Доля в квартире стоит обычно на 30–40% дешевле, чем аналогичная по площади комната в «коммуналке» (юридически – отдельный объект недвижимости). Такой существенный дисконт связан с особенностями долевого владения жильём, ограничивающего права собственника.

Новый собственник – новое соглашение

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), участники долевой собственности пользуются общим имуществом либо в установленном судом порядке, либо по их соглашению (п. 1 ст. 247). Даже если такое соглашение о пользовании квартирой достигнуто, при смене одного из собственников оно теряет силу. Если покупателю удастся вновь договориться с другими совладельцами – хорошо, а если нет, спор придётся разрешать в суде.

Рассмотрим ситуацию: по мнению остальных собственников, новоиспечённому владельцу 1/3 доли в квартире должна достаться самая маленькая из трёх комнат. Если он не согласен, можно: а) смириться с этим, б) потребовать ежемесячную денежную компенсацию от других совладельцев, в) обратиться в суд.

Кстати, требование о компенсации будет законным. Если соотношение жилой площади комнат в пользовании каждого из «квартирных дольщиков» не соответствует соотношению долей в праве, пользователи меньших комнат вправе требовать ежемесячной компенсации от пользователей больших (ГК РФ, п. 2 ст. 247). Но, скорее всего, на практике добиться такой компенсации получится только через суд.

Ограничение на вселение и «прописку»

Собственник доли в квартире не может вселить в неё даже члена своей семьи без согласия других совладельцев. Соответственно, и зарегистрировать (ни по месту жительства, ни по месту пребывания) тоже не может. Единственное исключение из данного правила – дети собственника в возрасте до 14 лет.

На этот счёт до сих пор действуют специальные разъяснения Верховного суда РФ. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за I квартал 2010 года, вопрос 4.)

Ограничение на сдачу в наём

Пользователь комнаты не может законно сдать её в наём без согласия других совладельцев. Это противоречит ГК РФ (ст. 247, п. 1). Даже обращение в суд не поможет: обширная практиках отказов в таких исках уже сформировалась в палатах всех инстанций.

Таким образом, если один из долевых собственников и может впустить в занимаемую комнату нанимателя без согласия других, то исключительно на «птичьих правах». Договор найма в таком случае юридически ничтожен.

«Превратить» долю в право собственности на отдельную комнату нереально

Теоретически выделение долей «в натуре», то есть в право собственности на отдельные объекты недвижимости для каждого из совладельцев, допустимо и в случае квартиры. Но только если её можно разделить на другие «полноценные» квартиры с отдельными входами, жилыми помещениями, кухнями и санузлами. Иначе возникнет несоразмерный ущерб имуществу («нормальное» жильё превратится в «коммуналку»), а значит, будет прямо нарушен ГК РФ (п. 3. ст. 252).

Проще говоря, в 99,9% случаев раздел «долевых» квартир на отдельные объекты недвижимости по закону невозможен в принципе.

«Принудительно» выкупить другие доли – тоже

Выплачивать другим совладельцам компенсации за доли без их согласия ГК РФ тоже прямо запрещает. Исключение возникает только для собственника совсем незначительной доли, только при «отсутствии существенного интереса в использовании» квартиры с его стороны (проще говоря, если он вообще не будет в ней жить и хранить личные вещи) и только по решению суда. Судебных актов о подобных «принудительных выплатах» за доли в квартирах единицы.

Долю нельзя продать, не уведомив каждого из совладельцев

В соответствии с ГК РФ, совладельцы квартир имеют преимущественное право покупки продаваемой доли в них на тех же условиях и по той же цене перед любыми иными лицами (ст. 250). Для соблюдения этого права продавец доли «обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её».

Продажу доли «несовладельцу» зарегистрируют в Росреестре либо при наличии нотариально заверенного отказа от покупки со стороны всех остальных долевых собственников, либо при наличии доказательств о том, что с момента извещения каждого из них прошло больше месяца.

На практике продажа доли в квартире может быть сопряжена с рядом трудностей.

Источник: topkvadrat.ru

 Уважаемые коллеги!

Наш член СРО страховая компания "Инвестиции и Финансы" предлагает ознакомиться с правилами страхования гражданской ответственности при осуществлении деятельности риэлтора.

