В правительстве задумались над реформой организаций, курирующих развитие рынка доступного жилья, профильным ведомствам поручили проработать возможное объединение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) и Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ).

По данным "Коммерсанта", К такому решению власти могли подтолкнуть неудачи программ по повышению доступности жилья и сложная экономическая ситуация.

По данным издания, на прошлой неделе первый вице-премьер Игорь Шувалов дал указание ведомствам (включая Минстрой, Минфин и Минэкономики) изучить вопрос возможного объединения в одну структуру АИЖК, Фонда РЖС и Фонда ЖКХ. Эту информацию сообщили сразу несколько источников, знакомых с ситуацией. В Минстрое это подтвердили, добавив, что сроков окончания дискуссии пока нет, стоит лишь задача - сформировать позицию ведомства и доложить ее в правительство. В Минфине на запрос не ответили. В Минэкономики сообщили, что документов о подобной инициативе не получали.

Смысл в объединении очевиден, свидетельствуют собеседники. У всех трех организаций есть пересекающиеся функции. Кроме того, единая "жилищная" корпорация будет более управляемой. Сократятся госаппарат и операционные затраты.

"Не исключено, что опыт создания мегарегулятора на финансовом рынке - мощных институтов вместо разрозненных слабых структур - Шувалов решил использовать и на рынке жилищном",- рассуждает один из источников издания. Представитель первого вице-премьера отказался от комментариев, подчеркнув, что "окончательное решение еще не принято, в правительстве ждут предложения ведомств".

Ряд опрошенных чиновников предполагают, что цель потенциально возможного объединения - синхронизация усилий трех ведомств при реализации госпрограммы "Жилье для российской семьи", принятой в этом году. Так, Фонд РЖС должен обеспечить застройщиков участками, Фонд ЖКХ - управление инженерными сетями, АИЖК - доступные социальные ипотечные продукты.

Масштаб создаваемой жилищной мегакорпорации эксперты оценить не берутся, но очевидно, что это будет очень крупная структура.

Источник: 1prime.ru

Увеличение выплат по налогу на имущество приведет к росту предложения арендного жилья в Москве, считают опрошенные ТАСС эксперты рынка недвижимости. Но явление не станет настолько массовым, чтобы привести к снижению цен на аренду квартир, говорят они. Этому будет препятствовать необходимость трат на ремонт в инвестиционных квартирах и традиционно высокий уровень спроса на арендное жилье в столице.

Новый порядок расчета налоговых платежей вряд ли повлияет и на цены рынка купли-продажи московской жилой недвижимости, считают специалисты. Доля налога в цене квартир невелика - максимальная ставка для самого дорогого жилья 2%. Может снизиться только стоимость некоторых типов квартир, например, расположенных в сталинских домах в центре. Из-за больших налоговых выплат от них будут избавляться несостоятельные собственники, получившие квартиру по наследству, полагают эксперты.

Налог по кадастру

Правительство Москвы 14 октября одобрило новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Теперь соответствующий закон должна принять Мосгордума. Налог на недвижимость предлагается рассчитывать не от инвентаризационной, а от кадастровой стоимости, приближенной к рыночной, но "в среднем ниже ее на 15-20 процентов", объяснял руководитель департамента экономической политики Москвы Максим Решетников.

Применять новый порядок расчета планируется с 1 января 2015 года, это означает, что первые выплаты придутся на второе полугодие 2016 года. Размер налоговых ставок предполагается связать со стоимостью жилых помещений. При кадастровой стоимости одного объекта до 10 млн рублей ставка будет составлять 0,1 проц /под эту категорию подпадает 77 проц московских квартир, подсчитали в столичном правительстве/; при стоимости свыше 10 млн, но до 20 млн рублей - 0,15 проц /20 проц квартир/; от 20 млн до 50 млн рублей - 0,2 проц /2 проц квартир/; свыше 50 млн до 300 млн рублей - 0,3% /менее 1% /. Самая высокая ставка налога в 2 проц установлена для объектов налогообложения стоимостью свыше 300 млн рублей.

Все льготы по уплате налогов московское правительство намерено сохранить - сейчас в Москве такой налог не платят пенсионеры, инвалиды и еще 13 категорий льготников. "К льготным категориям относятся 1,7 млн жителей Москвы", - пояснял Решетников. По его словам, закон также никак не затронет каждую седьмую квартиру в городе, которая сдается жильцам по договору социального найма. Для тех, кто будет платить новый налог, предусмотрены налоговые вычеты в размере 20 кв м от общей площади жилого помещения.

