Предновогодняя паника на валютных и финансовых рынках опять, как и в начале прошлого года, заставила частных инвесторов попытаться переложить средства в недвижимость. Тогда это произошло из-за отзыва лицензий у неблагонадежных банков, теперь сыграла роль геополитическая ситуация, обрушение цен на нефть и резкое падение курса рубля.

В жилой недвижимости девелоперы, тем не менее, продолжают более-менее уверенно выходить на рынок с новыми проектами (см. «Картина маслом: новостройки Москвы и Подмосковья в 2015 году»), а вот инвесторы в коммерческую недвижимость начали ощущать сложности в полной мере, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Для справки

Годовой объем инвестиционных сделок составил $3,5 млрд, снизившись на 57% по отношению к 2013 году, подсчитали аналитики JLL. В том числе в 4-м квартале объем инвестиций составил $609 млн, сократившись на 81% в годовом сопоставлении. Таким образом, рынок продемонстрировал, насколько сильно он зависим от макроэкономической конъюнктуры, обусловленной низкой ценой на нефть и более высокой стоимостью заемного финансирования. По предварительным оценкам аналитиков JLL, в 2015 году объем инвестиций в недвижимость России не превысит $3 млрд, что станет минимальным результатом за 10 лет.

Лукавые советы профессионалов

После пика доходности коммерческой недвижимости в 2003 г. и даже в период кризиса 2008 года некоторые частные инвесторы последовали советам профессионалов, начав покупать не квартиры «впрок» или для сдачи в аренду, а объекты стрит-ретейла, офисные блоки и т.д. Советы были абсолютно верны: доходность удачной коммерческой недвижимости тогда поднималась до 25% годовых и выше, тогда как квартиры приносили не более 6-8%.

Но ситуация изменилась

В 2014 году средняя запрашиваемая ставка аренды на московские офисные площади класса А снизилась почти на 20%, до уровня $650 за кв. м/год, отмечают аналитики Knight Frank, подводя предварительные итоги года. Коммерческие условия на офисы класса B в долларовом выражении также демонстрируют отрицательную динамику. Снизившись более чем на 20%, средняя запрашиваемая ставка аренды достигла уровня $360 за кв. м/год.

На фоне высокой степени неопределенности, а также значительных валютных колебаний собственники офисных помещений, стараясь сократить уровень вакантных площадей, предоставляют арендаторам максимально комфортные условия аренды: деление помещений на блоки малой площади, выполнение отделки, установление валютного коридора, а также фиксирование ставки аренды в рублях. Именно рублевая ставка аренды сегодня является основным требованием, предъявляемым арендатором при пересмотре текущих договоров аренды и заключении новых.

«Сегодняшнее значение ставок офисной аренды является минимальным с 2005 года», – говорит Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости, Knight Frank.

Однако тот период характеризовался как этап становления рынка офисной недвижимости Москвы, а ставки аренды демонстрировали рост. Сейчас в классе А объем вакантных площадей составил 28% (он вызван максимальным с 2008 г. увеличением введенных в эксплуатацию офисных площадей класса А – около 1,5 млн кв. м). Существенно сократился спрос. Стоит отметить, что примерно до такого же значения ставки аренды упали и в 2009 году, но уровень вакантных площадей в то время был на уровне 19,5%. «Сегодня ситуация на рынке офисной аренды более критичная, и мы не исключаем дальнейшей отрицательной коррекции ставок», – говорит Константин Лосюков.

Перемена обстановки
Но, как видим, сейчас ситуация изменилась. Цены и доходность недвижимости падает во всех сегментах рынка. Некоторые удачливые в прошлом частные инвесторы в коммерческую недвижимость теперь оказываются в растерянности. Мало того что ставки аренды офисов иторговых помещений катастрофически падают, частные инвесторы в коммерческую недвижимость оказываются в конкурентном окружении зубастых профессионалов. Тогда как владельцы квартир конкурируют только с такими же частными арендодателями.

Непрофессиональным частным инвесторам стоит поглядывать на поведение иностранцев, которые оценивают соотношение «доходность/риски» вполне профессионально. Или хотя бы смириться с необходимостью консервативных вложений и низкой доходностью сегодняшних вариантов.

«Минимальные ставки капитализации продолжают реагировать на внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке», – говорится в годовом отчете JLL. За четвертый квартал для премиальных активов в Москве, и арендный поток, и долг которых номинирован в иностранной валюте, ставки выросли на 50 б.п., достигнув 10,0% и 10,25% для офисного и торгового сегментов рынка соответственно; для складского сектора ставка капитализации составила 11,75%. Согласно ожиданиям экспертов JLL, недоступность и высокая стоимость заемного финансирования может привести к дальнейшему росту ставок капитализации в 2015 году.

Nota bene: В 2014 году иностранные вложения в недвижимость России составили около $830 млн, снизившись на 78% в годовом сопоставлении. Основная причина такого значительного сокращения показателя – закрытие ряда крупных сделок с участием зарубежных инвесторов в 2013 году, в том числе продажа ТЦ «Метрополис». В 2014 году доля иностранных инвестиций составила 24% от общего объема транзакций по сравнению с 45% в 2013 году. По предварительным оценкам аналитиков JLL, локальные игроки продолжат доминировать на рынке и в этом году, в то время как доля иностранных инвестиций не превысит 20%.

