Покупка любого объекта недвижимости - штука непростая, однако выбор дачи на вторичном рынке имеет свои тонкости и подвохи. Специально для тех, кто хочет приобрести уже готовую загородную фазенду, сайт "РИА Недвижимость" выяснил, как сделать правильный выбор и какие нюансы учесть.

Покупка любого объекта недвижимости — штука непростая, однако выбор дачи на вторичном рынке имеет свои тонкости и подвохи. Специально для тех, кто хочет приобрести уже готовую загородную фазенду, сайт "РИА Недвижимость" выяснил, как сделать правильный выбор и какие нюансы учесть.

В основе выбора

Прежде всего нужно определиться, с какой частотой и на какой срок хозяева будут выбираться на дачу. Скажем, если поездки планируются только по выходным, тогда стоит оценить загруженность трасс и, по возможности, сделать выбор в пользу наиболее свободных шоссе. Желательно, чтобы до поселка можно было добраться и общественным транспортом, говорит генеральный директор УК "Бражниково" Юрий Бармин.

Если же дача на лето становится для владельцев фактически вторым домом, где они живут постоянно, то следует обратить внимание на инфраструктурную составляющую поселка и его окружения. Например, есть ли в зоне доступа продуктовые и хозяйственные магазины. И, кстати, не помешает разузнать, насколько далеко расположена ближайшая поликлиника или больница, чтобы можно было обратиться туда за экстренной помощью.

Имеет смысл пройтись по улицам и пообщаться с соседями и разузнать, как обстоят дела в целом, советует руководитель офиса "Новослободское" департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Алексей Сенчук. Поспрашивайте, как обстоят дела с водоснабжением участков, бывают ли перебои с электричеством, водятся ли в данной местности какие-то особые вредители, вроде жука-медведки, которые могут серьезно повредить урожаю. Можно также наведаться к председателю дачного объединения, чтобы узнать о каких-то местных проблемах или правилах.

Дом на контроль

Когда дача покупается с уже готовым домом, безусловно, его осмотр должен быть особенно тщательным. Площадь дома, его планировка и уютность — дело вкуса и индивидуальных предпочтений, поэтому сосредоточиться надо на главных параметрах, от которых зависит комфорт и безопасность.

"При осмотре фундамента и внешних стен обратите внимание на отсутствие трещин. В цоколе или подвале не должно быть грибка, а также следов постоянного подтопления", — замечает руководитель отдела продаж "Миэль-Загородная недвижимость" Людмила Архипова. Обратите внимание на стены с внутренней стороны, там могут быть видны следы протечки кровли, если таковые имеются. Причины возникновения протечки самостоятельно установить довольно сложно, так как они могут быть различными: от несоблюдения правил монтажа до нарушений в стропильной конструкции, предупреждает эксперт.

Проверьте работу осветительных приборов, внимательно осмотрите проводку и исправность розеток. Если в дом подведена вода, тогда нужно исследовать трубы на предмет герметичности соединений.

В любом случае важно определить, насколько устранимы или неустранимы обнаруженные недостатки, и решить — готовы ли вы заниматься доделками и ремонтом в выбранном вами варианте, подчеркивает Архипова.

Земля и сад к осмотру

Поскольку дача в любом случае является местом для садоводческих работ в том или ином масштабе, особое внимание стоит уделить земле, а точнее типу грунта. Самый простой и быстрый способ получить информацию о грунте — опять же пройтись по соседям и узнать, какая тут почва: глинистая, болотистая или чернозем. Это особенно актуально для завзятых аграриев, которые намереваются разбить на участке овощной "полигон".

Если у соседей есть скважина или колодец, можно поинтересоваться у них, насколько глубоко располагаются грунтовые воды.

В случае, если на выбранном участке уже имеются посадки, например, деревья и кустарник, то не помешает выяснить у продавцов, насколько они плодоносны.