Плюс для арендаторов

Эксперты в целом оценивают предлагаемую систему налогообложения как более справедливую. Предыдущая система, основанная на инвентаризационной стоимости здания, в основном учитывала только возраст и вид строения. Факторы, действительно влияющие на рыночную стоимость жилья, например расположение объекта, совсем не учитывались, говорит директор департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько. В результате жителям спальных районов могли начислять более высокий налог, чем владельцам недвижимости недалеко от центра.

Увеличение налога на имущество позволит ограничить спекулятивные инвестиции в недвижимость и образование ценовых "пузырей", называет еще один плюс законодательной инициативы московских властей руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.

Ожидаемое повышение расходов вряд ли заставит инвесторов, которые покупают недвижимость в расчете на рост цен и держат их пустыми, продать ее, но будет способствовать увеличению предложения на московском рынке аренды.

"Рост налога если и не заставит таких инвесторов продать квартиры, то как минимум подтолкнет их к тому, чтобы задуматься, как заставить недвижимость работать. Иначе она будет приносить им убытки. Следовательно, инвесторы начнут сдавать квартиры, предложение жилья в аренду увеличится, что может повысить его доступность", - считает Репченко. "Новая система налогообложения может дополнительно простимулировать собственника сдать инвестиционную квартиру", - согласна с ним Ясько из Knight Frank Russia & CIS.

С учетом того, что налог все равно пока остается не очень высоким, это явление вряд ли станет массовым, добавляет Репченко из IRN.RU. "Если владелец не намерен оставлять квартиру в собственности надолго, то сдача ее в аренду нецелесообразна, так как, например, на ремонт могут потребоваться вложения значительно больше, чем сумма налога", - поясняет Ясько.

Сдержать размер аренды

На арендных ставках рост предложения, правда, не скажется, говорят эксперты. С одной стороны, попытка переложить расходы на выплату налога на арендодателей в небольших квартирах не приведет к существенному росту размеров аренды. Если владелец однокомнатной квартиры эконом-класса площадью 40 кв м решит заложить в арендную плату 3-3,5 тыс рублей годового налога, ежемесячная доплата за аренду будет несущественной, отмечает эксперт Knight Frank Russia & CIS.

А в ситуации, когда предложение превышает спрос, собственники квартир вряд ли будут повышать арендные ставки, чтобы "отбить" налоговую нагрузку, говорит управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Аренда" Наталья Сивко. По ее словам, цены в Москве и сейчас не низкие, а их увеличение приведет только к тому, что собственник будет искать арендатора дольше, а значит недополучит доход.

С другой стороны, и на снижение цен на аренду вряд ли можно рассчитывать. "Нельзя сказать, что произойдет критическое увеличение объема предложения, которое может снизить цены на аренду", - говорит Репченко, добавляя, что падения спроса на съем жилья в Москве в ближайшее время не произойдет.

Выход новых квартир на рынок может только сдержать рост цен на аренду, полагает эксперт.

Цены на жилье устоят

На цены рынка купли-продажи недвижимости в Москве новая система налогообложения никак не повлияет, говорит Ясько из Knight Frank.

 По новой системе налог на однокомнатную квартиру эконом-класса площадью 40 кв м может вырасти с 500 рублей до 3-3,5 тыс рублей. "Однако в общей стоимости этой "однушки", которая может составлять 5-6 млн рублей, годовой налог в 3 тыс рублей не является существенным даже с учетом того факта, что квартира покупается на длительный период. И если собственник включит его в цену продажи, то он не будет заметен", - приводит она пример. Аналогичная ситуация на рынке элитной недвижимости в центре Москвы. Там налог может достичь 1-2 млн рублей, но если покупается недвижимость за несколько сотен миллионов рублей, то с точки зрения доли от стоимости квартиры, получается то же самое соотношение, что и в эконом-классе, добавляет Ясько.

"Увеличение налога не будет настолько критичным, чтобы повлиять на цену жилья", - соглашается с ней заместитель генерального директора "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Константин Барсуков. Несмотря на то, что налоги существенно увеличатся, законодатели, во-первых, оставили льготы на выплату налога для определенных групп граждан, а, во-вторых, предлагают предоставить налоговый вычет в размере 20 кв м общей площади жилого помещения, поясняет он.

Кроме того, рыночная конъюнктура сейчас такова, что застройщики не заинтересованы в повышении цен, отмечает президент ГК "Мортон" Александр Ручьев.

