Можно ли в существующих условиях говорить о каких-либо внятных прогнозах на следующий год в сфере недвижимости? Ориентироваться ли гражданам на полное и окончательное сжимание этого сегмента, или все происходящее — не более чем временные трудности?

Ясно, что ничего не ясно

Логичнее всего было бы сначала подвести итоги уходящего года и только потом с надеждой заглянуть в будущее. Но сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости такова, что кратко и четко резюмировать все произошедшее за последние 12 месяцев не представляется возможным. Да и, положа руку на сердце, внятно спрогнозировать что-либо эксперты также затрудняются. Однако «Свободная Пресса» постаралась свести воедино разрозненные мнения отдельных специалистов. Результат получился неоднозначным.

Итак, первым камнем преткновения экспертных мнений стал вопрос о стоимости квадратного метра жилья в новом году. По мнению Юрия Ильина из «Группы ЛСР», ценники после рождественских каникул вырастут в среднем на 3%. Причем произойдет это буквально в первые месяцы. Представители других крупных компаний, в числе которых — Владимир Савчук (ГВСУ «Центр») и Лариса Швецова (ООО «Ривер Парк»), оперируют куда более весомыми цифрами: от 15-20 до 40%.

Но взгляд на ситуацию специалистов «снизу» существенно отличается от мнения экспертов «наверху». Так, Виктор Саталкин, специалист в составе Гильдии риелторов Московской области, абсолютно уверен в обратном:

- В первые месяцы 2015 года, а скорее всего — не позднее второй половины января, цены резко пойдут вниз. События в экономике просто-напросто спровоцировали появление огромного «мыльного пузыря», который не может тянуться вечно.

Он лопнет, уверен и независимый риелтор Кирилл Морозов, причем с шумом и помпой. «Сейчас продавцы тормозят сделки в надежде «срубить» с объекта продажи на 300-400 тысяч больше, — констатирует он. — Но лично я своих клиентов убеждаю продавать, не откладывая. И при этом всем говорю — хорошо, если после Нового Года вам удастся реализовать квартиру или дом всего тысяч на 100 дешевле от той суммы, которую вы хотели до начала «рублевой лихорадки». Не исключаю, что где-то к апрелю курс доллара «устаканится» до отметки рублей в 40. Но это еще писано вилами по воде, а до той поры у людей просто не будет средств на покупку».

При всем при этом Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации «Лидер», отмечает: даже при такой серьезной, как в настоящее время, волатильности валютных курсов, эконом-класс как сегмент довольно прочно будет стоять на ногах.

«На ценник квадратного метра заметное влияние оказывает цена строительных материалов, — разъясняет эксперт. — И в существующих условиях девелоперы активно переходят на составляющие отечественного производства. Например, некоторые застройщики уже заменили итальянскую плитку российской, а те же пластиковые окна давно поставляются нашими компаниями. Мы, в частности, в своих проектах отказались от установки импортных систем отопления в пользу российских аналогов (более, кстати, надежных).

Однако порядка 10% всех строительных и расходных материалов (даже отечественного производства) не обходятся без импортных составляющих, продолжает эксперт. Поэтому изменение стоимости «квадрата» в эконом-классе, конечно, будет, но не в такой высокой степени, как, скажем, в «элитке». Там доля импортных материалов достигает 70% от общего количества. Чего стоит один только клинкерный кирпич, который закупается чаще всего в Германии. Так что элитный сегмент, подытоживает Воронин, «просядет» больше остальных.

Наблюдения Ирины Порхуновой, руководителя подмосковного агентства «МОСОБЛЖИЛСЕРВИС», в принципе подтверждают такой прогноз:

- Сейчас у меня на реализацию выставлено приличное число ресторанов и особняков. Бывшие собственники, совсем недавно бравшие долларовую ипотеку, чтобы приобрести такие дорогие объекты в надежде быстро «отбить» затраты, теперь выставляют их на срочную реализацию для того, чтобы свести концы с концами. Кстати, вторая по популярности причина продажи дорогих домов — срочный отъезд на ПМЖ за границу. В Канаду, Австралию, США, Германию и, довольно неожиданно, Карловы Вары.