Проверка документов

На заключительном этапе, когда выбор сделан, участок и дом вас полностью устраивают, необходимо изучить документы. Конечно, на объекты недвижимости должны быть правоустанавливающие документы, предупреждают в "Инком-Недвижимость".

Во-первых, запросите у собственника оригиналы документов на дом и земельный участок. При этом обратите внимание, с какого периода и на каком основании он владеет объектами. По словам юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаза Мстояна, это может быть свидетельство о праве собственности или акт о предоставлении в собственность, к примеру, администрацией города или района.

Еще один момент: если продавец состоит в зарегистрированном браке и объекты недвижимости были приобретены в период брака, следует удостовериться, что им получено нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу объекта.

"Во-вторых, необходимо заказать выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на дом и земельный участок", — говорит юрист. Он объясняет, что этот документ поможет удостовериться в том, что действительно в настоящее время продавец является собственником дома и земельного участка, а также, что отсутствуют какие-либо ограничения на объекты, которые препятствуют совершению сделки, например, залог дома, аренда, арест.

Далее нужно заказать кадастровую выписку на земельный участок. "При этом стоит обратить внимание на площадь участка, чтобы она соответствовала площади, указанной в ЕГРП, посмотреть установлены и определены ли границы земельного участка, не выходит ли граница приобретаемого земельного за пределы соседнего", — добавляет Мстоян.

Источник: http://riarealty.ru/

Ситуация с активностью покупателей.

Регулярный ежемесячный опрос более 150 агентств недвижимости и риэлторов выявил одну главную тенденцию первого полугодия 2015 года — резкое снижение звонков по рекламе продаваемых и сдаваемых в аренду объектов.

Январь и февраль показывали разнонаправленные отзывы о резком снижении активности покупателей. В середине марта была зафиксирована полная остановка рынка. А начиная с апреля 2014 года, мнения риэлторов разделились. Появилась одна, меньшая, но более оптимистичная часть риэлторов, которая начала делать сделки пусть и не в таком объёме как в 2014 году, но сделки и звонки пошли.

Другая же часть (более половины) риэлторов по-прежнему жалуется на минимальное количество, либо полное отсутствие телефонных звонков. Чтобы понять такой феномен, мы проверили и улучшили xml-выгрузку на сайты-партнёры, усилили модерацию портала, а также улучшили поисковую выдачу на самом портале. После проведённых мероприятий мы с уверенностью можем сказать, что продвижение объектов по тарифу «Профи» происходит равномерно и качественно. Однако жалобы на отсутствие звонков у группы риэлторов остались.

Сколько не рекламируй объект, у которого есть аналоги дешевле, всё равно сначала продаются те, что дешевле. Это аксиома рынка недвижимости. Интенсивное продвижение продаваемого объекта на рынке не даст эффекта, если на рынке присутствуют аналогичные объекты дешевле. С особой силой эта тенденция проявляется в период кризиса рынка недвижимости.

Феномен объяснился просто — риэлторы, у которых есть звонки, снизили цены своих объектов. Казалось бы, риэлтору и продавцу просто остаётся зайти на несколько ведущих сайтов по недвижимости, применить фильтр «цены», сделать выводы, убедить собственника снизить цену и работать с покупателями.

Но…

Сделав это, мы получим в лучшем случае выборку самых дешёвых объектов по районам города. Например, в выборке по Ленинскому району будут участвовать и Жасминка и Солнечный и 2-я дачная. Такая «аналитическая солянка» вызовет лишь улыбку у любого риэлтора и не только.

Самые дешёвые объекты по цене могут быть совсем не самыми дешёвыми по цене за квадратный метр, и наоборот. А объявления - «дисконт-фейки» по несуществующим «супердешёвым» ценам совсем собьют с толку риэлтора, а главное не убедят собственника к коррекции цены.