Правила

 Оформить прописку сегодня при желании можно и в квартире, и в загородном доме, а с недавнего времени даже на даче. Нельзя прописаться только в самом, пожалуй, современном типе жилья, довольно востребованном сегодня, – апартаментах.

Жить можно

Апартаменты – это жилое помещение в коммерческом здании: квартиры с одной или несколькими комнатами и кухней на верхних этажах торговых центров или в составе гостиниц. Однако, фактически являясь жильем и имея все атрибуты жилья, юридически апартаменты относятся к коммерческой недвижимости с вытекающей отсюда невозможностью прописки.

Апартаменты – довольно новый формат для России. По данным NAI Becar, на конец 2013 года в Петербурге и пригородах насчитывалось 10 апарт-проектов с 2500 апартаментами, а в скором времени на рынок выйдет еще около 10 проектов, которые увеличат объем предложения еще на 1000 апартаментов. Лидируют в Петербурге апартаменты класса «бизнес», две трети предложения находятся в Выборгском и Московском районах города.

По словам генерального директора сети апарт-отелей YE'S Александра Погодина, развитию этого формата активно способствуют не только спрос на рынке арендного жилья и рост потребности во временном жилье, но и смещение покупательского интереса в сторону жилья с развитой внутренней инфраструктурой, расширение числа ипотечных программ для покупки апартаментов, а также нехватка участков для жилого строительства в городе.

Среди недавно сданных или достраивающихся комплексов апартаментов – апартаменты на Невском проспекте, 68 от Группы ЛСР, Taleon Imperial Hotel от ОАО «Талион», комплекс апартаментов «Монферран» от ГК «Интеко» в центре, чуть дальше – Avenue-Apart от ГК «БестЪ» и апарт-отель Vertical от NAI Becar, на севере города – апарт-отель YE'S от ГК «Пионер», на юге – апарт-отель Salut! от «СоюзИнвест Девелопмент».

Цены сопоставимы с квартирами

Около 60% апартаментов в Петербурге приобретаются с целью проживания, около 40% – для сдачи в аренду. Действительно, инвестиционный спрос на этот продукт высок: на рынке аренды апартаменты составляют сильную конкуренцию квартирам. Они расположены в экономически активных районах, возможно проживание компанией, семьей, а также они востребованы у фирм, привлекающих иногородних работников: всех можно поселить рядом. Инвестору такой формат тоже удобен: в случае апарт-отеля не нужно думать об управляющей компании и принимать личное участие в управлении имуществом. Да и арендатор получает гостиничный сервис по цене обычной квартиры.

Для себя апартаменты покупают из этих же соображений: сервис и среда. Тем более что стоимость такого жилья может быть даже ниже, чем его «квартирного» аналога.

«Стоимость апартаментов отлична от стоимости квартир незначительно, – говорит маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Попова. – Хоть на апартаменты и не распространяются нормативные документы, актуальные для жилых объектов (что позволяет застраивать большие площади с увеличенной плотностью заселения), разница между стоимостью жилья данных типов практически неощутима. Данный тип застройки актуален, помимо прочего, для территорий, на которых невозможно строительство жилых объектов».

Специалист приводит пример: комплекс апартаментов Avenue-Apart и жилой комплекс «Европа Сити», находящиеся в одной локации (Петроградский район). «Стоимость апартаментов оказывается релевантной стоимости квартиры аналогичной площади. Так, двухкомнатная квартира площадью 68 кв.м в обоих объектах обойдется покупателю в 8 млн рублей», – говорит Светлана Попова.

Еще один пример – комплекс Salut! и ЖК Viva, расположенные в Московском районе в непосредственной близости от Пулковского шоссе. Стоимость апартаментов с одной комнатой, площадью 37 кв.м составит 3,4 млн рублей, стоимость однокомнатной квартиры аналогичной площади – 3,6 млн рублей.

«Но стоит помнить, что в случае, если апартаменты предусматривают гостиничный сервис, стоимость эксплуатационных расходов будет выше, чем стандартный коммунальный платеж для владельца жилой площади», – предупреждает Светлана Попова.

Кому не нужна прописка

Согласно данным ГК «Пионер», сегодня портрет основной части покупателей апартаментов в апарт-отеле YE'S выглядит следующим образом: 98% покупателей – граждане России, 72% – жители Петербурга, 55% покупателей – женщины, 45% – мужчины. Средний возраст покупателей среди женщин – 46 лет, среди мужчин – 43 года. При этом 65% сделок приходится на клиентов от 36 до 61 года. Наиболее активны покупатели 41-45 лет, таковых 17%.