Вместе с тем специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимости» уверены, что деловая жизнь на загородном рынке в следующем году не умрет полностью. И здесь главным трендом продаж станут таунхаусы и дуплексы, правда, несколько видоизмененные. Представитель департамента вторичного жилья Ирина Крылевская подчеркивает:

- Размеры среднего таунхауса несколько больше, чем двух- и даже трехкомнатная квартира. Но в Подмосковье на «загородке» цена квадратного метра ниже, чем в мегаполисе. А если еще учесть, что наметившаяся в этом году тенденция к уменьшению площадей объектов покупателями была встречена благосклонно, то логично предположить, что она еще больше укрепится в наступающем. Таким образом застройщики будут предлагать покупателям дуплексы и таунхаусы с оптимизированными размерами нежилых помещений: без цокольных этажей и встроенных гаражей, но с газовыми котлами на кухне и панорамным остеклением (это значительно снижает себестоимость жилья).

Если застройщики продолжат свою работу, констатирует Владимир Воронин, и уровень спроса в среднем по рынку не снизится, то с ценниками ничего сверхвыдающегося не произойдет. Но стоит упасть спросу или сократиться количеству вводимых в строй проектов, то, соответственно, упадет и стоимость материалов, что повлечет за собой определенные последствия.

И этот последний вариант, по мнению ряда экспертов, наиболее вероятен. И реализация так называемого «отложенного спроса», и возникшие трудности в области проектного финансирования, отмечают они, приведут к падению интереса покупателей к объектам недвижимости во всех сегментах. А значит, девелоперы не будут заинтересованы во вводе новых объемов жилья.

Кроме того, отмечает Ирина Порхунова, в риелторской деятельности под влиянием обстоятельств выживут лишь глубокие профессионалы. «Тем же, кто ни в грош не ставил свою репутацию, скакал по съемным офисам и менял персонал как перчатки, пожалуй, придется с рынка уйти, — подчеркивает эксперт. — И за примерами далеко ходить не надо: в нашем регионе (Люберцы и Люберецкий район – авт.) по состоянию на январь 2014 года функционировало 86 агентств недвижимости. Сейчас на дворе декабрь, и реально работают из них только 26».

Источник: http://svpressa.ru/

Большинство крупных банков при желании способны самостоятельно справиться с проблемой рефинансирования валютных кредитов, предоставив заемщикам годовые кредитные каникулы, в течение которых курс может стабилизироваться, пишет в пятницу газета "Коммерсант".

Из топ-10 банков по объему валютной ипотеки только в Банке Москвы заявили, что готовы ввести "платежные каникулы" на срок до 12 месяцев, в течение которых можно погашать от 30% до 60% от стандартного ежемесячного платежа. В ВТБ 24 готовы в индивидуальном порядке рассмотреть возможность льготной ставки по кредиту как в рублях, так и в валюте. В Сбербанке готовы предложить рефинансирование валюты в рубли при соблюдении определенных критериев, каких не уточняется. В Газпромбанке сообщили, что планируют определить некий средний валютный курс для рефинансирования в рубли, но при этом ставка будет соответствовать новым рыночным реалиям, приводит газета мнения банков по этому поводу.

Вопрос возможной реструктуризации валютной ипотеки был предметом обсуждения и в комитете Госдумы по финрынку. По информации "Коммерсанта", обсуждался вариант привлечения к проблеме АИЖК, у которого уже был опыт реструктуризации ипотечных кредитов в кризис 2008-2009 годов. Однако АИЖК выступило категорически против этого. "Агентство не видит необходимости помогать валютным заемщикам, ведь долгое время их платеж был ниже, чем у рублевых заемщиков. Значит, они получали материальную выгоду и за счет нее должны были сформировать некий резерв на валютные риски",— сообщил гендиректор АИЖК Александр Семеняка. В такой ситуации ход может быть дан другой идее. По словам депутата Госдумы Анатолия Аксакова, сегодня комитет может рекомендовать к внесению поправки в закон об ипотеке по созданию каникул (ориентировочно два-три месяца), в течение которых банки и ипотечные заемщики должны найти компромисс. В это время они не смогут обратить взыскание на залог.