Для получения достоверной равновесной цены и расчёта коррекции цены объекта исследовать 4–10 аналогичных объектов мало. Для уточнения и понимания тенденции рынка необходимо исследование сотен и тысяч аналогичных объектов в очень узком секторе выборки. С учётом и микрорайона, и улицы, и этажности, и материалов стен, и комнатности. Затем такую выборку необходимо «очистить от статистического мусора», для того, чтобы не снижать цену слишком много и не прогадать, что ещё более усложняет задачу.

Ценовой ступор.

В связи с шокирующей и кризисной ситуацией начиная с декабря 2014 года, большинство покупателей заняли выжидающую позицию. В их головах поселился миф: «Кризис только начинается, цены скоро упадут на 30%, надо только подождать и тогда покупать всё по-дешёвке».

По мнению директора крупнейшего Саратовского агентства недвижимости «Империя» Эдуарда Карпова, 85% сделок на рынке — альтернативные. То есть, покупая, покупатель одновременно что-то продаёт, и ему должно хватить денег на новую покупку. Соответственно, он вынужден поднимать цену только из-за того, что кто-то поднял до этого. И так по цепочке, а цепочка соединяется в порочный круг, загоняя весь рынок в ценовой ступор. Оставшиеся 15% сделок — инвестиционные. То есть, покупатель покупая, вкладывает временно свободные денежные средства для получения в последствии доходов от сдачи приобретённого объекта в аренду и от роста цены объекта.

Покупатели-инвесторы — более продвинутые специалисты, и начитавшись статей о кризисе на рынке недвижимости, просто ждут «ценового дна», которое, по их мнению, ещё не наступило.

И та и другая группа покупателей хочет снижения цен. Только на сколько именно процентов это снижение состоится, когда и в каком секторе рынка, и состоится ли вообще не знает никто. Что вносит серьёзную нервозность на первичный и вторичный рынок недвижимости Саратова и Энгельса.

Сравнительно-рыночный анализ.

На портале недвижимости «Фоториэлт» создана новая уникальная услуга Сранительно-рыночный анализ («Оценка»), которая позволяет решить вышеуказанные проблемы качественно и за 1–2 секунды.

Начиная с 1 января 2014 года, портал накопил в архиве несколько сотен тысяч единиц отмодерированных объектов экспозиции, что наконец-то позволило применить научные методы для формирования статистики и анализа рынка недвижимости Саратовской области. При проведении сравнительно-рыночного анализа по этим данным осуществляется узкая выборка объектов, затем данные подвергаются тщательной проверке и очистке по методу Российской Гильдии Риэлторов, что впервые в Саратовской области позволяет увидеть максимально приближенную к реальности ценовую динамику узкого сегмента рынка недвижимости Саратовской области, с учётом данных по улице, микрорайону (ориентиру), району, городу, комнатности, этажности, материалу стен и т. д. К сожалению, применить научные методы анализа пока удалось не ко всем типам недвижимости в связи с нехваткой данных. Для проведения более широкого ценового анализа по таким типам недвижимости как: коммерческая, дома, коттеджи, дачи, комнаты, уже на этой неделе на портале заработает раздел «Цены».

Рассмотрим конкретный пример:

Проведя сравнительно-рыночный анализ объекта, мы чётко увидели тенденции сектора 1 — комнатных квартир в кирпичных домах, этажностью более 5 этажей в Юбилейном посёлке г. Саратова. На графике чётко видно два ценовых пузыря, о возникновение которых, я предупреждал в своей статье в августе 2014 года. Первый произошёл весной 2014 года после первого (малого) ослабления рубля, и спокойно сдулся к лету этого же года. Второй же пузырь, более крупный и растянутый, произошёл сразу после всем известного резкого ослабления курса рубля в конце 2014-начале 2015 годов, и не сдулся до сих пор.

Понятно, что такое резкое повышение цен в исследуемом секторе не имеет фундаментальных причин. Спрос не вырос, себестоимость строительства на тот момент тоже. Предложение не сократилось. Рост цен вызван просто паническим страхом резкого и сильного обесценения рубля и, как следствие, изменения всего уровня цен и усиления инфляции.