По оценкам специалистов NAI Becar, сегодня на рынке коммерческой недвижимости Москвы самыми распространенными предложениями готового бизнеса для последующей сдачи в аренду являются объекты стрит-ретейла, офисные помещения и апартаменты. Стабильная доходность обеспечивается на тех объектах, которые находятся в управлении профессиональных компаний, отмечают эксперты.

«Самым консервативным форматом арендного бизнеса в настоящее время можно назвать стрит-ретейл, – констатирует Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar. – Доходность объекта будет зависеть от локации, площади и окружения. Если вы приобретаете помещение под продуктовый магазин, а в окружении уже присутствует достаточное количество продуктовых сетевых операторов, то доходность данного проекта может быть ниже, чем ожидалось. В этот момент важно оценивать перспективы использования помещения под другие назначения».

Максимально подробного анализа при покупке арендного бизнеса требуют и другие параметры объекта: его текущее техническое состояние, потребность в ремонте и улучшениях, а также документация на инженерные системы, договоры с поставщиками коммунальных услуг. Важно обратить внимание на перспективность района, в котором расположен объект, разузнать о планах его развития, проанализировать интенсивность пешеходных и автомобильных потоков на данной территории и конкурентную среду для потенциальных арендаторов приобретаемого объекта.

При выборе объекта с действующими договорами аренды специалисты NAI Becar советуют поинтересоваться, на какие сроки подписаны договоры и на каких условиях, какие гарантии и обязательства по договору несут собственник и арендаторы. В данном случае необходимо оценить, насколько эффективна концепция позиционирования объекта, адекватны ли ставки на аренду квадратного метра в год, а также ознакомиться с условиями расторжения договора. Во многом дальнейшие взаимоотношения нового собственника с арендаторами зависят от того, кто управляет объектом: управляющая компания или каждый участник проекта индивидуально.

По мнению экспертов NAI Becar, гарантированной доходностью с минимальной вовлеченностью собственника в процесс управления обладают сегодня офисы или апартаменты, находящиеся в управлении профессиональной управляющей компании. «Как правило, если объектом занимается управляющая компания, вероятность того, что проект будет развиваться по единой концепции, гораздо выше, как и согласованность действий с арендаторами, сохранение качества объекта, – считает Мария Онучина. – Вы вкладываетесь в покупку, а управляющая компания выполняет в дальнейшем всю работу по привлечению арендаторов, сопровождению договоров аренды и техническому сопровождению проекта за вас».
Источник: http://www.irn.ru/

Сергей Смирнов, руководитель проекта Биржа Недвижимости «Агентон»:

- Понятно, что сейчас будет меньше свободных денег на рынке. Неизвестно, cтоит ли брать ипотеку. Поэтому агентствам недвижимости придется перестраиваться и работать главным образом с покупателями недвижимости. Ажиотаж на рынке, который начался в конце года, когда люди хватали все, что есть, особо не задумываясь, по моим оценкам, продлится еще месяца два. Затем покупатель начнет осознавать, что деньги ценны, и что можно «продавливать» продавцов, добиваясь скидки.

Многим агентствам недвижимости в связи с этим придется перестраиваться капитально. Ведь в последние годы агентов в основном учили работать с собственником, подписывать эксклюзивный договор и ждать, когда придет покупатель. Сейчас число собственников, которые захотят продать недвижимость, предполагаю, увеличится. И главной задачей агентства будет – найти покупателя. В связи с этим мы, к примеру, перестраиваем процесс обучения, и предлагаем семинар, направленный на формирование понимания того, как создать поток покупателей и выстроить партнерские отношения с теми агентствами недвижимости, которые работают с собственниками.

В один из кризисов в США появилась мультилистинговая система, которая научила риэлторов работать сообща, помогла жить и развиваться в нелегкие времена. Сейчас нашим агентства недвижимости тоже придется учиться делиться комиссионными и работать сообща, чего многие пока не умеют делать.

P.S. На следующей неделе Сергей Смирнов приедет в Нижний Новгород с семинаром. Следите за нашими новостями!

Досье. Сергей Смирнов - руководитель и разработчик ряда проектов в сфере риелторской деятельности. Имеет непосредственный практический опыт работы риелтором и руководителем агентств недвижимости. Автор книг для агентов и руководителей агентств недвижимости: «PROвокатор.Мыс$ли», «Книга Шефа». Создатель и разработчик собственного учебного курса для агентов. С 2010 года совладелец и руководитель проекта Биржа Недвижимости Агентон. Автор автоматизированных продуктов для агентов. Разработал более 100 сайтов для агентств недвижимости. Постоянный докладчик на форумах и конференциях по недвижимости, проводимых под патронатом Российской Гильдии Риэлторов. Бизнес-консультант крупнейших агентств недвижимости России и ближнего зарубежья. Постоянный эксперт портала РБК. Недвижимость. Автор многочисленных статей в ведущих профильных изданиях России.

