Год Лошади завершается в полном соответствии с восточным гороскопом: цены галопируют, доллар на коне, народ громко хохочет. Ну а что еще остается, если не только узкие специалисты, но уже и члены правительства лишь разводят руками: извините, но улучшений в ближайшее время ждать не стоит.

Лихорадит и рынок недвижимости, который, впрочем, и до того не отличался стабильностью. В такой ситуации подводить итоги уходящего года — дело неблагодарное, ну а давать прогнозы — искусство, подвластное разве что нобелевским лауреатам. Поэтому наши эксперты отважно влезли в шкуру «нобелеатов» и приготовились ко всяческой критике.

Долларовые цены на недвижимость реагируют на кризисы практически одинаково, вне зависимости от причин экономических катаклизмов. Так было и в 1998–1999 годах, и в 2008–2009-м, утверждают аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости».

— Причины обоих кризисов были совершенно разные. В 1998 году Россия страдала в основном от локальных проблем, а в 2008-м — от общемировой рецессии. Степень ослабления рубля относительно доллара тоже различалась кардинально: по итогам кризиса конца 1990-х рубль обесценился в четыре раза: с 6 рублей за доллар до 24-х, а в 2008–2009-м — только на 20–25 процентов: с 23–24 рублей за доллар до кризиса 2008 г. до 30 руб. за доллар осенью 2009 г. Тем не менее поведение долларового индекса стоимости жилья оказалось очень похожим. Хорошо это или плохо, но в нынешней экономической системе доллар — это некое мерило мировых денег, отражающее реальную стоимость товаров, — отмечает руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Многие называют ситуацию с падением курса нашей национальной валюты беспрецедентной. Однако это не совсем так, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Если вспомнить кризис 1998 года, рубль тогда по отношению к доллару обвалился намного сильнее: с 6 до 24 рублей за доллар, а нефть подешевела с 27 долларов за баррель до восьми.

В декабре 2014 года пики роста доллара и евро пройдены. Доллар стоит выше привычного для большинства из нас психологического рубежа в 36 рублей, но это не 400 процентов, как в 1998 году. Стоимость нефти тоже снизилась не в три раза, а примерно на 30 процентов. Сейчас ряд экономистов говорят о рецессии в течение 2015 года, но дефолта никто не предрекает.

Тем не менее паника, которую вызвало хаотичное поведение рубля во второй половине декабря, уже оказала свое влияние на рынок недвижимости, и последствия ажиотажного спроса продолжат оказывать влияние и в следующем году. Непредсказуемость рубля и усугубившаяся ситуация с отзывом лицензий у банков подстегивает людей вкладывать сбережения в реальные активы.

Наибольшим спросом пользуются новостройки с хорошим местоположением (в идеале — возле метро, а если речь идет о Подмосковье — в городах не далее 10 км от МКАД и рядом со станциями железной дороги). При этом покупатели просчитывают риски, стараясь совершить покупку в тех корпусах, строительство которых близится к завершению. Поэтому проекты с отдаленным сроком сдачи сейчас столкнулись с ослаблением спроса.

Немалую роль в этом сыграло и изменение ключевой ставки Центробанка, вслед за чем многие банки повысили ставки по ипотеке до 17–20 процентов, а иногда и до 29 процентов, в том числе и по уже одобренным заемщикам.

Весь декабрь агенты трудились круглосуточно

— Резкие колебания курсов валют и процентных ставок по ипотеке привели к изменению поведения участников рынка жилой недвижимости, — говорит ведущий аналитик Provereno.Ru Александр Пыпин. — В первую очередь заключаются прямые сделки без использования заемных средств.

Ажиотаж характерен для рынка новостроек, где активно скупают квартиры граждане, утратившие доверие к рублю и снимающие деньги с рублевых вкладов. При этом застройщики ведут себя в основной массе рационально, предпочитая не повышать резко цены, а увеличивать объемы продаж. Некоторые перешли на работу в выходные дни, самые активные трудятся круглосуточно. Это позволит удвоить продажи по сравнению с ноябрем, который ранее тоже считался рекордным по темпам продаж. В результате некоторые застройщики за осень и декабрь сумеют набрать «подушку», которой хватит на достройку объектов даже в условиях ожидаемого снижения спроса в 2015 году и прекращения банковского финансирования.

