Как показывает статистика, для большинства россиян покупка жилья на собственные средства является недоступной роскошью. Осознав, что накопить на квартиру мечты в ближайшие годы вряд ли получится, многие решают оформить ипотеку. Востребованность жилищных кредитов неуклонно растет - например, в столичном регионе по ипотеке покупается практически каждая вторая квартира. Однако важно помнить, что кредит удовольствие недешевое, а скрытые банковские комиссии, штрафы, невыгодные схемы платежей способы превратить заем в непосильную ношу. Сэкономить на ипотеке сложно, но можно. Для этого нужно изучить имеющиеся варианты и выбрать тот способ, который подходит именно вам.

Выбор банка и ипотечной программы

Одна из типичных ошибок будущего ипотечника - неосмотрительный выбор банка. Как правило, человек изучает предложения некоторых крупных игроков, останавливает свой выбор на одном из них, считая, что более выгодные условия найти не удастся. Однако это не совсем верно: разница между ставками, составляющая всего 0,5%, может обернуться переплатой в несколько сотен тысяч рублей. Однако и слишком привлекательные условия должны насторожить: зачастую банки намеренно занижают ставку, чтобы привлечь клиента, а остальное добирают за счет скрытых комиссий.

Кроме того, большинство банков имеет собственные ипотечные продукты для разных социальных групп, а некоторые готовы разработать для клиента индивидуальную кредитную программу. При этом обычно учитывается размер первоначального взноса, платежеспособность заемщика и некоторые другие факторы. Условия кредита также зависят и от выбранного объекта недвижимости - чаще всего ставке по ипотеке на покупку квартиры ниже, чем на приобретении индивидуального дома. Это связано с тем, что жилье в многоэтажке является более ликвидным. Квартира в новостройке в кредитном отношении выгоднее «вторички», так как с объектом без прошлого связано меньше юридических рисков.

Сберечь средства поможет и выбор ставки по ипотеке - она может быть фиксированной и плавающей. Первый вариант удобен тем, что рост рыночных ставок не отразится на выплатах заемщика. Если же экономическая ситуация в стране стабильна, можно выбрать «плавающую» ставку, которая привязывается к показателям кредитного рынка, в частности, к индексу LIBOR. Если ставки снизятся, можно будет сэкономить. Однако и их рост повлияет на ваши выплаты по кредиту.

Как сэкономить на ипотеке - считаем правильно

Ситуация в кредитной сфере такова, что ожидать снижения процентных ставок по ипотеке в ближайшее время не стоит. Однако сократить расходы или вернуть часть потраченных денег все же существует. Вот основные способы сэкономить на покупке жилья в ипотеку:

5 способов сэкономить на ипотеке

Большой первоначальный взнос

Самый простой способ оформить кредит на выгодных условиях - заплатить существенный первоначальный взнос. Обычно банки готовы выдать кредит, если клиент сразу вносит 10-20% от стоимости недвижимости. Однако на преференции можно рассчитывать, заплатив более внушительную сумму. Например, когда первоначальный взнос составляет 50% и более, ставка по кредиту может быть снижена на 0,5 - 1,5%.

Выбор выгодной схемы платежей

На конечную стоимость кредита может повлиять схема его погашения. Платежи могут быть аннуитетными и дифференцированными. Первая схема является наиболее распространенной: заемщик возвращает банку сумму, которая складывается из оставшегося долга и начисленных процентов, причем сначала возвращаются именно проценты. На протяжении всего срока размер ежемесячных выплат остается неизменным.

При выборе дифференцированных платежей долг делится на составные части, а процент начисляется на остаток по кредиту. Вторая схема является более выгодной, она позволяет сэкономить на процентах, особенно при досрочном погашении ипотеки. Однако есть и существенный недостаток: в первый год размер выплат по дифференцированной схеме достаточно велик и может оказаться заемщику не по карману.

Поиск скрытых комиссий

Если банк предлагает кредит с процентной ставкой, которая существенно ниже средней по рынку (по данным Минстроя, в первом полугодии 2014 года она составляла 12,2%), скорее всего, он планирует заработать на дополнительных условиях. Большая часть непредвиденных расходов заемщика связана со скрытыми комиссиями. Клиенту могут «забыть» рассказать, что предстоит платить за рассмотрение заявки и выдачу кредита. Еще одна возможная статья расходов - комиссия за перевод средств со счета на счет. Она может фиксированной или процентной. Если есть выбор, нужно ориентироваться на размер кредита: при маленьком переводе выгоднее заплатить процент, при большом - фиксированную сумму.