Распродажа квартир в "сталинках"

Но в Москве есть квартиры, где влияние новой системы налогообложения будет ощутимо. Налоговая нагрузка на некоторые объекты в центральных районах возрастет в десятки раз. Например, налог на квартиру во Власьевском переулке на Арбате площадью 70 кв м общей стоимостью в 43 млн рублей составит около 80 тыс рублей в год, подсчитали в риэлторской компании Kalinka Group.

"Избавляться от недвижимости будут собственники квартир в сталинских домах, получившие их еще в советское время или по наследству", - считает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Она считает, что рост предложения снизит и стоимость квадратного метра в этом сегменте столичного жилья. Всего на вторичный рынок может выйти до 15 проц квартир в престижных районах Москвы - Тверском, Хамовниках, Замосковоречье, Патриарших Прудах, Якиманке и на Арбате, говорит Румянцева.

Увеличение продаж жилья в центральных районах ждут и в компании Millhouse Романа Абрамовича. "После изменения системы расчета налога на имущество часть жителей ЦАО /центрального административного округа - прим. ред./ предпочтут поменять квартиру в старом фонде на новостройку премиального уровня и сэкономить на налогах как минимум 20-30 проц", - полагает руководитель отдела маркетинга управления недвижимости Millhouse Станислав Лобанов.

Ситуация со значительным увеличением налога на элитное жилье может поспособствовать появлению у Москвы престижных пригородов, которые есть практически у всех крупных западных мегаполисов, прогнозируют представители Kalinka Group и Millhouse.

Следуя примеру Запада

В целом новые налоговые правила в том виде, в котором они приняты, не окажут существенного влияния на рынок недвижимости Москвы, говорят эксперты.

"В западных странах, где налог действительно выступает в роли регулятора, ставка обычно составляет несколько процентов от рыночной стоимости", - напоминает Репченко из IRN.RU. В Москве максимальная ставка в 2% предложена только для суперэлитных квартир стоимостью более 300 млн рублей, для остального жилья налоговая нагрузка все равно остается несущественной - от 0,1 до 0,3%.

На объем предложения столичного жилья в свободной продаже сильно влияют инвесторы, покупающие квартиры в качестве способа сохранения сбережений или "на всякий случай". "Во многом именно благодаря этому цены на жилье в Москве являются завышенными", - считает Репченко. "Если целью налога на недвижимое имущество в России является борьба со спекуляциями и повышение доступности жилья, можно ожидать продолжения роста ставок до среднемировых величин", - делает вывод эксперт.

Источник: 1prime.ru

Геополитический кризис и связанные с ним макроэкономические проблемы усложнили и без того нелегкую жизнь девелоперов загородной недвижимости – из-за падения спроса обострилась конкурентная борьба, покупатели становятся все более требовательными к качеству и цене того, за что они платят деньги. По мнению экспертов, участвовавших в организованном IRN.RU круглом столе «Загородный «дарвинизм»: какие форматы недвижимости пройдут естественный отбор?», наибольшие шансы на выживание имеют проекты, которые могут заменить городскую квартиру и стоят недорого. Впрочем, если продавать совсем дешево, то покупатели найдутся и на участки без подряда вдали от цивилизации.

Вписаться в рынок или остаться за бортом

Ситуация на рынке недвижимости сейчас очень напоминает осень 2008 г., отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Причины проблем в отечественной экономике тогда и сейчас разные – шесть лет назад во всем был виноват глобальный финансовый кризис, сейчас – геополитический конфликт и западные санкции, ограничивающие доступ российских банков и компаний к дешевому западному финансированию, но последствия и в том и в другом случае практически одинаковые – кризис ликвидности.

Таким образом, в ближайшие месяцы на рынке недвижимости, по всей видимости, будет происходить примерно то же, что и осенью-зимой 2008 г., а 2015 г. будет во многом напоминать 2009 г. Компании, работающие на рынке недвижимости, столкнутся со снижением платежеспособного спроса, трудностями при получении кредитов и падением цен. В долларах цены, как и в предыдущий кризис, могут потерять до 35-40%. В рублях картина выглядит не так тоскливо: благодаря ослаблению курса отечественной валюты снижение рублевой стоимости недвижимости вряд ли превысит 10-15%. (См. «Цены на недвижимость Москвы и Подмосковья в условиях геополитического кризиса: тенденции и прогнозы».)

Впрочем, в любом случае крыша над головой остается базовой потребностью человека, и недвижимость, особенно в Московском регионе, всегда будет пользоваться спросом. Но не вся и не за любые деньги. Девелоперские компании стоят перед выбором – приспособиться к новой экономической ситуации и продолжать успешно стоить и продавать жилье или не провести необходимые изменения и оказаться за бортом рынка.