На вторичном рынке поведение участников менее рационально, продолжает аналитик. Многие продавцы повысили цены на 15–20 процентов, хотят вести расчеты в валюте, что привело фактически к потере интереса покупателей, к срыву альтернативных сделок да и прямых, так как сделка занимает много времени, а курсы меняются на значительную сумму ежедневно. В результате стороны не могут договориться, по какому курсу проводить расчеты. Сделки массово срываются и на вторичном рынке из-за отказов банков в выдаче ипотеки и повышения ставок. Таким образом, в декабре сделок на вторичном рынке окажется еще меньше, чем в ноябре, который тоже показал падение.

Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», по итогам 2014 года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента выросла на 10,7% и составила 147 250 руб. В комфорт-классе она остановилась на уровне 148 940 руб. за 1 кв. м, а в эконом-классе — 111 900 руб.

— Наиболее активно цены росли в первом квартале 2014 года, когда на фоне девальвации рубля спрос на массовую недвижимость значительно повысился, — говорит директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова. — Во втором квартале, напротив, было зафиксировано снижение среднего уровня цен за счет выхода значительного объема квартир в новых микрорайонах и спада общей покупательской активности. С осени цены на первичную массовую недвижимость планомерно повышались в среднем на 2–3% в квартал.

По итогам 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в сегменте остановилась на уровне 6,53 млн руб., двухкомнатной — 9,61 млн руб., трехкомнатной — 13,39 млн руб. По сравнению с началом года подорожание составило 12,1%, 12,4% и 25,4% соответственно.

Эксперты департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимости» утверждают: ажиотаж на загородном рынке в преддверии новогодних праздников — давняя традиция. Однако на фоне достижения пика курса валют в этом году такое оживление на загородном рынке, как в прошедшую неделю, стало неожиданностью для агентов, которые работали чуть ли не круглосуточно.

— Контингент покупателей можно разделить на две группы, — комментирует руководитель офиса «Сретенское» Антон Архипов. — Первая — граждане с рублевыми накоплениями, которым необходимо приобрести объекты по старым ценам, чтобы не понести потери на ослабевшем рубле. Вторая категория — обладатели валютных накоплений. Осознав, что рост курса достиг пика или по крайней мере близок к нему, они стремятся приобрести то жилье, которое еще вчера им было недоступно. Например, на прошлой неделе мы помогли реализовать коттедж под ключ за 7 млн руб. В рублевом эквиваленте цена не удивляет, но, если перевести ее в доллары по курсу 16 декабря и сравнить с суммой в долларах по летнему курсу, выгода очевидна.

Судя по сделкам, которые заключаются в эти горячие дни, эксперты констатируют: рынок лихорадит. Если первичный рынок прозрачен и понятен, то вторичный непредсказуем, а в некоторых случаях даже курьезен. Совершенно нетипичная сделка была заключена в офисе «Беляево».

Дом в Павловской Слободе площадью 400 кв. м на 15 сотках находился в экспозиции с июля по ноябрь по цене 15 млн руб. В конце осени продавец снизил цену до 12 млн руб. На сделку вышли со стоимостью 11,5 млн руб. Несмотря на возросшую популярность валюты, в ответ на предложение покупателя заложить в банковскую ячейку эту сумму в евро законопослушный продавец и истинный патриот настоял на рублях. Впрочем, этот случай — исключение из правил. Сейчас большинство собственников, ссылаясь на рост курса (как было 16 декабря), повышает цену, в связи с чем многие сделки срываются.

Цены в рублях упадут больше чем на 10%

Рынок новостроек массового сегмента традиционно наиболее устойчив к изменению экономической ситуации в стране. Однако и здесь при сохранении неблагоприятной обстановки в 2015 году ожидается снижение спроса и активности. Проявление негативных тенденций можно ожидать к весне, когда ажиотажный спрос уляжется, вырастут ставки по ипотеке и ужесточатся требования банков к заемщикам. Тогда же перестанут расти привычными темпами цены, отреагировав на снижение спроса.