Также придется потратиться на договор страхования и услуги оценщика. Чаще всего банки сотрудничают с соответствующими агентствами на достаточно выгодных условиях, но, если вам предоставят выбор, есть шанс найти более выгодный тариф. Оценщики также работают на разных условиях. Дороже всего обойдется срочная экспертиза, поэтому, если есть возможность, провести оценку лучше заблаговременно. Из всего вышесказанного можно сделать вывод: низкая процентная ставка далеко не всегда позволяет сэкономить. Чтобы понять, какие условия выгодней, нужно внимательно изучать договор и учитывать все возможные расходы.

Государственные ипотечные программы

Многие граждане имеют возможность воспользоваться льготными ипотечными программами, которые государство реализует через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Кредит на специальных условиях могут получить молодые врачи, учителя, военные, молодые и многодетные семьи. В ближайшее время заработает программа «Жилье для российской семьи», которая позволит приобрести недвижимость тем гражданам, которые не могут выплачивать обычную ипотеку. А семьи, имеющие право на материнский капитал, могут использовать его в качестве первоначального взноса по кредиту.

Получение налогового вычета

Когда процесс погашения кредита уже идет полным ходом, стоит задуматься об оформлении налогового вычета. Работающие граждане имеют право вернуть 13% от 2 млн рублей (утвержденный государством максимум) и 13% с расходов по погашению процентов. Вычет по процентам с 1 января 2014 года ограничен 3 млн рублей. Однако на сделки, совершенные до указанной даты, это правило не рапространяется.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Негативные явления в экономике, безусловно, сказываются на рынке недвижимости. Сегодня и застройщики, и покупатели заняли выжидательную позицию. В воздухе витает множество вопросов – ждать ли «заморзки» строек, что будет с ипотечными ставками и ценами на жилье, стоит ли сейчас покупать квадратные метры. По большому счету всех интересует одно – есть ли причины говорить о приближающемся кризисе на рынке жилья.

Повторение 2008 года?

Сложившаяся сегодня ситуация непохожа на предкризисную или кризисную, уверяют эксперты. Определенно, стоит ждать некоторых изменений, однако это будет, скорее, коррекция рынка, нежели переворот или коллапс. Единственное, что роднит нынешнее положение с 2008 годом – это ожидание реакции банков, поскольку они являются важными участниками рынка недвижимости. Так, сделки с участием ипотечных средств составляют сегодня более 60% от общего объема договоров. Кроме того, банки выступают кредиторами или инвесторами многих проектов.

Можно предположить, что реакция банковского сообщества ограничится текущей коррекцией ипотечных ставок в большую сторону. А это, конечно, приведет к снижению доли ипотечных сделок и увеличению сроков продаж некоторых проектов.

Действующие проекты вряд ли будут «заморожены». В перспективные проекты застройщики могут внести некоторые корректировки: заменить технологии и материалы на более дешевые, уменьшить площади квартир, увеличить долю квартир-студий и однокомнатных квартир. Крупные компании, как считают эксперты, продолжат строить в прежнем режиме, могут, разве что, увеличиться сроки запуска новых корпусов. Ненадежные игроки рынка, скорее всего, прекратят деятельность, что лишь положительно отразится на отрасли.

Основной удар

Кризис 2008 год показал: в трудные времена больше всего «проседает» рынок загородной недвижимости – дома, коттеджи, земельные участки теряют спрос, падают в цене. За ними следует коммерческая недвижимость. Рынок жилой недвижимости страдает меньше всего, поскольку потребность в качественном жилье есть всегда.

Если говорить о жилье, здесь наиболее уязвимыми являются большие комплексы. Их реализация требует значительных инвестиций. Поэтому в условиях сокращения банковского участия, может понадобиться независимый ресурс, дополнительные финансовые резервы.

Что касается классов городской жилой недвижимости, то, по экспертным прогнозам, экономический спад сильнее всего ударит по бизнес-классу. В этом сегменте покупатель может позволить себе подождать. Кроме того, часть покупателей из бизнес-класса может «мигрировать» в комфорт-класс, где бюджет покупки ниже. Комфорт пострадает меньше, но какая-то часть клиентов также уйдет в эконом-класс. Таким образом, жилье массового спроса ощутит кризисные влияния меньше всего.

Мнения экспертов

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»

Реализация проектов, находящихся на этапе строительства, будет продолжена. Девелоперам, которые только анонсируют новые проекты и рассчитывают на кредитные деньги, придется сложнее. Возможно, экономика таких проектов будет пересматриваться, а их реализация отложена на некоторое время.

Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»

После 2008 года девелоперы, как и остальные акторы рынка, очень аккуратно подходят к планам, без пустых амбиций. Можно ожидать смещение географии проектов в сторону Москвы. Вероятен постепенный уход от масштабной комплексной застройки, характерной для Подмосковья. А в начатых комплексных проектах строительство будет разбито на более дробные этапы и очереди, скорректируются сроки реализации, планировки. Более агрессивными станут маркетинговые стратегии.

Ирина Могилатова, управляющий партнер Tweed

Вряд ли будет заморожено элитное строительство. Ведь в чем была главная проблема 2008 года? Девелоперы брали деньги от продажи объектов, но не вкладывали их в текущее строительство, а направляли в другие проекты. А сегодня главные игроки премиального сектора начинают проекты, уже имея финансирование. Негативный сценарий возможен на рынке эконом-жилья – там как раз эти схемы до сих пор практикуются.

Анна Чижова, генеральный директор «Домус финанс»

В первую очередь нестабильность всегда вызывает появление мошенников и фирм-однодневок. Они привлекают внимание нереально низкими ценами, особыми условиями при покупке и т.д. В кризисной ситуации желание сэкономить у многих людей перевешивает осторожность, и они несут свои деньги в такие компании. Если вопрос с покупкой жилья стоит остро, лучше ориентироваться на известных застройщиков и риэлторов, с хорошей репутацией, продающих квартиры в крупных проектах.

Олеся Кошкина, директор по маркетингу Solvers Estate

Рынок недвижимости, как и любой другой, постоянно переживает то спады, то подъемы, и за последние несколько лет российские девелоперы уже приспособились к подобным колебаниям и научились реагировать на изменяющиеся условия. Поэтому у каждого застройщика имеется стратегия и запас прочности для каждой экономической ситуации. Сегодняшняя нестабильность и ее последствия, отмечаемые некоторыми игроками рынка, уже просчитаны большинством девелоперов.

***

Итак, рассчитывать на резкое падение цен на жилье не стоит: эксперты уверены – его не будет. Стоит еще раз подчеркнуть, что вопрос покупки квартиры во все времена и в любой ситуации не терпит легкомысленного подхода. Важно принимать решение рационально: отдавать предпочтение готовому жилью или на последней стадии строительства, выбирать надежного проверенного застройщика, а также смотреть на его ипотечных партнеров. Кроме того, покупателям следует морально подготовиться к повышению процентных ставок по ипотечным кредитам, а также к ужесточению требований банков к надежности заемщиков. Особенно важной в этом смысле становится сейчас хорошая кредитная история.

Источник: Рамблер-Недвижимость

В четверг – 25 сентября в 19.00 – завершается регистрация участников на Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс, который состоится в рамках Гражданского Жилищного Форума 1-3 октября 2014 года в HOTEL OLYMPIA GARDEN (метро «Технологический институт»).

Узнать об условиях участия и зарегистрироваться можно на сайте http://www.gilforum.ru (раздел «Жилищный конгресс», рубрика «Регистрация»).

Предусмотрены различные формы участия: платный и бесплатный пакеты.

В Конгрессе примут участие специалисты из различных регионов России и зарубежных стран (США, Франция, Италия, Германия, Испания, Турция, Болгария, Черногория, Латвия, Эстония, Белоруссия, Украина).

Пусть будет № 1 новость. они теперь про завершение пишут.

Деловая программа включает следующие мероприятия:

1. Мастер-классы, бизнес-туры (1 октября)

2. Пленарное заседание (2 октября)

3. Петербургский ипотечный форум (2 октября)

4. Тематические конференции и круглые столы (2-3 октября):

– Градостроительная политика и жилищное строительство

– Риэлторский бизнес: современное состояние и пути успешного развития

– Апарт-отели: особенности формата и опыт реализации проектов

– Информационные ресурсы и технологии на рынке недвижимости

– Риэлтор на рынке новостроек: практика взаимодействия с застройщиком и технологии продаж

– Брокерские услуги на рынке коммерческой недвижимости: стандарты и технологии работы

– Реклама и PR на рынке недвижимости

– Малоэтажное загородное строительство: инвестиции, девелопмент, маркетинг

– Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства

– Перспективы развития рынка арендного жилья в России

– Элитная недвижимость в России и за рубежом

– Зарубежная недвижимость: перспективные рынки, технологии продаж

– Система профессионального образования и подготовки кадров на рынке недвижимости

– Безопасность сделок на рынке недвижимости

– Клиенты на рынке недвижимости: вчера, сегодня, завтра

– Государственные жилищные программы

5. Подведение итогов Восьмого ежегодного Национального конкурса в сфере недвижимости, строительства и ипотеки CREDO-2014 (2 октября, теплоход «Сити Блюз»).