По оценкам АИЖК, по данным на 1 ноября, непогашенные ипотечные кредиты в иностранной валюте имеют около 25 тысяч заемщиков, из них около 4,6 тысячи просрочили платежи по кредитам на срок 90 дней и более. Задолженность по валютным ипотечным кредитам составляет 117 миллиарда рублей в рублевом эквиваленте (3,5% всего объема задолженности по ипотечным кредитам), из которых 14,2% — задолженность, не погашенная в установленный договором срок. Основная часть валютной ипотеки сосредоточена в Москве и Санкт-Петербурге. Средний размер валютного кредита составляет 10,9 миллиона рублей (в Москве — 19 миллионов), что в 6,4 раза выше среднего размера ипотечного кредита в рублях, отмечает издание.

ВТБ 24 в четверг повысил ставки в среднем на 2 процентных пункта, до 14,95-15,95% (в зависимости от наличия страховки), сообщало РИА Новости. С сегодняшнего дня аналогичные условия по ипотеке заработают и в Банке Москвы, добавляет "Коммерсант". В Газпромбанке минимальные процентные ставки выросли в среднем на 4,5-5 п. п., до 19-21% годовых. Собеседник газеты, знакомый с ситуацией в Сбербанке, сообщил, что с высокой степенью вероятности банк также повысит ставки. В РСХБ на запрос "Коммерсанта" не ответили, телефоны колл-центра не отвечали. Из топ-10 ипотечных банков ставки также успели повысить Связь-банк — на 10 п. п., до 25-30% годовых, "Дельта-кредит" — на 3 п. п., до 15,25-17,5% годовых. На следующей неделе это планируют сделать Райффайзенбанк, Абсолют-банк и Росбанк (на 4 п. п.).

Источник: http://riarealty.ru/

- Покупатели в Приволжском федеральном округе массово скупают автомобили, бытовую технику и недвижимость, сообщают корреспонденты "Интерфакса".

Автомобили: очередь за "ВАЗами"

Автодилеры отмечают рост спроса на автомобили, который привел к их дефициту. Причем дорожающие иномарки премиум-класса начали скупать еще с октября, машины среднего и низкого ценового уровня - в последние недели, говорят представители автосалонов, опрошенные "Интерфаксом" в ПФО.

Так, сотрудник казанского автосалона премиум-сегмента сообщил, что автомобили топ-класса были раскуплены не за один день. "Клиенты, предпочитающие дорогие марки, начали скупать автомобили с октября, когда начался интенсивный рост доллара и евро", - сказал он. В связи с этим некоторые машины уже не представлены в автоцентре, так как поставки по квоте на год производителями были завершены.

Корреспондент "Интерфакса" столкнулся с практически полным отсутствием автомобилей в ряде автосалонов Казани, в том числе пустовали шоу-румы автоцентров, а машины, которые имелись в наличии, к примеру Volkswagen, были зарезервированы для потенциальных клиентов. Однако через два дня дилер сообщил, что бронь снята на определенные модели, и их можно приобрести, но уже на 150 тыс. рублей дороже.

Ажиотажный спрос на автомобили констатирует замгендиректора компании "КАН-Авто" (мультибрендовый дилер, реализует около 20 тыс. автомобилей в год) Сергей Чернов. По его словам, в начале декабря население, предчувствуя дальнейшую девальвацию рубля, начало активно приобретать какое-то имущество, пытаться вложить накопленные средства. Причем если до этого покупатели делали свой выбор, исходя из соотношения цена-качество, то к середине месяца скупали все подряд модели в различных сегментах.

Руководитель отдела продаж самарского "Пурпе-моторз" (официальный дилер Mazda) Александр Веденеев также отмечает, что спрос на автомобили начался в ноябре и длится до сих пор. "На данный момент продажи автомобилей приостановлены. Ажиотаж мы связываем с нестабильной экономической обстановкой в стране: судя по всему, те, кто не в состоянии купить себе квартиру, решают вложиться в автомобиль. У Mazda не очень широкий модельный ряд, поэтому цены почти на все модели остались прежними. Увеличилась в цене на 2% только импортируемая модель Mazda-3", - сказал Веденеев, добавив, что с нового года планируется повышение цен производителем.