— Уже очевидно, что в следующем году рынок жилья ожидают значительные изменения, — продолжает Анна Соколова. — Перерастание валютного кризиса в экономический приведет к снижению реальных доходов населения. В результате рынок недвижимости столкнется с падением спроса. Снижение покупательской активности из-за ухудшения условий выдачи ипотечных кредитов затронет бизнес-класс в меньшей степени, чем массовый, где доля ипотечных сделок составляет около половины.

Строительные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта, существенно вырастут в цене. Застройщики окажутся в сложной ситуации: с одной стороны, их затраты значительно увеличатся, с другой — в условиях падения спроса им будет сложно повышать цены. В результате в предстоящем году мы, скорее всего, увидим заморозку объектов, отсрочку выхода новых, а также пересмотр концепции части проектов на этапе разработки и даже банкротство отдельных компаний.

— Даже в случае реализации наиболее оптимистичного сценария в 2014 году количество сделок может сократиться на четверть при небольшой коррекции рублевых цен вниз, — считает Александр Пыпин. — Наиболее реалистичным выглядит сценарий со снижением в 2015 году количества сделок на треть, а уровня цен в рублях — больше чем на 10 процентов. При этом заявляемая стоимость может оставаться на прежнем уровне. Реальная поддержка государства на рынок ипотечного кредитования не поступит, что приведет к повышению ипотечных ставок до уровня более 17 процентов и сокращению рынка ипотечного кредитования в два с лишним раза.

При негативном сценарии продолжится снижение цен на нефть либо будет запущен печатный станок для выполнения обязательств государством. В результате рубль быстро обесценится, ставки по ипотеке и кредитам составят 25% и больше процентов. И это будет фактически означать прекращение выдачи ипотечных кредитов и замораживание строительства нового жилья.

При этом из-за финансовой нестабильности заключать сделки участникам вторичного рынка будет крайне тяжело. В основном «на плаву» останутся обмены и разъезды. Количество сделок на рынке жилья может оказаться в три раза меньше, чем в 2014 году, а уровень номинальных рублевых цен будет малопредсказуем: он зависит от уровня инфляции, которая может превысить и 30% при таком сценарии.

Ирина Доброхотова полагает, что до весны 2015 года глобальных отрицательных изменений рынок недвижимости, скорее всего, не почувствует. По ее мнению, оптимистичный прогноз таков: после Нового года рубль продолжит укрепляться до 40 рублей за доллар, к лету нефть подорожает до 80 долларов за баррель, и к концу 2015 года все практически нормализуется. Самый негативный вариант предполагает нахождение экономики страны в глубокой рецессии на протяжении минимум двух лет. Реалистичный прогноз: скорее всего, экономика восстановится к 2016 году, а в течение следующего года государство будет поддерживать ипотеку с помощью субсидий. Рынок жилья поддержат и инвесторы, которые сумели заработать на курсах валют. После стабилизации курса рубля в банки станут возвращаться вкладчики. Но в 2015 году всем стоит приготовиться к сложностям.

Ольга Грекова

Источник: http://www.mk.ru/

В своем докладе Global300 компания JLL рассказала о трех сотнях городов, на которые приходится 38% мировой экономики, 72% глобальных инвестиций в коммерческую недвижимость и более 80% фонда элитных офисных объектов. Аналитики считают, что именно эти города в течение следующих 10 лет будут центрами экономической и коммерческой активности.

На города Global300 приходится 1 млрд населения, ответственного за 40% экономической активности, в них производят больше, чем в Европе и США вместе взятых. В Global300 расположены 85% штаб-квартир 2 тысяч крупнейших компаний мира.

Юлия Кожевникова - эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru

«Список этих городов практически неизменен с 2012 года. В первую тридцатку вошла столица Филиппин Манила, при этом выбыл Мадрид. Ситуация говорит сама за себя: инвесторам все больше интересен Азиатско-Тихоокеанского регион. Из всех городов есть также «супер-города», которые оказывают наибольшее влияние на мировую экономику. Сюда входят Токио, Нью-Йорк, Лондон и Париж. На них приходится почти пятая часть фонда офисной недвижимости и объема инвестиций в коммерческую недвижимость Global300».