Коттеджи, таунхаусы, земельные участки: чем дешевле и качественнее, тем ликвиднее

Внешнеполитическая и макроэкономическая нестабильность уже успела нанести рынку загородной недвижимости достаточно серьезный ущерб, тем более неприятный, что и раньше, до начала нынешних катаклизмов, дела в этом сегменте шли ни шатко ни валко. Если в начале года застройщики и риелторы ощутили всплеск спроса, связанный с девальвацией рубля – люди пытались спасти рублевые накопления от обесценения с помощью инвестиций в недвижимость, то уже к третьему кварталу активизация рынка сменилась стагнацией: покупатели застыли в ожидании, не понимая: то ли надо срочно покупать жилье, пока не случилось чего-нибудь похуже, то ли подождать, пока оно подешевеет. В результате, по оценке председателя совета директоров ГК «Астерра» Александра Мирошникова, спрос на участки без подряда (УБП) в 2014 г. упал примерно на 30% относительно 2013 г., а проекты с готовыми коттеджами потеряли около 20% покупателей.

Правда, ситуация со спросом в разных проектах весьма вариативна. От недостатка покупателей больше всего страдают поселки, расположенные далеко от Москвы и предназначенные для сезонного, загородного проживания, а те форматы, которые могут стать альтернативой городскому жилью, чувствуют себя совсем неплохо – если, конечно, продаются по адекватной цене.

«Самые ликвидные, самые востребованные загородные проекты – сейчас в основной массе те, которые являются альтернативой городской квартире, то есть представляют собой единственное жилье. Это проекты с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой», – подчеркнула руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Например, в сегменте УБП больше всего пострадали дачные проекты за 30-м километром, а спрос на участки в 15-20 км от МКАД, стоимость 2 млн руб. вместе с коммуникациями, остается стабильным. Секрет успеха последних в том, что покупатели рассматривают такие участки как место для постоянного проживания (разумеется, после строительства дома), пояснил Александр Мирошников.

Высокая конкуренция сделала покупателей более требовательными к качеству проектов: никто не будет покупать жилье в поселке, который не подключен ко всем необходимым коммуникациями, где не построены дороги и не проведено благоустройство, отметил Мирошников. А попытки сэкономить на качестве строительства, непродуманные планировки и невыразительная архитектура обернутся низкими темпами продаж, даже если поселок может похвастаться неплохим месторасположением, добавила Татьяна Калюжнова.

Впрочем, при нынешнем уровне платежеспособного спроса ключевым фактором для покупателя все же является цена, причем не сотки или метра, а лота. То есть при выборе объекта человек учитывает общий бюджет покупки, отметил генеральный директор ГК «Экодолье» Константин Филиппишин.

Отвечая на этот запрос, застройщики сокращают площади домов и участков даже в сегментах бизнес- и элит-, но наиболее принципиален вопрос цены, конечно, в экономклассе. Например, у ГК «Астерра» самая востребованная площадь участков – 6 соток, квартир в малоэтажных домах – 30 - 30,5 кв. м. «Экодолье» продает коттеджи от 56 кв. м – такие «двухкомнатные квартирки под крышей на 4-6 сотках».

Так как девелоперы «загородки», особенно недорогой, сейчас фактически конкурируют с городскими проектами, то и в ценовой политике они ориентируются на городской рынок. «Задача застройщика – дать альтернативу безликому панельному домостроению и предложить коттедж или таунхаус по цене квартиры. Если это коттедж, мы рассматриваем среднюю стоимость трехкомнатной квартиры у ближайшей станции метро. Таунхаус – более экономичное жилье, поэтому здесь мы отталкиваемся от стоимости той же двух-трехкомнатной квартиры, но уже не в Москве, а ближайших к поселку городах Подмосковья», – резюмировал Мирошников.

Дальние дачи: низкая цена искупает любые недостатки

В сегменте дальних дач, который альтернативой городскому жилью в принципе быть не может, главный секрет выживания – предельно лояльная ценовая политика. Низкая цена может компенсировать даже качественные недостатки проекта, считает Дмитрий Гордов, партнер девелоперской группы «ИНТЕГРА», которая занимается девелопментом поселков с участками без подряда в удаленных от Москвы районах.

«Основной параметр, который определяет успех проекта – цена, – уверен Гордов. – Неважно – под окном труба или речка, прекрасно с документами или не очень. Если цена низка, всегда найдутся смелые люди, готовые вложиться в эти проекты».