Он также сообщил, что цены на автомобили, в основном зарубежных брендов, возросли на 10-30%. Тем не менее, спрос на машины по-прежнему высокий - больше, чем был в предыдущие месяцы.

В самарском "Лексусе" подтвердили, что спрос сильно увеличился, люди активно интересуются наличием автомобилей. "Но машины закончились недели две назад. До конца января мы даже не можем принимать заказы", - уточнил работник автосалона.

Самарский официальный дилер Volkswagen "Диверс-Моторс" отмечает, что среди покупателей было много граждан Казахстана (Самара находится в 300 км от казахского Уральска - ИФ), однако в последние два дня наплыв иностранных граждан снизился.

По информации заместителя руководителя отдела продаж "Диверс-Моторс" Руслана Султанова, сейчас на складах осталось примерно 25-30 автомобилей. С клиентами, которые не успеют выкупить оставшиеся автомобили, салон будет работать по предзаказу, однако уже известно, что до Нового года поставок автомобилей не ожидается. "В среднем цены повысились на 10%. с 1 января 2015 года у нас предусмотрено инфляционное удорожание - на 3,5%", - сказал он.

Не отстают от иномарок и автомобили производства "АвтоВАЗа".

Так, в автосалоне "Самара-Лада" подтвердили высокий спрос на отечественные автомобили, отметив, что поставки при этом уменьшились. "Несмотря на это, до Нового года автомобилей хватит", - уточнил сотрудник компании. По его словам, в самый оживленный день магазин продал более 20 автомобилей. При этом до Нового года дилер не планирует повышать цен: "Мы держим цены, рекомендованные заводом-изготовителем. Если он поднимет цены, то и мы тоже".

В Казани также отмечался повышенный спрос на продукцию "АвтоВАЗа".

"В первую очередь людей интересовали автомобили "АвтоВАЗа". Очередь выстраивалась, как в советское время за колбасой", - сказал Чернов (автосалон "КАН-Авто"), отметив, что наибольшим спросом также пользовались Kia, Hyundai, Renault. В итоге компания приостановила продажи, так как закончились автомобили.

В Перми представители автосалонов говорят о росте цен на машины, однако сомневаются, что их прибыль в итоге вырастет.

Несмотря на увеличение продаж в 1,5 раза, из-за потерь на курсовой разнице прибыль автосалонов останется на прежнем уровне, считает директор по развитию холдинга "Сатурн-Р" (официальный дилер Renault, Subaru, Suzuki и Audi в Пермском крае, Челябинской области, Липецке, Кургане и Нижнем Тагиле) Сергей Репин. Имеющихся запасов в автоцентрах холдинга, по его оценке, хватит до конца года, но как дальше будут осуществляться продажи, предприниматель прогнозировать не берется. "С одной стороны, может случиться так, что цены упадут, если рубль укрепится и ситуация стабилизируется. Но возможен и другой сценарий - гиперинфляция. По этой же причине импортеры не посылают автомобили, потому что они просто не знают, какие цены будут дальше", - сказал он.

Генеральный директор группы предприятий "ДАВ-Авто" (дилер марок Opel, Chevrolet, Kia, Lada, UAZ) Дмитрий Башаров говорит о значительном росте цен на автомобили. По его словам, с начала декабря цены уже поднялись на 20-30%, а в ближайшие месяцы рост достигнет 50% к ноябрьским ценам на автомобили российской сборки, до 100% - на импортные марки. Такого рода ожиданиями обусловлен повышенный спрос: с начала месяца продажи выросли в 3 раза.

"Спрос повышенный, цены выросли, машин нет. Люди просто вкладывают деньги, некоторые даже не забирают автомобили, просто покупают их", - отметил Башаров.