Крупнейшие рынки инвестиций в недвижимость — Лондон, Нью-Йорк, Париж и Токио. За последние три года объем капиталовложений в Лондоне составил 108 млрд, в Нью-Йорке – 92 млрд долларов. На Париж и Токио пришлось по 54 млрд долларов.

Аренда офисов дороже всего стоит в Луанде, Гонконге, Москве и Пекине — более 1 тысячи долларов за квадратный метр в год. Арендные ставки в течение года до III квартала 2014 быстрее всего росли в Дублине (28%) и Сингапуре (19%). В столице Ирландии с III квартала 2012 аренда офисов подорожала на 50%.

Уходящий год отметился высокой покупательской активностью китайцев по всему миру. С 2009 года объем китайских инвестиций в недвижимость других стран вырос с 0,6 млрд до 15 млрд долларов США, говорится в исследовании о перспективах китайских зарубежных инвестиций («Chinese Outward Investment, After the Initial Waves, What's Next?»), опубликованном компанией Knight Frank. Ключевыми направлениями зарубежных инвестиций КНР за прошедшие 5 лет стали крупные города Австралии, США и Великобритании. В этом году китайцы больше всего покупали в Австралии — вливания инвесторов из Поднебесной в объекты недвижимости зеленого континента за год выросли на 60%.

Активизация китайских компаний на зарубежных рынках недвижимости связана с политикой властей страны, направленной на экспансию своих инвесторов на иностранные рынки с целью диверсификации зарубежных активов Китая. Другой фактор, стимулирующий интерес китайских инвесторов к иностранным объектам недвижимости, это отрицательная динамика внутреннего рынка недвижимости КНР: стагнация в сегменте жилой недвижимости, низкая норма доходности, нехватка инвестиционных фондов.

Россия также входит в число стран, интересных китайским инвесторам, однако пока вливания в российскую недвижимость не сопоставимы с объемом инвестиций, которые получают Австралия, США и Великобритания. Тем не менее, на фоне укрепляющихся отношений КНР и Российской Федерации китайские инвестиции в недвижимые активы России в ближайшей перспективе могут увеличиться в разы.

Алан Балоев - директор департамента финансовых рынков и инвестиций, Knight Frank

«Китайский капитал уже присутствует на российском рынке как в самостоятельном формате, так и в формате совместных российско-китайских фондов. Мы отмечаем высокий интерес китайских инвесторов к российскому рынку недвижимости, в частности к гостиничному сегменту, а также к действующим, крупным девелоперским проектам в торговой и жилой недвижимости. Важную роль для китайцев, как, впрочем, и для многих других иностранных инвесторов, играет инвестиционная привлекательность региона как такового, прозрачность рынка и условия работы зарубежных инвесторов в стране».

По прогнозам экспертов, объем инвестиций в коммерческую недвижимость Европы в следующем году превысит прошлогодний показатель почти на 10% и составит более 160 млрд евро. Среди традиционно стабильных рынков коммерческой недвижимости Скандинавских стран, Западной Европы и Великобритании, привлекательными для инвесторов в 2015 году будут Ирландия, Польша и Испания.

Тем временем мировой рынок элитной жилой недвижимости тоже не стоит на месте. В Knight Frank сделали прогноз самых перспективных направлений в следующем году и проанализировали возможные цены.

Лидер последних лет по росту цен на элитную недвижимость — Дубай — в следующем году может снизить цены на 10%. В третьем квартале 2014 года в Дубае было отмечено снижение цен на 0,2%. На инвестиционную заманчивость жилья премиум-класса Дубая оказали влияние «охладительные меры» властей, направленные на защиту внутреннего рынка от перегрева, вызванного привлекательными процентными ставками по ипотечным кредитам и высокой доходностью.

В Москве годовой рост цен на элитную недвижимость может составить порядка 5% в проектах с долларовым ценообразованием и от 15% в рублевых проектах. В условиях нестабильной экономической ситуации влияние на цены в 2015 году будут оказывать два основных фактора: повышение себестоимости строительства из-за снижения курса рубля и увеличение спроса со стороны покупателей, предпочитающих в условиях нестабильности инвестировать в недвижимость как в понятный и прозрачный для них актив.