Давайте вспомним панические прогнозы прошедших декабря-января: «Доллар будет стоить минимум 70, а то и все 200 рублей. Всё сильно подорожает, а рубли снова никому не будут нужны как в 90-е». С этими мыслями люди бездумно скупали прошлой зимой валюту, оргтехнику, иномарки, квартиры, коммерческую недвижимость, золото. Что из этого получилось первыми поняли «счастливые» обладатели оргтехники. Но собственники недвижимости ещё не до конца осознали необходимость ценовой коррекции. А ведь коррекция явно нужна, но конечно не на 30%, всего лишь на 5–15% для того, чтобы просто вернуться к ценам октября 2014 года.

Рассмотрим ещё пример: 

Здесь проведён сравнительно-рыночный анализ по тем же параметрам, что и на предыдущем графике, но для 3-х комнатных квартир. Наглядно видно, что тенденции другие. Весеннего пузыря не было. Более того, в августе было существенное снижение цен. Зимой цены повысились, но в марте уже успели снизиться. Ясно, что трёхкомнатные квартиры — не инвестиционная недвижимость. В неё почти не вкладываются инвесторы-спекулянты, и коррекция таким объектам нужна более умеренная. Что ещё раз подтверждает, что осенне-зимнее повышение является следствием панического «бегства сбережений из слабеющего рубля».

Осенью 2014 года ведущий аналитик Российской Гильдии Риэлторов — Геннадий Моисеевич Стерник — спрогнозировал кризис на рынке недвижимости в 2015–2016 годах. Однако, ни в его прогнозах, ни в других нет и намёка на повышение цен. Если таковые повышения и возможны, то речь идёт только о временных вздутиях цен с последующим их снижением — «ценовые пузыри».

И в первом, и во втором вышеуказанных примерах видно, что для того, чтобы продать объект, необходимо снижение цены, которое так ждёт покупатель. Но в каждом конкретном случае — своё. И явно не на 30%, как мечтают многие выжидающие покупатели.

Как выйти из ценового ступора?

1. Риэлторам нужно разъяснять продавцам результат сравнительно-рыночного анализа с целью снижение цены, хотя бы до уровня октября 2014 года. В анализе продавец может не поверить графику, оценке, но списку представленных объектов-аналогов по более дешёвой цене не поверить трудно.

2. Риэлторам нужно разъяснять покупателям результат сравнительно-рыночного анализа с целью обоснования выгодности цены.

3. Покупатели и продавцы могут самостоятельно пользоваться Сравнительно-рыночным анализом на портале Фоториэлт для того, чтобы наконец-то разобраться по каким объектам необходимо снижение цен и на сколько, а какие цены уже являются выгодными и пора покупать объект.

Эти действия начнут оздоравливать ситуацию прежде всего в секторе альтернативных сделок, указанным выше причинам, а затем и сектор инвестиционных, а в конечном итоге, приведут к оживлению всего рынка уже этим летом (2015 года), несмотря на кризис.

Как пользоваться Сравнительно-рыночным анализом (оценкой):

Эта услуга сегодня доступна любым зарегистрированным пользователям портала «Фоториэлт» использующих тариф «Профи». В тарифе «Профи» пользователи без дополнительных затрат получают ещё и:

• возможность привлечения клиентов по ипотеке;

• участие в Системе партнёрских продаж;

• дополнительные поднятия объектов всего за 1 рубль;

• возможность использования своего видео в объявлениях. Пример.

• размещение визитки агентства или риэлтора на страницах сайта

• автоматическую выгрузку всех объявлений на 40 ведущих сайтов по недвижимости

• дополнительные скидки на все услуги портала.

Источник: http://realtfin.com/

Госдума вместе с предпринимательским сообществом готовит законопроект "О регулировании риелторской деятельности". Вопрос о необходимости регулирования звучал давно, как со стороны участников рынка, так и органов власти.

