации региональных ГЧП-проектов является положение, предусмотренное п. 3 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Оно предусматривает предоставление земли без торгов юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, если они соответствуют критериям, установленным региональными законами. "Эта новелла позволяет регионам реализовывать проекты ГЧП без риска нарушения земельного законодательства или превышения полномочий в этой сфере. Минимизация правовых рисков способствует увеличению привлекательности такого рода проектов и, как следствие, количества потенциальных участников", - считает Мария Скрябина.

Среди наиболее важных и значимых для бизнеса положений закона эксперты называют более подробное регулирование ключевых институтов (предоставление участков, сервитут), а также такие новеллы, как обмен участков государственной собственности на частные участки (который должен стать в некоторых случаях альтернативой сложной процедуре изъятия), соглашение о перераспределении земель и др. "Для проектов ГЧП в первую очередь важным является закрепление в ЗК РФ нормы, в соответствии с которой земельный участок может быть предоставлен на праве аренды без проведения торгов лицу, с которым заключено концессионное соглашение. Такой участок предоставляется на срок действия концессионного соглашения. Ранее в кодексе такой нормы не было. С учетом описанных нововведений, а также планируемой отмены категорий земель и перехода на систему зонирования (законопроект N 465407-6) реформа земельного законодательства создает позитивные впечатления", - говорит Самойлов.

Упрощенный порядок предоставления земельных участков должен сократить количество административных барьеров для бизнеса, убежден Григорий Смирнов.

Источник: rg.ru

Ипотечные заемщики смогут застраховать свою ответственность перед банком на случай невыплаты кредита, а банки-кредиторы - свои риски. Сегодня вступают в силу соответствующие поправки в закон об ипотеке. Документ опубликован в Российской газете.

До сих пор при получении ипотечного кредита заемщик мог застраховать свою жизнь и трудоспособность, а также - саму приобретаемую квартиру от порчи и уничтожения. Новый закон к этим видам страхования прибавил еще два, которые должны снизить риски и заемщика, и кредитора на случай невыплаты кредита. Первый - страхование ответственности заемщика перед банком. И второй - страхование рисков банка-кредитора.

Новый закон четко прописал условия страхования ответственности заемщиков и риска кредиторов.

Теперь, если заемщик не может расплатиться по кредиту, а стоимости заложенной квартиры не хватает для погашения долга перед банком, недостающая сумма будет покрыта за счет страховки.

Закон подчеркивает: банк не вправе обязать заемщика страховаться, это является делом добровольным. Но банк может серьезно облегчать условия кредитов для застрахованных заемщиков.

Закон предусматривает, что размер страховой суммы и страховой премии для заемщика может быть снижен при условии заключения договора страхования на весь срок кредита, погашения более чем 30 процентов долга и надлежащего исполнения своих обязательств.

Источник: rg.ru

Новые своды правил Минстроя ужесточат требования к безопасности при строительстве и эксплуатации.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень подписал приказы об утверждении новых сводов правил, которые содержат рекомендации по повышению качества архитектурно-планировочных решений многофункциональных зданий и обеспечению высокого уровня безопасности при строительстве и эксплуатации сооружений. Об этом сообщает пресс-служба Минстроя.

«За последние два десятилетия в разы увеличилось количество зданий, в которых совмещаются жилые и общественные помещения. Поэтому требования к данным объектам с точки зрения энергоэффективности, технологичности строительства и эстетики постоянно повышаются. Однако существовавшие нормативные документы не предусматривают проектирование таких зданий с учетом их специфики, включая вопросы безопасности, санитарных требований и комфорта», - говорится в сообщении пресс-службы.

Минстрой России разработал два новых свода правил - «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», вступающий в силу 1 сентября 2014 года, и свод правил «Конструкции с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов», который вступает в силу 1 октября 2014 года.

Первый свод правил регулирует проектирование зданий жилищно-гражданского назначения, которые включают две и более групп помещений разной функциональности. Его применение предполагает не только улучшение качества строительства и повышение требований безопасности, но и оптимизацию энергоэффективности зданий, сокращение эксплуатационных расходов.

Второй свод правил направлен на усиление мер безопасности строительства и эксплуатации сооружений. Он содержит требования к конструктивным решениям и способам монтажа каркасно-обшивных перегородок, облицовки стен, ограждений коммуникационных шахт, подвесных потолков, огнезащиты конструкций с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов.

Также этот свод правил расширяет требования механической и пожарной безопасности, регламентирует безопасные для здоровья человека условия проживания и пребывания в зданиях и сооружениях. В документе актуализированы требования по повышению предела огнестойкости ограждающих конструкций, их тепло- звукоизоляции, водостойкости.

Источник: bsn.ru

Дачная амнистия - это право гражданина Российской Федерации зарегистрировать права на земельные участки, которые возникли до вступления в действие земельного кодекса РФ (то есть, до 2001 года), а также объекты недвижимости и сооружения, необходимые для ведения дачного хозяйства (садоводства или огородничества), и объекты, разрешений на строительство которых на любых земельных участках не требуется. Под неё «попали» индивидуальные жилые дома, построенные либо на земельных участках, которые были предоставлены под ИЖД, либо на придомовых участках (землях личного подсобного хозяйства, находящиеся в черте поселений).

