Глава Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации Михаил Мень одобрил приказ, согласно которому при Минстрое РФ будет создана Межведомственная рабочая группа по улучшению инвестиционного климата и снятию административных барьеров в строительной отрасли. Об этом в минувший вторник сообщил информационно-аналитический отдел НП СРО «Центризыскания». Документ с заявлением главы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России находится в распоряжении некоммерческого партнерства. По данным НП СРО «Центризыскания», контроль за исполнением приказа был возложен на замминистра строительства и ЖКХ Наталью Антипину, в обязанности которой входит курирование сектора госполитики и правового регулирования в области градостроительной деятельности. В обязанности новой рабочей группы войдет рассмотрение и подготовка заключений по проектам нормативных правовых актов, а также анализ реализации действующего законодательства. Кроме руководства Минстроя, в работе данной структуры примут участие представители НО «Агентство стратегических инициатив по продвижению новых проектов», Национальной палаты экспертов в строительстве, ТПП РФ, РСПП, Российского союза строителей, Национальных объединений в сфере строительства (НОСТРОЙ, НОП, НОИЗ), Национального объединения застройщиков жилья, «Деловой России», «Опоры России», НОЭКС, а также ряда других авторитетных организаций, в том числе НП СРО «Центризыскания», которое в совещательном органе будет представлять гендиректор Партнерства Андрей Акимов, занимающий должность главы Комиссии по ценообразованию и экспертизе Национального объединения изыскателей. В Партнерстве считают, что благодаря составу участников, в работе над срочными поручениями по реализации «дорожной карты» в градостроительной сфере, Межведомственной рабочей группе удастся учесть мнения наиболее широкого круга заинтересованных сторон и тем самым продемонстрировать свою высокую эффективность. Заседания группы планируется проводить не менее одного раза в квартал.

Источник: www.prosro.ru

  Даже в Москве квартиры в некоторых строящихся домах до сих пор реализуют по так называемым «серым» схемам (об этом сообщил Москомстройинвест). Приобретение жилья «на котловане» при помощи таких схем не только незаконно, но и сродни «русской рулетке»: не даёт покупателям никаких реальных гарантий.

Предварительный договор ни о чём

Одна из основных «серых схем» в том, что покупателю квартиры «на котловане» застройщик предлагает заключить так называемый «предварительный договор купли-продажи». Он представляет собой не более чем обязательство заключить договор купли продажи квартиры (основной договор) в будущем.

Формально покупатель может понудить застройщика заключить основной договор через суд (ГК РФ, п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445). Но реальная практика такова, что даже это положение Гражданского кодекса никаких стопроцентных гарантий не даёт.

В первую очередь потому, что заключение предварительного договора не запрещает застройщику после окончания строительства продать готовую квартиру не покупателю «на котловане», а третьим лицам. В таком случае «предварительный покупатель» потеряет на эту недвижимость все права.

Проще говоря, в отличие от ДДУ, предварительный договор купли-продажи не «закрепляет» конкретную квартиру в строящемся доме за её покупателем «на котловане». Последнему остаётся надеяться исключительно на добрую волю застройщика.

А если в распоряжении «предварительного покупателя» квартира не окажется вообще? Всё, на что в такой ситуации он может претендовать, – возмещение убытков. Скорее всего, только через суд и с совсем не очевидными шансами на благоприятный исход дела.

Ещё немного «деталей с дьяволом внутри»

В схеме с предварительным договором таится и масса других «подводных камней». Например, стороны такого соглашения должны заключить основной договор строго до завершения срока действия предварительного. Либо же одна из сторон обязана официально уведомить другую о намерении заключить основное соглашение в пределах того же срока. Иначе предварительный договор попросту прекратит своё действие (ГК РФ, ст. 429, п. 6).

Допустим, покупатель «на котловане» забудет или не успеет сделать такое официальное уведомление. Тогда он останется и без квартиры, и без ранее уплаченных за неё денег.

Ещё можно отметить, что в предварительном договоре купли-продажи жилья необходимо исчерпывающе точно определить предмет договора в качестве одного из существенных условий будущего основного договора (ГК РФ, ст. 554). Иначе, согласно Гражданскому кодексу, предварительное соглашение будет считаться незаключённым.