Источник: http://www.ppl.nnov.ru/

За основу берется общая площадь, а не только жилая: – квартира; – загородный дом, или вообще дом; – дача; – садовый домик.

Если у вас на участке дом, сарай и гараж, все это считается общим жилым домом и площадь считается общая. При этом за основу расчетов берутся только данные из БТИ. Если ваш дом или другие объекты находятся на участке, на стадии строительства, то соответственно и налог вы не платите.

Кто не будет платить налог

Те, у кого квартира меньше 60 м2 (общей, не жилой площади); – если у вас дом меньше 120 м2 (с учетом всех построек на участке).

Как рассчитывают налог

Если у вас квартира – из общей площади вашей квартиры вычитается 60 м2 и на остальную площадь платите налог за каждый 1 м2.

Если у вас дом – из общей площади вашего дома вычитается 120 м2 и на остальную площадь платите налог за каждый 1м2.

Какой налог

Ставки налога устанавливают местные органы власти. Он не должен превышать 2% от минимальной заработной платы. Это около 1218 грн. (с 1 декабря 2015 года будет 1378 грн.). В деньгах это всего 24,36 грн. за 1м2.

Это налог за год.

Больше этой суммы налог не может быть, а вот меньше – может.

Если несколько квартир

В этом случае все ваши квартиры суммируются, из общей суммы площади вычитают 60 м2, и платите налог на оставшуюся площадь. Если есть квартира, дом, дача и т.д. Тут все просто. Суммируется площадь всех ваших квартир, домов, дач и вычитается 180м2, платите налог на остаток площади.

Когда платить

Налог на недвижимость для физических лиц в 2015 году будет начисляться по ставкам 2014 года. Об этом заявилл председатель Государственной фискальной службы Игорь Белоус во время селекторного совещания с главами ОГА по вопросам бюджетной политики.

"Физические лица в 2015 году будут оплачивать налог на недвижимость за 2014 год по ставкам, которые действовали в 2014 году в течение 60 календарных дней со дня получения уведомления-решения от органа ГФС. В 2016 году физлица будут оплачивать налог по 2015 год по ставкам, установленным органами местного самоуправления", – сказал он.

Местным советам дано право предоставлять льготы по налогу с жилой недвижимости в зависимости от уровня доходов, но только в том случае если недвижимость не сдается в аренду и ее площадь не превышает пятикратный размер необлагаемой площади, то есть 900 кв. метров.

Уведомление о сумме налога будет направляться налоговой службой до 1 июля 2015 года.

Источник: http://vgoru.org/

Для сверхбогатых россиян апартаменты в Майями, пусть даже у самого солнечного пляжа, начали терять свою привлекательность.

Как сообщает американский еженедельник «The New York Observer», российские покупатели больше не в состоянии оплачивать такие покупки и всё чаще решают расторгнуть уже заключенные контракты. «Среднестатистический российский покупатель готов платить 5, 10 и даже 15 миллионов долларов. Очевидно, речь идёт об очень состоятельных людях. Но даже у них могут начаться проблемы, учитывая нынешнюю экономическую ситуацию и курс валют». Одновременно с этим растут и затраты на содержание уже купленной недвижимости: она грозит превратиться из «надёжного вложения денег» в чёрную дыру, поглощающую всё больше средств.

Как пишет газета, «Перед самыми праздниками на стол к Марлену Кружкову, юрисконсульту нью-йоркской компании «Gusrae Kaplan», попало несколько необычных документов: российские клиенты просили отменить уже завершённые контракты на недвижимость.

Клиенты, обратившиеся к Кружкову, выплатили внушительные задатки, но тут в России грянул финансовый кризис, и оказалось, что они больше не располагают достаточными для завершения сделок финансами.

«Они предлагали отменять контракты с убытками, даже потеряв половину стоимости, лишь бы не выплачивать полные суммы, которых у них уже не было. Апартаменты в Майями, даже у самого солнечного пляжа, резко потеряли свою привлекательность», — рассказывает Кружков.

Проблемы у российских богачей возникли и в Нью-Йорке, хотя там ситуация выглядит несколько иначе: покупатели стали пытаться увернуться от подписания контракта ещё на стадии переговоров. «У меня были клиенты из России, которые собрались было купить недвижимость в Нью-Йорке, но передумали после начала украинского кризиса. Один человек хотел купить дом за 10 млн $, другой был готов потратить более 17 млн $», — рассказывает другой юрисконсульт, Петр Зинковецкий. Ему пришлось аннулировать обе сделки.

А те россияне, которые уже приобрели себе американскую недвижимость, теперь стараются сдать ее в аренду.

Один из клиентов г-на Зинковецкого два года назад купил квартиру в Нью-Йорке, но прожил в ней в общей сложности всего пять недель. В прошлом месяце он решил сдать её кому-нибудь, чтобы избежать постоянно растущих расходов на содержание. «Россияне рассматривают американскую недвижимость как надёжное вложение средств, они выводят деньги из своей страны и вкладывают здесь...но теперь оказалось, что многие из них больше себе этого позволить не могут», — отметил Зинковецкий.

Перевод Александра Заворотнего, специально для «БВ»

Источник: http://www.business-vector.info