Представители бизнеса считают, что самым эффективным регулятором отрасли будет введение обязательного саморегулирования. Об этом рассказали участники "круглого стола" "Регулирование в риелторском бизнесе".

Впрочем, обязательное саморегулирование является более предпочтительным вариантом и для органов власти, так как нести ответственность за деятельность своих членов и выдавать допуски компаниям и физлицам будут СРО, а не государство, как в случае с лицензированием. "Я не уверена, что государство готово нести финансовую ответственность за деятельность черных риелторов. В этом смысле самым эффективным инструментом будет обязательное саморегулирование, когда профессиональное сообщество берет на себя соответствующие риски, но и оно же выдает допуск на рынок", - говорит Елена Николаева, первый зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.

По ее словам, переход на обязательное саморегулирование сделает рынок недвижимости более прозрачным и понятным для клиентов. "На этом рынке сложилась недобросовестная конкуренция: вместе с профессиональными компаниями, которые вкладывают усилия в подготовку своих кадров и работают максимально прозрачно, трудится большое количество риелторских агентств, которые не готовы также открыто и добровольно работать. Часть таких компаний работают по принципу антириелторов, но за их деятельность никто ответственности не несет, - комментирует Елена Николаева. - Прежде чем приступить к регулированию, важно понимать, кто должен обладать доступом на этот рынок: физлицо, обладающее определенным набором профессиональных умений и навыков или регулируемое юрлицо, у которого в списке сотрудников должны быть люди, прошедшие определенные профессиональные экзамены".

Декан Международного университета в Москве Манюшис Юозович отметил, что сегодня важно определиться с формой регулирования, должно ли это быть государственное лицензирование или это будет аттестация риелторских компаний от имени профессионального сообщества. "Нужно выделять два вопроса: формирование системы общественной оценки риелторской деятельности и формирование подготовки и переподготовки кадров в этой отрасли. В 90-е годы в Москве существовала жесткая процедура лицензирования, которую осуществляло Москомимущество, там был установлен строгий порядок. Компания получала лицензию только после того, как минимум два профессиональных риелтора сдавали экзамен в Москомимуществе. Подготовкой этих компаний занимался целый ряд университетов", - рассказал Манюшис Юозович. Он подчеркнул, что было бы неплохо восстановить подобную систему подготовки риелторских кадров.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, напомнил, когда в 2002 году лицензирование было отменено, риелторы заметили, что на рынке стали появляться недобросовестные игроки. Кроме того, сегодня в риелторском бизнесе крайне недобросовестная конкуренция. "Должны быть определенные и понятные правила игры как для потребителя услуг, так и для тех, кто их оказывает. Основная проблема связана с легким выходом на рынок, любой может сказать, что он хочет заниматься риелторской деятельностью и открыть свою компанию под видом компетентного и квалифицированного риелтора. Значительная доля риелторских услуг оказывается маклерами, которые вообще не заключают договор, и эта сфера наиболее не защищена с точки зрения потребителя. Наш потребитель за редким исключением знает свои права и обязанности", - говорит Константин Апрелев.

По его мнению, государство заинтересовано в создании более прозрачных правил игры, ведь именно оно должно создавать определенные социальные гарантии безопасности граждан. В свою очередь потребители хотят безопасности и качественного обслуживания, а профессиональные участники - понятных правил игры и добросовестной конкуренции на рынке.

"Российская Бизнес-газета" №999 (20)

Участникам предлагается дистанционная методическая поддержка (Skype, e-mail) в течение двух недель после окончания семинара.

Подача заявки по телефону 8 (8452) 469-439, 8 967 507 74 41

Или по электронному адресу Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript .

Для руководителей - Управление отделом продаж

(Планирование и управление результатом. Управление исполнительностью и ответственностью подчиненных. Эффективная работа со стажерами. Бизнес -процессы - семинар 8 академических часов)

Для агентов - Эффективные продажи: технология, эмоциональный интеллект и антикризисная тактика (семинар 8 академических часов)

блог Яны Лурье