Между тем, как свидетельствует судебная практика, чтобы однозначно определить квартиру как предмет договора купли-продажи необходимо указать, в частности, её общую и жилую площадь. Если дом ещё не достроен, сделать это, мягко говоря, затруднительно. Со всеми вытекающими отсюда рисками для покупателя «на котловане».

К тому же, предварительный договор не подлежит государственной регистрации, из-за чего всегда остаётся риск пресловутых «двойных продаж» (продаж одной и той же квартиры нескольким лицам сразу). Не говоря уже о таких «мелочах», как отсутствие оснований требовать неустойку за срыв сроков строительства дома и компенсацию за строительный брак.

Вексель тоже не даёт права на квартиру

В ряде случаев застройщики могут предложить покупателю квартиры «на котловане» заключить не только предварительный договор купли-продажи, но и договор купли-продажи векселя. Тем самым, покупатель вносит деньги в обмен на вексель, а затем выдавшее его юридическое лицо обязуется «погасить» ценную бумагу. Только не деньгами, а квартирой после окончания строительства.

С точки зрения гарантий покупателю «на котловане» не меняется ровным счётом ничего. Вексель ни коим образом не «закрепляет» за ним конкретную квартиру в строящемся доме, отсутствия «двойных продаж» тоже не гарантирует.

Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель в лучшем случае сможет вернуть только указанную в векселе сумму. А если выдавшее вексель юридическое лицо успеют «обнулить» и обанкротить, даже на возврат денег можно особо не рассчитывать.

Вместо послесловия

Единственный способ хоть сколь-нибудь надёжный способ покупки квартир «на котловане» – заключение договоров долевого участия в строительстве (ДДУ). Также можно купить жильё «на котловане» через приобретение жилищного сертификата от застройщика.

Менее надёжно приобретать квартиры в строящихся домах через вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Однако, как ранее писал «Квадрат», и от этого лучше воздержаться.

Что же касается других схем, то они заведомо чреваты слишком большими рисками. И в очень многих случаях оборачиваются откровенным мошенничеством.

Источник: Квадратъ

 Граждане могут получить возможность приватизировать служебные жилые помещения, которые использовались в качестве общежитий и преданы в ведение органов местного самоуправления. Соответствующий законопроект внес в Госдуму депутат от ЛДПР Виталий Золочевский, сообщило ИА REGNUM.

В документе говорится, что он также касается граждан, которые в течение многих лет работали в государственных и муниципальных предприятиях и приехали по призыву из других регионов.

Напомним, что приватизация служебных помещений была прекращена в 2004 году. После 2005 года установлен запрет на их приобретение.

Эта норма, по словам Золочевского, вызвала напряженную ситуацию по оформлению приватизационных документов, а также способствовала росту коррупции.

«Как молодым специалистам им были предоставлены жилые помещения в общежитиях, многие из них обзавелись семьями с малолетними детьми и продолжают жить в этих общежитиях, - говорится в тексте законопроекта, предложенного парламентарием. - Но теперь над ними нависла угроза остаться без жилья, так как нет возможности приватизировать жилые помещения. Особенно это касается городов Москвы и Санкт-Петербурга, в которых находится основная масса общежитий (в Москве их около 600 и проживает в них более миллиона граждан)».

Документ также предлагает дополнить закон о приватизации пунктом, дающий возможность гражданам приватизировать занимаемое жилое помещение не только то, которые они занимали на условиях социального найма, но и комнаты в тех жилых домах, которые использовались в качестве общежитий.

Источник: RealEstate.ru

Ипотека – дело серьезное. И деньги большие, и договор с банком заключается на длительное время. Но жизненные обстоятельства порой складываются так, что заемщик вынужден переехать в другой регион России. Как быть в таком случае? Что делать с ипотечной квартирой? Можно ли обменять ее на равноценную жилплощадь на новом месте? Давайте разбираться.