В автосалонах группы компаний "Экскурс" (дилер Volkswagen) цены с начала декабря выросли на 4%, после Нового года цены будут увеличены еще на 7-12%, сообщил управляющий директор группы Андрей Чертков.

"По всем брендам есть локальное производство, поставки идут без сбоев и задержек. Кроме того, у нас достаточно большие запасы автомобилей, которые были приобретены по старым ценам, мы их продаем, автомобили есть в наличии", - сказал он, отметив, что имеющегося запаса автомобилей компании хватит до марта.

Чертков выразил мнение, что после Нового года ажиотажный спрос на автомобили спадет. "Сейчас идет легкий бум, продажи выросли. Это ралли началось 2-3 дня назад. Продажи выросли на 50%, некоторые приобретают в инвестиционных целях, стараясь сохранить свои деньги. К февралю бум спадет, к лету восстановится до обычного уровня", - полагает он.

Бытовая техника: очереди на улице

В среду, после того, как днем ранее стоимость иностранной валюты достигла максимального уровня, ажиотаж наблюдался в магазинах бытовой техники Нижнего Новгорода, где очередь к кассам не помещалась в торговом зале, а люди, желающие попасть в магазины, стояли на улице.

В Йошкар-Оле большинство магазинов бытовой техники в начале недели вовсе закрылись из-за того, что цены на товары менялись слишком стремительно.

В Казани в среду пользователи социальных сетей отмечали, что огромным спросом пользовались товары магазина IKEA, которому "по техническим причинам" пришлось приостановить доставку.

В торговых центрах Казани большие очереди наблюдались в магазинах бытовой техники. Посетители скупали практически всё, от крупной техники до посуды. Вместе с тем, отмечалось, что очереди стоят в гипермаркетах, а в магазинах небольшого формата - отсутствуют. К пятнице поток посетителей схлынул и представлял собой, скорее, обычную предновогоднюю суету.

В магазинах Чебоксар, специализирующихся на продажах бытовой техники, заявляют о наплыве покупателей и о двукратном увеличении продаж.

Как сообщили "Интерфаксу" в магазине "Техносила", количество покупателей в последние дни увеличилось в 2-3 раза. "В основном покупали самый ходовой товар - телевизоры, стиральные машины, холодильники. Полки пустые. Ждем, когда пришлют из Москвы", - отметил сотрудник магазина. Цены, по его словам, также повысились "прилично" - на 3-5 тыс. рублей в среднем.

В магазине "Армада" также сообщили о наплыве покупателей. "Народ берет всё", - отметил сотрудник магазина. При этом цены выросли на 3-10%. В среду магазин даже объявил технический перерыв на целый день, чтобы "перевесить" цены.

В магазине Domo отметили, что, несмотря на наплыв покупателей, полки в магазине не пустые. Также сообщили, что в пятницу количество покупателей уменьшилось и было "как в обычный день".

Недвижимость: застройщики и банки отказываются от ипотеки

Нижегородские риэлторы называют "сложной" ситуацию с ипотекой.

"Уже много отказов со стороны банков по одобренным кредитам, либо банки повышают процентные ставки по одобренным сделкам, и тогда уже отказываются клиенты. Ставки по ипотеке сейчас от 15% и выше", - заявил президент СРО НП "Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов" Анатолий Рябинин.

А риэлторы агентства недвижимости "Монолит" отмечают, что некоторые застройщики, раньше работавшие с ипотечными сделками, сейчас по ипотеке жилье продавать не планируют.

"В последние два месяца, особенно в декабре, спрос на покупку недвижимости существенно выше традиционного. При этом "первичный рынок" пользуется большим спросом. У "супернадежных" застройщиков (которые показали себя таковыми в кризис 2008-2009 годов) уже продано практически всё, за последние две-три недели выбрали всё. На вторичном рынке жилья есть отдельные случаи, когда продавцы снимают с продажи свои квартиры, потому что не знают, куда деть полученные "свободные" деньги", - сказал Рябинин.