Ольга Тараканова - директор по развитию бизнеса департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank

«Существенная часть московского рынка элитного жилья находится в процессе перехода на рублевые цены или снижения долларовой цены, что будет продолжаться весь следующий год. Однако на рынке всегда есть объекты, коррекции цен которых ожидать не приходится. Это несколько домов в районе Патриарших прудов и Никитских улиц, а также «Золотой мили», где стоимость квадратного метра составляет от 35 до 50 тысяч долларов. Продавцы здесь крайне редко испытывают дискомфорт от длительного ожидания покупателя и готовы предоставлять скидки только в исключительных случаях. При продолжении колебаний курсов валют 2015 год на рынке элитной недвижимости Москвы предоставит реальную возможность для инвестиций, которые в перспективе следующих 3-5 лет принесут клиенту до 150% прибыли на вложенный капитал в валюте».

На Манхэттене стоимость проектов премиум-класса может вырасти на 10% из-за неугомонных инвесторов из Китая, которые скупают недвижимость по всему миру в огромных количествах. Инвестируют в Нью-Йорке также граждане Великобритании, стран Латинской Америки и России. Согласно докладу ООН «Мировая экономическая ситуация и перспективы на 2015 год», в ближайшие два года США ожидает экономический рост: увеличение объема ВВП в 2015 году составит 2,8%, а в 2016 году — 3,1%.

Традиционно россияне входили в первую десятку покупателей недвижимости Нью-Йорка только в премиальном сегменте – 10 млн долларов и выше, отмечает Людмила Аксененко, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank. Но в этом году большинство наших соотечественников отложили приобретение американских квадратных метров до прояснения сложившейся геополитической ситуации, добавляет эксперт.

Максим Раевский - член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз»

«После ипотечного кризиса 2008 года на рынке недвижимости США произошло снижение цен и последовавшее за этим перераспределение долей рынка. Коммерческая недвижимость стала дешевле и доступнее. В Европе меньше свободных площадей для застройки, и строительство, и аренда дороже. Латинская Америка привлекательна тем, что процентные ставки в долгосрочной перспективе будут снижаться за счет смягчения политик центральных банков и фондирование будет доступнее. Это стимулирует строительство в общем и коммерческую недвижимость в частности».

В австралийском Сиднее эксперты прогнозируют рост в 5%, который обусловлен дефицитом предложения в сегменте премиум-класса. Поток иностранных инвестиций в Австралию в следующем году будет расти за счет политики властей, направленной на привлечение зарубежных капиталов. Рост уровня предпринимательской уверенности и политическая стабильность в стране будут стимулировать интерес частных инвесторов в 2015 году.

Париж, Сингапур, Гонконг и Женева столкнутся со снижением цен на недвижимость высшего ценового сегмента в пределах 5%, что отчасти связано с охлаждением интереса со стороны иностранных покупателей к этим городам. Среди причин – ужесточение налогового режима для владельцев элитной недвижимости, завышенные ожидания продавцов, реакция на политику местных властей, направленную на охлаждение рынка жилья, перегретого высокой инвестиционной активностью прошлых периодов, а также политическая нестабильность.

Источник: http://www.bfm.ru/

 Выход из очередного периода экономических потрясений может оказаться более затяжным. Зато менее драматичным.

Причины кризисов 1998-го, 2008-го и этого года принципиально различаются. Первый был обусловлен внутренними проблемами в экономике страны и носил локальный характер. Второй был спровоцирован потрясениями в западной банковской системе и охватил полмира. Причины нынешнего кризиса носят в большей степени геополитический характер. Присоединение Крыма и обострение отношений с Западом усугубили застарелые проблемы российской экономики.

Абрис событий выглядит схоже: существенное падение мировых цен на нефть сопровождается ослаблением отечественной валюты, снижением доходов населения и, соответственно, сокращением спроса на все товары, в том числе – на квадратные метры. Однако рынок недвижимости «тогда» и «сейчас» заметно различается. Понятно, что прямые аналогии неуместны. Тем не менее эксперты пытаются спрогнозировать развитие ситуации в жилищном строительстве, опираясь на опыт прошлых лет.