Жизненная ситуация или смена места жительства

В 2009 году семья Добротворских (фамилия изменена) приобрела в Москве двухкомнатную квартиру в кредит. Заемщики платили аккуратно и не допускали просрочек. Жизнь текла размеренно и спокойно. Однако в 2012 году руководство фирмы, где работал глава семьи, предложило ему пойти на повышение и переехать в Санкт-Петербург. Предложение было заманчивое, но встал вопрос: что делать с ипотечной квартирой? Муж, конечно, мог снять в аренду жилище в Северной столице и периодически приезжать в Москву, однако вскоре и супруга нашла в Санкт-Петербурге высокооплачиваемую работу. В этих условиях Добротворские решили отказаться от жилплощади в Москве. Но как это сделать? Квартира в ипотеке и платить за нее надо было еще семь лет. Закрыть же полностью кредит семья не могла: слишком большой была сумма разовой выплаты.

Совет банкиров

Добротворские обратились за советом в банк, где его сотрудники пояснили, что проблему можно решить тремя способами: полностью закрыть кредит, оформить перевод долга на третье лицо либо обменять квартиру на равноценную. Представители банка предупредили, что хотя закон и позволяет перевести долг на третье лицо, но кредитные организации неохотно идут на это, так как замена должника ухудшает качество ссуды в глазах ЦБ РФ. В итоге выбор оказался невелик: Добротворские остановились на обмене.

Обмен или замена залога

Эта процедура называется заменой залога, возможность которой предусмотрена ст. 345 ГК РФ. Порядок ипотечной замены регулируется даже не кредитным договором, а внутренними регламентами и положениями банка. У каждой кредитной организации здесь свои требования: одни разрешают замену ипотечного залога после истечения не менее чем 2/3 срока кредитного договора. Другие – разрешают обменять жилье через два-три года после заключения сделки. Обязательное условие: заемщик не может иметь просроченную задолженность или нарушать график платежей. Новая квартира в стоимостном выражении должна покрывать с дисконтом в 20-30% оставшуюся задолженность по кредиту с учетом начисленных процентов. При несоблюдении хотя бы одного из вышеперечисленных условий банк откажет в замене залога.

Краткий алгоритм замены залога

Итак, что же надо сделать. Для начала необходимо выяснить: предусматривают ли регламенты кредитной организации замену залога по желанию заемщика. Именно по желанию, а не по каким-то другим основаниям.

Затем следует узнать у сотрудников банка, в каких регионах России можно провести эту процедуру. Как правило, новая квартира должна находиться в зоне деятельности филиала или представительства банка. Если облюбованное жилище располагается, например, в 1000 километров от ближайшего отделения кредитной организации, то последняя никогда не разрешит подобный обмен. Кредитор должен держать должника на расстоянии «вытянутой руки», то есть иметь возможность добраться до него в течение одного дня на автомобиле и проверить состояние залога. Если это правило не соблюдается, кредит вообще не выдается. Тем более ипотечный. Конечно, есть и исключения, но они очень редки.

Следующий этап – это проверка правовой чистоты выбранной для обмена квартиры. Схема, в принципе, стандартная. Проводится она заемщиком совместно со службой безопасности или отделом по взысканию долгов банка. За короткий срок предстоит взять выписки в ЖЭУ или домоуправлении, запросить сведения из ЕГРП, налоговой инспекции, УФМС. Параллельно «безопасники» кредитной организации по базам, имеющимся в их распоряжении, проверяют вторую сторону сделки на судимость и собирают о ней сведения всеми законными средствами.

Если замечаний и претензий нет, то одновременно готовятся два пакета бумаг: договор обмена квартир и передача нового жилья в залог банка. Нелишне упомянуть, что регистрация прав собственности владельцев на жилые помещения происходит одновременно со снятием старого и наложением нового обременения на недвижимость. И все это осуществляется под контролем банка. Обычно всю процедуру можно провести за два-три месяца.

Совет адвоката

Замена ипотечного залога – очень сложная процедура, в которой необходимо учесть все нюансы, прежде чем проводить ее в жизнь. Поэтому я настоятельно рекомендую гражданам сначала посоветоваться с адвокатом. Ведь если что-то пойдет не так, то проиграть может любая из сторон.

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Источник: IRN.RU