"В последнее время увеличилось число обращений от клиентов, которые хотят инвестировать средства в недвижимость. Клиенты звонят со словами: "Есть такая-то сумма, надо ее вложить в ликвидную квартиру как можно быстрее". На вторичном рынке есть много отказов от продажи квартир, люди решили выждать и пока не продавать недвижимость. На первичном рынке застройщики не запускают новые проекты, достраивают то, что уже начали", - сказал риэлтор агентства недвижимости "Монолит".

Представитель одного из самарских агентств недвижимости отметил, что в сложившейся ситуации "люди стали быстрее принимать решения: та недвижимость, которая выставляется на продажу по адекватной цене, очень быстро находит своего покупателя".

"Самыми востребованными традиционно являются новостройки в домах, сдача которых запланирована в ближайшее время, и одно-двухкомнатные квартиры небольшой площади - это самый ликвидный объект, который лучше всего реализуется", - сказал он.

Вместе с тем он отметил, что участились ситуации, когда срываются сделки по причине отказа собственников продавать свое жилье, потому что они рассчитывают, что в январе-феврале цены на недвижимость возрастут.

Директор по развитию пермского холдинга "Сатурн-Р" Сергей Репин также констатирует, что на рынке недвижимости активизировались покупатели. "Ситуация на рынке такова, что идет скупка всего. Люди ищут актив, в который можно было бы инвестировать, потому что в отличие от денег он не эфемерен. Они вкладывают деньги, не важно во что, главное, чтобы было - кто-то в телевизор, кто-то в квартиру. Потому что неизвестно, что будет с рублем", - сказал он.

Текущий кризис в России по характеру больше похож на кризис 1998-го. Тогда рецессия на рынке недвижимости продолжалась три года.

В истории рынок недвижимости часто становился жертвой макроэкономических неурядиц. Впрочем, в ряде случаев недвижимость сама провоцировала мировые экономические катаклизмы. Все они рано или поздно заканчивались.

Редакция "РБК-Недвижимости" вспоминает 10 кризисов, которые затронули рынки недвижимости в разных странах

Кризис-1873

Случился на фоне мирового финансового кризиса. Сильнее всего ударил по Южной Америке. Рынок континента стал заложником кредитного ажиотажа, подпитываемого инвестициями из Англии, а также спекулятивного бума на рынке недвижимости в Австрии и Германии.

Причиной явился рост рынков недвижимости в Австро-Венгрии и Германии. Застройщикам выдавали огромные кредиты, но многие из них не смогли по ним рассчитаться. Паника, начавшаяся на биржах Европы, перекинулась в США и закрепилась в Латинской Америке. Из-за рецессии в американской и европейской экономике экспорт латиноамериканских стран резко сократился, что привело к падению доходов государственных бюджетов.

"После того как акции на фондовой бирже Нью-Йорка упали, а банки Германии отказались пролонгировать кредиты, Америка также оказалась в глубоком финансовом кризисе", - рассказывает руководитель Центра фундаментальных и прикладных исследований Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, к. э. н. Минкаил Сулейманов. Долговая нагрузка строительных компаний росла высокими темпами, а вслед за ней и цены на недвижимость. Тогда и появились первые ипотечные бумаги.

Это один из самых затяжных кризисов, ситуация улучшилась только к 1878г. "Считается, что в прекращении финансового кризиса сыграл немалую роль Дж. П. Морган, один из влиятельнейших банкиров Америки, который предоставил 62 млн долл. золотом министерству финансов США. Это позволило расплатиться по суверенным обязательствам", - добавляет Минкаил Сулейманов.

Кризис-1914

Произошел из-за Первой мировой войны. Причина тотальная распродажа бумаг иностранных эмитентов правительствами США, Великобритании, Франции и Германии для финансирования военных действий.

Он начался практически одновременно в нескольких странах после того, как воюющие стороны стали ликвидировать иностранные активы. Это привело к краху на всех рынках, как товарных, так и денежных. После 1914г. недвижимость в Москве и Петербурге значительно подешевела. Аренда жилья стоила в Петербурге 25 коп., а в Москве и Киеве - 20 коп. за квадратный аршин в месяц. Царские 20 коп. сегодня равны 256 руб., а квадратный аршин - 0,5058 кв. м. То есть месячная аренда одного квадратного метра стоила в 1914г. 506 сегодняшних рублей.