Рубль быстрее нефти

Все три экономических кризиса характеризовались снижением цен на нефть и падением курса рубля. Но масштабы бедствия заметно различались.

В течение 1998 года цена за баррель снизилась на 40% – с 15,6 до 9,7 доллара. В 2008-м падение было более резким и глубоким – на 70% за пять месяцев, со 142 долларов за баррель до 39. Но уже в начале декабря страны ОПЕК решили сократить добычу, и весной 2009 года начался рост цен.

В этом году нефтяные цены за пять месяцев упали на 46% – с 114 долларов за баррель до 61,5. До «рекорда» прошлого кризиса пока далеко. Однако нефтедобывающие страны отказались сокращать квоты, а значит – на быстрое восстановление цен рассчитывать не приходится.

Курс доллара в 1998-м начал свой отсчет с отметки 5,96 руб. и закончил на 20,65 руб. За год отечественная валюта обесценилась в три с половиной раза. В следующий кризис рубль подешевел всего в полтора раза, скатившись с 24 рублей за доллар летом 2008 года до 36-37 руб. к началу 2009-го. В течение следующих двух лет года курс постепенно восстановился до 27-28 руб. за доллар.

До начала девальвации этого года, осенью 2013 года, доллар стоил 32-33 руб. На момент написания текста он котировался на уровне 56,7 руб., то есть – стал на 80% дороже. Вероятно, из-за того, что рубль был отпущен Центробанком в свободное плавание, отечественная валюта обесценивается быстрее, чем нефть. И вряд ли кто-то возьмет на себя смелость спрогнозировать, каким будет валютный курс к весне.

Что касается конкретно рынка недвижимости, то он сегодня в совершенно иных «отношениях» с валютой, чем пятнадцать лет назад. «В 1998-м цены на недвижимость номинировались в долларах, а себестоимость строительства была рублевая. Тогда доллар подорожал в четыре раза, а цены упали вдвое. Возникла маржа, строить жилье стало выгодно, и именно поэтому стал создаваться масштабный девелоперский бизнес», – напоминает генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

Сейчас ситуация для бизнеса намного сложнее. Цены на строящуюся недвижимость номинируются в рублях, а затраты, по крайней мере, их часть, – в евро и долларах. В зависимости от класса жилья доля импортных стройматериалов и комплектующих составляет 10-30%. Соответственно, ослабление рубля ведет к росту себестоимости строительства и снижению маржи застройщиков.

Банки: с «чисткой», но без поддержки

Кризис 2008 года нередко называют «банковским» (говорить о самочувствии кредитной системы страны во время экономических потрясений 1998-го бессмысленно, ввиду ее зачаточного состояния). В 2008-2009 годах утратившие устойчивость западные кредитные организации перестали давать займы развивающимся странам, в том числе – России, что привело к дефициту средств в экономике. «Правительство оперативно накачало деньгами банки, столкнувшиеся с невозможностью перекредитования на Западе, для чего пришлось “распотрошить” заблаговременно созданную копилку Резервного фонда. Масштабного банковского кризиса удалось избежать», – вспоминает региональный управляющий банка «БКС Премьер» Вадим Исаков. Банковская система в тот кризис получила в разных формах около 4% ВВП.

Сегодня ситуация иная. Внешний долг превышает золотовалютные резервы, а Центробанк не спешит на помощь банковской системе. Более того: он внезапно и одномоментно поднял ключевую процентную ставку с 10,5 до 17%, подкосив на ближайшие месяцы саму идею кредитования. (В прошлый кризис ставка рефинансирования росла гораздо медленнее: с 10% в начале 2008-го до 13% – в апреле 2009 года). Зато, благодаря «зачисткам» Центробанка, банковская система подошла к нынешнему кризису в гораздо лучшем состоянии, чем в 2008-м.