Главный плюс такого суперэкономичного сегмента для девелопера – ровный спрос, практически не зависящий от внешнего фона. «Как бы доллар ни прыгал, договорились Путин с Порошенко или не договорились, в Ясногорье 10 участков в месяц как покупали, как и покупают», – похвастался девелопер.

Но для того чтобы хорошо зарабатывать в таком сегменте, застройщик должен иметь довольно большой портфель проектов – штук 15 по крайней мере, предупредил партнер группы «ИНТЕГРА».

Элитная недвижимость: миллион долларов – вновь деньги

Ситуация на рынке элитной загородной недвижимости очень зависима от внешних факторов, отметила Анна Ибатуллина, руководитель департамента загородной недвижимости «Ника Эстейт». Из-за роста напряженности в отношениях между Россией и западными странами некоторые состоятельные клиенты компании «Ника Эстейт» решили возвратить по крайней мере часть капиталов в Россию и вложить их в недвижимость. По словам Ибатуллиной в основном покупали дорогие объекты в Серебряном Бору в Москве.

Однако в целом денег на рынке недвижимости премиум класса стало меньше. Во всяком случае клиенты агентств элитной недвижимости тратят их менее охотно: если раньше покупатели элитного загородного жилья в основном интересовались объектами в бюджете от $3 млн, то сейчас массовый запрос в этом сегменте составляет $1 млн.

Рынок элитной недвижимости в основном долларовый, поэтому резкая девальвация рубля привела к снятию некоторых проектов с продаж: не все застройщики хотят фиксировать рублевые цены, а покупатели в свою очередь не желают переплачивать. Впрочем, есть девелоперы, которые готовы пойти навстречу клиентам – по словам Ибатуллиной, скидки на элитную загородную недвижимости сейчас достигают 25-30% (в долларах).

Рецепт успеха

Объем предложения на рынке загородной недвижимости огромен, но качество строительства, архитектура, планировки, строительные материалы в примерно 80% проектов оставляют желать очень много лучшего, отметила руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

«Нормально себя чувствуют те счастливые 20% проектов, где девелоперы поняли, что если они построят плохо, то начнут тормозиться продажи; что на затоваренном рынке единственный шанс выжить – сделать качественно и недорого», – подчеркнула эксперт.

Соответственно, если девелопер создаст качественный и красивый проект по адекватной цене, особых проблем с покупателями не будет – даже в непростых экономических условиях. Во всяком случае, в бюджете от 10 млн руб. А в более экономичном сегменте на первый план все же выходит цена.

Источник: irn.ru

днако этот порядок будет вводиться постепенно, переходный период окончится 1 января 2020 года

Как пишет РБК, текст закона опубликован на Едином портале правовой информации. Для жилых помещений ставка налога составит 0,1% от их кадастровой стоимости. При этом муниципалитеты могут повышать базовую ставку налога до 0,3% или понижать ее до нуля.

При этом налоговая база для квартир будет исчисляться путем вычитания из кадастровой стоимости всей квартиры стоимости 20 кв. м общей площади этой квартиры. Для жилых домов уменьшение налоговой базы будет равно стоимости 50 кв. м. Владельцы комнат смогут уменьшить попадающую под налогообложение сумму на стоимость 10 кв. м этой комнаты.

Действующие сейчас налоговые льготы сохранятся, однако льготник сможет воспользоваться "скидкой" только при расчете налога для одного объекта из каждой категории. Закон дает льготнику право самому выбрать объект, в отношении которого будут действовать льготы.

Торговые и административно-деловые центры, офисы, торговые объекты и объекты общепита будут облагаться налогом по ставке 2% от их кадастровой стоимости. По этой же ставке будут облагаться объекты стоимостью выше 300 млн руб., причем налоговую ставку для этой категории объектов муниципалитеты изменить не смогут, и льготы для этой категории также не предусмотрены.

Во время переходного периода, который закончится 1 января 2020 года, субъекты РФ могут продолжать использовать инвентаризационную стоимость для расчета налога. Дату перехода на новый порядок расчета налога субъекты выбирают самостоятельно.

Чтобы избежать резкого увеличения налогов во время переходного периода, муниципалитеты, которые перешли на новый метод расчета, будут использовать понижающие коэффициенты. В 2015 году коэффициент будет равен 0,2, в 2016 году – 0,4, в 2017 году – 0,6, в 2018 году – 0,8. В 2019 году налог будет исчисляться без учета понижающего коэффициента.

Каждый гражданин имеет право обжаловать оценку кадастровой стоимости своей недвижимости. Изменить эту сумму сможет либо комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо суд, в порядке, который установлен законом "Об оценочной деятельности в РФ".

Источник: klops.ru