Кроме того, как пишет в своих трудах американский историк Эрик Лор, после начала войны в царской России начался процесс экспроприации недвижимости у иностранцев. "Происходило вынужденное переселение приблизительно 1 млн гражданских лиц, национализация значительной части имперской экономики, а также переход обширных земельных владений и городской недвижимости из рук вражеских подданных к влиятельным группам населения", - утверждает ученый.

Кризис - 1929-1939 (Великая депрессия в США)

Причиной стал обвал фондового рынка, вызванный перегревом на волне слишком быстрого роста экономики США.

Сопровождался спадом производства во всех областях, ростом безработицы, отсутствием покупательской способности, в том числе в сфере недвижимости, массовой истерией.

Решение было найдено с помощью государственной программы Рузвельта по выходу из кризиса. Программа предполагала вливание денег в глобальное строительство. Господдержка ипотечного кредитования повлекла увеличение объемов строительства, активизацию спроса на жилье, рост рынка недвижимости в целом.

Кризис-1970 (Дания)

Причиной явился огромный рост инфляции в Дании, вследствие чего правительство страны обязало работодателей повысить заработные платы. В этих условиях население брало кредиты на покупку жилья. Расплатиться по своим обязательствам многие впоследствии не смогли. "В распоряжении банков Дании оказалось огромное количество квартир, предложение которых на рынке недвижимости намного превышало спрос, а компании-застройщики в условиях жесткой конкурентной борьбы с банками вынуждены были снижать цены на недвижимость", - рассказывает Минкаил Сулейманов. В результате этого кризиса цены на жилье в Дании обвалились на 30-40%, а многие компании-застройщики в этой стране обанкротились.

Кризис-1973 (Карибский кризис)

Причина: взлет цен на нефть, снижение добычи нефти в арабских странах, война Израиля и Сирии.

Ударил по США сокращением промышленного производства, увеличением цен нефть на 67%, масштабным ростом безработицы, инфляцией. Инфляция привела к росту стоимости стройматериалов. Заявленным проектам потребовалось дополнительное финансирование, рост объема кредитования вылился в избыточное предложение и уронил цены на жилье и коммерческую недвижимость.

Американские власти приняли меры для поддержки граждан - комиссия по банкротствам рекомендовала внести изменения в законы, гарантирующие сохранение недвижимого имущества (дома) в случае личного банкротства вне зависимости от его стоимости. Только к началу 1980-х кризис на рынке недвижимости был преодолен.

В ходе кризиса впервые четко обозначилась зависимость экономики развитых стран от цен на энергоносители.

Кризис конца 1980-х (США)

Причиной стали огромные инвестиционные вливания в новостройки, что, естественно, сказалось на перенасыщении рынка недвижимости предложениями. Так многие новостройки оказались невостребованными даже с учетом того, что цены упали почти на 50%.

Кризис 1991 года (Финляндия)

Причиной стало снижение ВВП Финляндии на 7%, а объемов частных инвестиций - на 25%. В 1993г. безработица в промышленности достигает критического уровня - 40%. Спрос на недвижимость вслед за падением покупательской способности сокращается более чем на 30%. Многие компании-застройщики обязаны были признать себя банкротами.

Однако к концу 2000-х гг.ситуация нормализовалась. Как говорит Минкаил Сулейманов, произошло это благодаря резкому снижению процентных ставок по ипотеке и росту дохода домашних хозяйств.

Кризис-1998 (дефолт в России)

Считается, что виной волнениям на российском рынке недвижимости послужило падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии. Однако подлинные причины - просчеты в кредитно-денежной политике российской власти, а также колоссальный долг по краткосрочным государственным обязательствам.

Тогда кризис существенно обрушил цены на московском рынке. В среднем на 35-40%, примерно до уровня 700 долл. за 1 кв. м. "Сначала было незначительное повышение цен, - вспоминает глава российского представительства инвестиционно-девелоперской компании Rossmils Алексей Могила, - а затем резкое обрушение, в том числе ввиду невозможности изъятия денежных средств из банков". Рост цен возобновился в 2001г.