                Применительно к рынку новостроек можно утверждать, что застройщики стали гораздо осмотрительнее сотрудничать с кредиторами, чем шесть лет назад, и есть надежда, что в этот раз проблемы с доступностью средств скажутся на них в меньшей степени. «Напомню, что предыдущий кризис для застройщиков во многом был связан именно с непролонгацией кредитов. Думаю, те, кто прошел трудности 2008-2009 годов, многому научились и стали аккуратнее в политике привлечения средств», – напоминает Михаил Возиянов.

Впрочем, любители рисковать есть всегда. «Несмотря на бо́льшую, чем в 2008-м, готовность бизнеса к кризису, заморозку проектов и банкротство отдельных застройщиков нельзя исключать. Однако, если общая ситуация в экономике не станет более критической, то этот процесс не будет столь же массовым, как в прошлый кризис», – прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Портреты» рынка

Для строительного бизнеса главное отличие последнего кризиса от предыдущих заключается не столько в нюансах экономической ситуации, сколько в положении дел на рынке недвижимости. По сути, в 1998-м, 2008-м и 2014-м годах мы видим три разных рынка. Назовем только ключевые факторы, которые могут серьезно повлиять на скорость выздоровления рынка недвижимости после очередного кризиса.

Прежде всего, принципиально различаются объемы строительства. В 1998 году в Санкт-Петербурге возводилось около 800 тыс. кв. м жилья. В 2008-м, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», объем нового предложения составил 1887 тыс. кв. м (в следующем году скатился практически до уровня 1998 года и затем восстанавливался более двух лет). В 2014-м в Петербурге и на прилегающих к нему землях Ленобласти начато около 5 млн кв. м нового строительства. Это беспрецедентный для рынка показатель.

Вторая отличительная особенность рынка-2014 – это глубина проникновения ипотечного кредитования. В 1998 году такой инструмент привлечения финансовых средств в покупку жилья попросту отсутствовал. В прошлый кризис ипотека просела в Петербурге с 37 млрд руб. в 2008-м до 7 млрд в 2009 году. Но так как ее роль на первичном рынке была невелика, трагедии не случилось.

Сегодня ситуация отличается кардинально. По прогнозам, в текущем году в Петербурге будет выдано около 100 млрд руб. кредитов, причем их львиная доля – для покупки строящегося жилья. «Так как на первичном рынке ипотека составляет не менее 50%, рынок неизбежно сожмется. Конечно, не на половину, но на сколько – пока непонятно. Коммерческие банки отзывают уже согласованные сделки и отказываются от одобрения новых кредитов, так как никто не может просчитать разумный уровень ставки. Количественные показатели по выдаче объемов ипотеки в 2015-м просчитывать пока бессмысленно», – утверждает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.

Возможные сценарии

В предыдущие два кризиса события на рынке строящейся недвижимости развивались примерно одинаково: ослабление валюты приводило к снижению доходов россиян, спрос падал, цены тоже. Но и предложение сжималось значительно – застройщики, оказавшиеся на пороге банкротства, замораживали проекты или вовсе покидали бизнес. Как было рассмотрено выше, примерно через 8-12 месяцев макроэкономические показатели улучшались, покупатели возвращались на рынок – и цены начинали «отрастать». «В 1998 году цены на недвижимость на первичном рынке Петербурга снизились с 532 до 311 долларов за метр – на 42%. Затем выросли до докризисного уровня в 2003-м, то есть – через пять лет. А в рублях сразу пошли вверх», – вспоминает президент компании NAI Becar Александр Шарапов.

После кризиса 2008 года история сначала повторилась – цены в валюте упали почти так же сильно, на 35%, с 3,8 до 2,3 тыс. долл. за «квадрат» (см. графики). Но к уровню 2007-го так и не вернулись. Максимум ($2,85 тыс. за кв. м) был достигнут к началу 2014 года. В рублях цены достигли докризисного уровня в 2012-м.

В данный момент долларовые цены в Петербурге с начала года «просели» почти на 30% – с 2,85 до 1,98 тыс. долл. за кв. м. Рублевые практически не изменились – благодаря волнам ажиотажного спроса, периодически накрывавшим рынок недвижимости в течение года. «Весь 2014 год спрос поддерживали внешние факторы, прежде всего девальвация рубля. Люди старались уберечь деньги в недвижимости, поэтому продажи шли активно. Однако с учетом снижения реальных доходов населения можно прогнозировать, что в следующем году спрос существенно снизится. Большинство из тех, кто мог себе позволить купить квартиру, уже это сделал. А сложности с ипотекой «отрезают» от рынка ту часть населения, у которых нет сбережений на покупку жилья», – полагает Олег Репченко.