«Сегодня покупателями апартаментов становятся лица, заинтересованные в конкретной локации, а также инвесторы, – говорит Светлан Попова. – Отношение к апартаментной недвижимости в России и за рубежом отлично, поскольку за рубежом не существует института прописки. Апартаменты за рубежом ориентированы на транзитное проживание. По проекту, данный тип помещений в России имеет аналогичную ориентацию и предназначен для мобильных бизнесменов и сотрудников иностранных компаний. На выходе же мы получаем, что апартаменты, за исключением юридических аспектов, либо уравниваются с квартирами и становятся постоянным местом проживания, либо становятся максимально ликвидным инвестиционным вложением. Дело здесь в том, что, поскольку разрешительная документация оформляется только на нежилой фонд, застройщик может выбрать более привлекательную для потребителя локацию, увеличив вместе с тем прибыльность и окупаемость комплекса».

Перспективы регионов

В Европе апартаменты широко распространены в прибрежных курортных зонах, а также в центрах крупных городов, где традиционно высок туристический спрос, в том числе и на кратковременную аренду жилья. Однако в России этот сегмент развивается совсем не в южных регионах.

«Постепенно тенденция строительства апартаментов дойдет и до наших регионов, поскольку они всегда в той или иной мере ориентируются на рынки Санкт-Петербурга и Москвы. На текущий момент запланирована реализация апарт-отелей в Омске, Уфе, Самаре, Новосибирске, а также некий аналог существует в Тюмени. В связи с этим можно сделать вывод о том, что более стремительно сегмент развивается в регионах с более суровыми климатическими условиями, – говорит управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис. – Стоит отметить, что элементы данного сегмента уже присутствуют во многих регионах России, но они не позиционируются как апарт-отели».

«Формат апартаментов в регионах развит слабо, хотя и не менее востребован, чем в Петербурге и Москве, за счет увеличения объема деловой миграции по всей стране», – говорит управляющий директор Origin Capital Сергей Богданчиков.

Действительно, эксперты сходятся во мнении, что развитию апартаментов в регионах будет способствовать именно повышение их деловой активности, перенос в регионы офисов крупных компаний, а также расширение их деятельности и приход туда иностранных инвесторов.

Апарт-бум

В Петербурге апарт-сегмент считается перспективным и развиваться дальше будет, считают эксперты. Некоторые даже прогнозируют бум.

«На мой взгляд, в ближайшее время предложение не превысит спрос, поскольку сегмент апарт-отелей находится между уровнем аренды жилых квартир и сегментом отелей, что подтверждает необходимость пополнения данного сегмента. В 2014-2016 годах на рынке апарт-отелей ожидается серьезный всплеск активности. Уже на следующий год заявлено большое количество новых проектов, а к 2016 году, когда инвесторы разберут все ошибки, можно ожидать бум на рынке апарт-отелей», – прогнозирует Наталья Скаландис.

По словам экспертов, средний класс видит в покупке апартаментов альтернативу пенсионным накоплениям, что также не может не отразиться на развитии сегмента.

Александр Погодин замечает, что формат апартаментов давно присутствует на развитых рынках недвижимости зарубежных стран, поэтому его появление и дальнейшее развитие на отечественном рынке закономерно. А создание законодательства в сфере апартаментов, формирование понятной для всех участников рынка классификации, развитие ипотеки и создание управляющих компаний, специализирующихся на работе в сфере апартаментов, по мнению эксперта, обеспечат перспективность этого формата.

Светлана Попова называет апартаменты форматом, который пока находится на начальной стадии своего развития, однако сегодня получает все большее распространение, поскольку удобен и для застройщика, и для покупателя. Эксперт не видит препятствий для развития апартаментного сегмента сегодня и напоминает, что земли, пригодной для строительства жилых домов, в городе очень мало.

«Конечно, Петербург уступает Москве по перспективам развития этого сегмента недвижимости, так как там более релевантный уровень платежеспособности населения и сформированный спрос на апартаменты, – говорит Сергей Богданчиков. – Тем не менее, мы оцениваем рынок апартаментов Петербурга как перспективный, поскольку в городе высокий приток российских и иностранных туристов, как с бизнес-целями, так и с досуговыми. Именно эта аудитория и составляет основную целевую аудиторию апартаментов. В отличие от Москвы, где апартаменты приобретают больше в качестве собственного жилья, в Петербурге эти объекты интересны в первую очередь инвесторам для последующей сдачи в аренду. Доходность таких проектов находится на уровне доходности от сдачи квартиры в аренду – 4-6%».

Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге:

Основным преимуществом апартаментов является работа на объекте управляющей компании, которая профессионально оказывает услуги различного профиля жильцам. Таким образом, проживание в апартаментах можно сравнить с проживанием в элитном доме или гостинице. С другой стороны, мощным сдерживающим фактором является отсутствие законодательных актов в данной отрасли и возможности прописки в апартаментах, однако дальнейшая перспектива сегмента остается непредсказуемой.

Цена апартаментов в среднем сопоставима со стоимостью схожей по площади квартиры в доме бизнес-класса, тем не менее, в Москве апартаменты продаются с 20%-м дисконтом, поэтому данная сделка может быть выгоднее, чем покупка жилой квартиры. В Санкт-Петербурге апартаменты позиционируются как инвестиционный продукт, но стоимость такого актива схожа со стоимостью аналогичной жилой недвижимости.

На текущий момент апартаменты в России чаще приобретают бизнесмены с целью дальнейшей сдачи в аренду данных объектов, а за рубежом гораздо чаще апартаменты покупают для личного пользования.

Светлана Попова, маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Прежде всего, необходимо понять принципиальную разницу между квартирой и апартаментами. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, из чего следует, что в помещениях данного типа невозможно прописаться. И если ранее данный факт не мог не вызвать подозрения у российского потребителя, так как институт прописки коррелирует на нашем потребительском рынке с уверенностью в безопасности, то сегодня это уже не проблема и не недостаток.

Ведь в большинстве своем апартаменты предлагаются там, где жилье строить невозможно, но очень хочется. Так, помимо апартаментов в лакомых уголках центра Петербурга появляются и апарт-отели в составе МФК.

Не так давно на нашем рынке появился и другой тип апартаментов, которые строятся даже на территориях, пригодных для жилого строительства, но позиционируются именно как апартаменты в составе современного формата «доходных домов».

Данный формат в процессе своего развития и, по нашим оценкам, будет постепенно развиваться дальше.

Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital:

Преимущество апартаментов перед квартирами и гостиницами в их дешевизне. Как правило, апартаменты стоят дешевле, чем квартиры. Кроме того, управляющие компании апартаментов предоставляют жильцам более комфортные условия проживания. К минусам относится невозможность оформления прописки, а также могут быть не соблюдены нормативы по условиям жизни. Помимо этого, налог на имущество здесь выше, чем в жилых объектах.

Цена апартаментов может быть на 10-15% ниже, чем квартиры, поскольку нет возможности оформления прописки, а также при строительстве апартаментов девелопер пользуется нормативами проектирования, которые отличаются от жилых объектов.

Причины слабого развития апартаментов в России заключены в менталитете населения. Рынок апартаментов в нашей стране только начинает развиваться. Инвесторы настороженно относятся к этим проектам в силу того, что это непривычная практика. Как следствие, не проработана законодательная база по данному сегменту недвижимости. Можно прогнозировать, что только через 5-10 лет рынок апартаментов достигнет стадии активного развития.

Источник: bkn.ru

 Летом наблюдается традиционное спокойствие, однако на фоне как политической, так и экономической непредсказуемости рынок напряжен, и уже осенью цены могут вырасти на 10%.

С начала года столичный рынок недвижимости остро реагирует на экономическую и политическую ситуацию в мире. Из-за напряженной обстановки в банковской сфере и нестабильности на Украине с начала года в Москве и Подмосковье зафиксирован всплеск сделок с недвижимостью, которая традиционно считается оплотом стабильности.

В итоге в I квартале 2014 года, по данным компании «Метриум Групп», стоимость жилья увеличилась на 11,8%, тогда как за аналогичный период прошлого года рост составлял всего 2,5%. После пика политической напряженности в начале весны спрос начал падать — в апреле показатель снизился примерно на 40% по сравнению с предыдущим месяцем, оценивает компания «Инком-Недвижимость».

По данным «МИЦ-Недвижимость», средняя цена первичного жилья экономкласса в Москве составляла на конец июня 141,5 тыс. руб. за кв. м, в Новой Москве — 108,2 тыс. руб. за кв. м, в Подмосковье — 84,6 тыс. руб. за кв. м.