"В 1998-м цены на рынке недвижимости были долларовыми, после августа они продержались на прежнем уровне примерно до начала зимы. Рынок встал в декабре, когда покупательская способность оказалась уже слишком далека от цены предложения. Началось снижение цен, шло оно около полутора лет и составило примерно 35%", - вспоминает генеральный директор компании "Континент" Галина Гараева,

Кризис-2007 (Латвия)

Как считают специалисты, причиной стало постановление правительства Латвии, усложнившее получение ипотечных кредитов. Документ приняли, чтобы остановить рост цен на недвижимость в стране и косвенно повлиять на растущую инфляцию, которая на тот момент достигла 18%. Однако это привело к обвалу рынка жилья.

"Кризис 2007-2008 гг. очень сильно ударил по латвийскому рынку недвижимости, в отдельных сегментах цены упали на 50-60%. Для того чтобы рынок начал восстанавливаться, потребовалось несколько лет, и сейчас процесс восстановления еще продолжается", - комментирует ведущий специалист Apella (подразделение по управлению недвижимостью латвийского банка Rietumu) Мария Сухаренко.

Кризис - 2006-2008 (кризис невозврата)

Причиной стал кризис ипотечного кредитования в США. Первые признаки стали проявляться еще в 2006г., что было наглядно видно по снижению числа продаж недвижимости США. В середине 2007г. ипотечный кризис в Америке постепенно начал трансформироваться в финансовый, затронувший не только США, но и весь мир.

"В России начался как кризис частного сектора, спровоцированный чрезмерными заимствованиями", - говорит Минкаил Сулейманов. В значительной мере - со стороны застройщиков.

В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008г. иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов промпредприятий и застройщиков. В августе-сентябре начался кризис ликвидности в банковской системе и остановка инвестиций в строительство. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь ипотечное. Это сказалось на покупательской способности населения. "Проблемы у строителей начались незамедлительно", - напоминает Минкаил Сулейманов.

По словам Алексей Могилы, кризис сопровождался снижением стоимости недвижимости на 30% и более резким падением ставок аренды в сегменте коммерческой недвижимости, заморозкой проектов на стадии проектирования и начала строительства. Выросло количество залоговых объектов в банках. Обанкротился ряд крупных девелоперов с серьезной кредитной нагрузкой. Произошел масштабный отток западных инвестиций и уход из России крупных инвестфондов. Начал формироваться класс девелоперов в сегменте экономжилья,

По мнению некоторых экономистов, выход из этого кризиса еще не закончился.

Кризис-2014

Если подбирать аналогии, то нынешний кризис в России по некоторым признакам напоминает дефолт 1998-го. Тогда наблюдались похожие симптомы: падение цен на нефть, рост стоимости доллара по отношению к рублю.

Основная разница в том, что кризис-2014 в России в большей мере вызван политическими причинами (война на Украине, двусторонние санкции), чем экономическими. "Хотя "отголоски" кризиса 2008г. тоже играют роль", - отмечает Алексей Могила.

Как замечает заместитель директора Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Дмитрий Кувалин, нынешний кризис для рынка недвижимости может развиваться по похожему сценарию: цены в рублях будут некоторое время расти вследствие попыток застройщиков принять контрмеры к снижению рынка. В валюте они упали уже сейчас. По данным Информационно-аналитического центра "Пересвет-Инвест", в долларах цена 1 кв. м за последний месяц снизилась на 18,1%, за год - на 41,2% (база предложений Winner).

"Насколько глубоким будет падение, зависит от поведения рубля, - говорит Дмитрий Кувалин. - На днях я был на конференции, где между ведущими экономистами страны разгорелась жаркая дискуссия. Те специалисты, которые ближе к финансовым рынкам, говорили, что к 1 июня 1 доллар будут стоить 70-80 руб. В свою очередь макроэкономисты прогнозировали цену 45-55 руб.".

Владимир Миронов

Источник: http://realty.rbc.ru/