Срок дачной амнистии установлен до марта 2015 года (только в отношении объектов индивидуального жилищного строительства). Остальные положения упрощенной регистрации – бессрочны: граждане в любое время и после 2015 года вправе зарегистрировать свои участки, полученные или приобретенные до 2001 года (или выделенные соответствующим законодательным актом администрации), а также садовые домики и объекты, на строительство которых не требуется разрешение (такие как гаражи, хозяйственные постройки) - срок действия дачной амнистии в этой части не установлен. После 2015 года основанием для государственной регистрации права на индивидуальные жилые дома будет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. То есть, объекты индивидуального жилищного фонда нужно будет сдавать в эксплуатацию через органы архитектуры муниципалитетов.

Дачную амнистию условно можно разделить на три вида.

К первому можно отнести земельные участки. Для того, чтобы зарегистрировать земельный участок в упрощенном порядке необходимо предоставить документ – решение органа муниципальной власти или органа местных советов депутатов, выданное до вступления в силу земельного кодекса РФ от 2001 года, в котором отражен тот факт, что данному гражданину предоставлен на любом праве (то есть, это может быть и право собственности, и постоянное бессрочное пользование, и право пожизненного наследования),за исключением права аренды, или иной документ, подтверждающий возникновение права на землю в соответствии с требованиями законодательства. К таким случаям законодатель отнес нотариально удостоверенный (до 2001 года) договор купли-продажи, права приобретения по которому не были зарегистрированы в установленном порядке, а также свидетельство о праве на наследство на жилое здание (строение) при наличии внесенного в отношении умершего решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка. В этом случае необходима уплата государственной пошлины в размере 200 рублей, и право собственности будет зарегистрировано (обязательное условие – этот участок должен состоять на кадастровом учете).

Второй вид объектов – индивидуальные жилые дома, для регистрации которых гражданин должен представить документы, подтверждающие право владения или пользования земельным участком. Основанием для регистрации являются документы, подтверждающие право на землю. Кадастровый паспорт Управление Росреестра запрашивает самостоятельно в органе кадастрового учета (Филиале ФГБУ «ФКП Росреестра»), а вот разрешения на ввод в эксплуатацию до марта 2015 - не требуется. Если же этот объект относится к разряду ИЖД в состоянии незавершенного строительства, то для этого, помимо названных документов, требуется еще представить разрешение на строительство.

Третий вид – так называемые «садовые домики» или объекты недвижимости, для которых не требуется получение разрешения на строительство. Основанием для их регистрации является декларация, утвержденная приказом Минэкономразвития от 3 ноября 2009 года, и ее образцы можно найти в интернете. В этот раздел попали такие объекты, как: жилые дома (садовые домики), гаражи, или иные здания и сооружения (хозяйственные постройки: погреба, навесы, амбары и пр.). То есть объекты, на которые в соответствии с пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса не требуется выдача разрешения на строительство. Если гражданин построил какой-то объект и хочет зарегистрировать его в упрощенном порядке, но Градостроительный кодекс не содержит указание на то, что на этот объект не требуется выдача разрешения на строительство, Росреестр запрашивает информацию в органах архитектуры – можно ли строить такие здания или сооружения без разрешения, и если получает положительное заключения (что разрешение не требуется), то регистрация проходит. Если же строительство таких объектов должно осуществляться с получением разрешительной документации (проект, техусловий, и т.д.), то в государственной регистрации отказывают, ссылаясь на то, что нужно в установленном порядке получить разрешительные документы и ввести объект в эксплуатацию.

Хотелось бы отметить, что при обращении за регистрацией права собственности на садовый домик гражданин получает на руки свидетельство на жилой дом. Учитывая положения двух решений Конституционного суда Российской Федерации о регистрации граждан по месту пребывания, а также решение Верховного суда РФ, полученное свидетельство на жилой дом дает право органам миграционной службы производить регистрацию граждан по месту жительства в этих домах.

Отметим юридическую тонкость, возникающую при реализации дачной амнистии: до 2009 года была несколько иная форма декларации, которая предусматривала наличие таких объектов, как жилое строение с правом регистрации или без права регистрации, расположенное на дачном или садовом участке. Получив свидетельство на строение без права регистрации, гражданин не мог без вынесенного решения суда, которым строение было бы признано пригодным для постоянного проживания, осуществить регистрацию по месту жительства. Многие сейчас обращаются с тем, чтобы повторно зарегистрировать такие объекты. Однако, сделать это повторно не получится: производить регистрацию одного и того же объекта дважды Росреестр не может. Объект существует до момента сноса дома, который подтверждается заключением кадастрового инженера и только тогда объект может быть исключен из ЕГРП и ГКН.

Гражданин может произвести реконструкцию принадлежащего ему объекта, но вот упрощенная процедура в этом случае применяться уже не будет – придется обращаться в органы архитектуры и получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции. «Упрощенка» сама по себе предусматривает только первичную регистрацию права. Все остальное (реконструкция, перестройка) осуществляется при наличии соответствующего разрешения, согласования проекта, получения технических условий и т.д. Часто бывает, что граждане регистрировали право на одноэтажное строение, но потом была пристройка еще на один-два этажа а потому площадь объекта, зарегистрированная первоначально, сильно отличается от того, что существует на сегодняшний день. Управление все эти нюансы видит, потому что объекты уже стоят на кадастровом учете с указанием площади и этажности. В этих случаях при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию, в регистрации будет отказано.

Помощник руководителя Управления Росреестра по Калининградской области

Александр Колобакин

Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ №4 (154), июнь 2014