Сейчас эксперты фиксируют традиционное летнее падение спроса и сокращение количества сделок. Однако, учитывая активное начало года, покупатели спокойнее обычного. Они заняли выжидательную позицию.

«Продажи идут в обычном режиме, при этом деловая активность несколько снизилась в связи с наступлением сезона отпусков и очень активным началом года», — отмечает руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.

Выжидательная позиция покупателей отражается на стоимости жилья — рост цен в летние месяцы обычно не превышает 1%.

«Реального роста цен сегодня на рынке нет. Небольшие понижения или повышения укладываются в рамки статистической погрешности и свидетельствуют о стабильности рынка», — поясняет директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов. Объекты первичного рынка дорожают преимущественно за счет того, что выполняются планы продаж и изменяется стадия строительства, на вторичном рынке роста цен нет вообще, отмечает специалист.

По оценкам экспертов, ситуация со всплеском покупательской активности будет отыгрываться до конца года. Все, кто хотел вложить деньги в жилье и имел такую возможность, уже сделали это. Соответственно, из-за того что спрос исчерпан и нужно время для его восстановления, август и сентябрь на рынке жилья будут заметно хуже, чем год назад.

Такой вариант развития событий актуален при сохранении текущей ситуации.

Однако, учитывая, как быстро меняется экономическая и политическая картина, эксперты делают прогнозы весьма осторожно.

«Ситуация в мире и в стране настолько беспрецедентная и динамичная – практически каждую неделю что-то происходит, – что делать прогнозы по рынку недвижимости, который в этом году проявил свою особую «эмоциональную» зависимость от геополитики и экономики, – занятие неблагодарное», — говорит вице-президент, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

По его словам, есть высокая вероятность обострений на внешнеполитической арене, что сразу скажется на макроэкономических показателях.

В случае значительных колебаний валютных курсов, рынок недвижимости вновь будет давать адекватный ответ, поскольку именно он зарекомендовал себя еще по кризису 2008–2009 годов как наиболее стабильный актив, который если и проседает в цене, то потом обязательно ее с лихвой отыгрывает.

Именно при таком развитии событий возможен второй всплеск интереса к покупке жилья.

«Сегодня, чтобы активизировался спрос, должно произойти что-то из ряда вон, например очередной массовый отзыв лицензий у крупных банков или существенное ослабление национальной валюты. В этом случае возможна вторая волна «преждевременного» спроса – люди переложат свои активы в недвижимость как в наиболее надежный источник сохранения сбережений. Но такое развитие событий надо считать форс-мажором», — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

В таком случае цены на жилье осенью могут вырасти, как в начале года — примерно на 10%.

Пока этого не произошло, первый раз за всю историю рынка жилья в компании даже не ждут отдачи от традиционного сезонного фактора. Сохранение стоимости жилья на текущем уровне – пока наиболее вероятный вариант развития событий при прогнозируемом падении спроса и в случае отсутствия новых потрясений.

«Отсутствие роста цен мы будем наблюдать в тот период, когда на рынке встанут продажи – именно так застройщики обычно реагируют на существенное снижение спроса. Подобное развитие событий возможно, учитывая текущую нестабильность», — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Пока не наблюдается явных кризисных явлений, к тому же рынок недвижимости довольно инертен и реагирует на подобные изменения с задержкой. Скорее всего, в сентябре покупатели еще будут проявлять некоторую активность. Поэтому положительная ценовая динамика в начале осени сохранится, просто темпы роста будут замедленными.

По мнению генерального директор компании «МИЭЛЬ—Новостройки» Софьи Лебедевой, в сентябре 2014 года в Московской области существенных изменений цен ожидать не стоит, но только в том случае, если не произойдет изменения макроэкономических факторов.

О снижении стоимости жилья эксперты говорят осторожно, уточняя, что такая ситуация пока маловероятна.

Более того, если падение и произойдет, то оно будет незначительным. «Чтобы цены на рынке жилья резко пошли вниз, опять же должен произойти какой-то «взрыв». И даже в этом случае потребуется время – около полугода – чтобы продавцы и покупатели сообразили что к чему и рынок как-то отреагировал», — считает Сергей Шлома из «Инком-Недвижимости».

Источник: gazeta.ru