В ответ на снижение спроса, ожидаемое в 2015 году, застройщики задействуют апробированное в прошлые кризисы средство – притормозят вывод новых очередей и проектов. Но вряд ли огромные объемы уже существующего на рынке предложения быстро придут в равновесие со сжавшимся спросом.

Есть несколько сценариев развития событий на рынке строящегося жилья. «Оптимальный, на мой взгляд, вариант – снижение рублевых цен в диапазоне 10-20% в течение четырех-пяти месяцев. Он устроил бы и покупателей, и строительный бизнес, который, поступившись частью маржи, смог бы сохранить объем сделок и продолжить реализацию проектов», – говорит Сергей Бобашев. Второй вариант, пессимистический, по мнению аналитика, приведет к заморозке проектов и повышению цен в тех новостройках, строительство которых будет продолжаться.

Рынок сузится в любом случае. Но и сужение возможно двумя способами: за счет снижения цен или за счет сокращения количества сделок. Первый сценарий, по мнению экспертов, предпочтительнее.

Источник: http://www.bn.ru/

Дорогие друзья, коллеги!

От имени Российской Гильдии Риэлторов и от себя лично сердечно поздравляю Вас с наступающим 2015 годом!

Прошедший год был успешным и интересным для риэлторского сообщества. Рынок недвижимости был активен, и большинство наших компаний завершают год с отличными финансовыми показателями.

РГР стала действительно открытой организацией, и теперь любой профессиональный участник рынка недвижимости России может без всяких препятствий влиться в наши ряды. Только за последние полгода в состав РГР вошли 79 компаний.

Созданный РГР, Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов, позволил нашим гражданам, представителям государственной власти и бизнеса быстро идентифицировать профессионалов на рынке недвижимости. Сегодня в реестре содержатся сведения о 800 ведущих компаний и более чем 11 500 лучших представителях нашей профессии.

Мы создали набор сервисов для компаний РГР, позволяющих им быть более конкурентоспособными, повысить доходность, снизить сроки и издержки при проведении сделок.

Благодаря активному участию в региональных форумах, усилению PR деятельности, взаимодействию с властью, бизнесом и профессиональными общественными организациями, бренд РГР стал «знаком качества» на всём рынке недвижимости России и чётко отстраивает членов РГР от всех остальных - и прежде всего от нелегальных - участников рынка недвижимости.

В следующем году РГР продолжит последовательно реализовывать на практике свою миссию, создавать и развивать в России цивилизованный рынок недвижимости, надёжный и безопасный для всех его участников.

2015 год обещает быть сложным, как для экономики всей страны, так и для рынка недвижимости. Но мы с Вами знаем - чем сложнее рынок, тем более востребованы на нём профессионалы, и тем более важную роль играют их объединения.

За более чем 22-х летнюю историю РГР для нас это будет не первое и не второе испытание. Из предыдущих мы вышли, окрепнув и сплотив наши ряды. Уверен, что и в этот раз мы, как профессиональное сообщество, готовы принять вызовы времени, сделать эффективной и результативной работу компаний, входящих в РГР.

Основными направлениями нашей работы в следующем году будут продолжение консолидации профессионального риэлторского сообщества, работа над проектом закона о риэлторской деятельности в РФ, внедрение стандартов нашей профессии и новых сервисов для членов РГР.

Промежуточные итоги нашей работы мы подведём в июне на XIX Национальном Конгрессе по недвижимости в Казани, который обещает быть одним из самых массовых и запоминающихся.

Дорогие друзья! Желаю Вам в наступающем году уюта и тепла в Вашем доме, развития и процветания Вашему бизнесу, счастья, удачи крепкого здоровья Вам и Вашим близким!

С Наступающим Новым Годом!

Искренне Ваш,

ПРЕЗИДЕНТ РГР.

ВАЛЕРИЙ ВИНОГРАДОВ.