6. Выездная сессия на выставку-семинар для населения «Жилищный проект» (4 октября, СКК).

Ознакомиться с проектом деловой программы Конгресса можно на официальном сайте Гражданского Жилищного Форума:

www.gilforum.ru (раздел «Жилищный конгресс», рубрика «Программа конгресса»).

Западные санкции и другие малоприятные аспекты нынешней геополитической и экономической ситуации в ближайшем будущем не смогут сильно испортить основные показатели ипотечного рынка. Другое дело – проектное финансирование: банкиры не только существенно повысили ставки по кредитам для застройщиков, но и вообще не особо стремятся иметь с ними дело, отмечали участники прошедшей в РБК пресс-конференции на тему «Рынок жилой недвижимости и ипотечное кредитование: тенденции и прогнозы».

Все хорошо, прекрасная маркиза...

Российский рынок ипотеки процветает, несмотря на резкое ослабление рубля (а в какой-то степени даже благодаря ему), санкции ЕС и США в отношении крупнейших отечественных банков, отток капитала за рубеж (в первом полугодии утекло $74,6 млрд) и другие события, уже нанесшие ощутимый вред различным отраслям отечественной экономики. За первые шесть месяцев 2014 г. ипотечный рынок увеличился на 14,7% относительно конца 2013 г. и на 30% - по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за январь – июнь 2014 г. отечественные банки выдали населению 448 536 ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 млрд руб. Совокупный ипотечный портфель российских банков на 1 июля 2014 г. превысил 3 трлн руб.

Вопреки увеличению стоимости фондирования для банков – Центробанк с начала года повысил ключевую ставку с 5,5% до 8% – средневзвешенная ипотечная ставка уменьшалась: в январе – июне 2014 г. средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня соответствующего периода 2013 г. (Правда, своим снижением средневзвешенная ставка обязана скорее методике подсчета – в ней учитываются все программы банков, в том числе социальные, – чем рыночным тенденциям: практически все лидеры рынка к концу второго квартала ставки, наоборот, повысили.)

В Москве и Подмосковье дела обстояли еще лучше: выдача кредитов выросла в 1,4 раза – до 47 926 штук. Средневзвешенная ставка по ипотеке за полгода составила 12,2%, срок кредитования – 14,4 года, рассказал директор ипотечного отделения ГК МИЦ Константин Шибецкий. Средняя сумма кредита в Московском регионе – 3,3 млн руб.: 3,7 млн – в Москве, 2,7 млн – в области.

Новым трендом рынка Московского региона стало развитие ипотеки в сегменте апартаментов: если в начале года лишь 10-15% таких квартир продавалось в кредит, то сейчас этот показатель достигает 30% по некоторым объектам.

Эксперты не ожидают кардинальных перемен на рынке ипотеки до конца года. Ипотечные ставки все-таки вырастут – из-за проблем с ликвидностью, но «диапазон повышения не превысит 1%», отметила Ирина Дзюба, директор департамента ипотечного бизнеса Локо-Банка, партнер, член совета директоров MR Group. Рост стоимости ипотеки сдерживает конкуренция среди банков за считающихся надежными ипотечных заемщиков на фоне снижения маржинальности необеспеченного кредитования.

Анна Соколова, директор департамента аналитика и консалтинга компании «Метриум Групп», в целом согласна с коллегой: по расчетам «Метриума», ипотека подорожает с 12-13% до 13-14% к 2015 г.

Руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов считает, что, если ипотека в ближайшие месяцы и подорожает, потребители этого все равно не почувствуют: девелоперы будут компенсировать рост ставок за счет новогодних акций.

Согласно прогнозу Ирины Дзюба, по итогам 2014 г. темпы роста ипотечного кредитования снизятся относительно 2013 г., но незначительно: до 22–25%. Портфель кредитов вырастет на 30–35% (до 3,6 трлн руб.) против всего 25% в необеспеченной рознице.

Ключевым драйвером роста ипотеки останутся новостройки: по наблюдениям Локо-Банка, в проектах эконом- и комфорткласса до 75% квартир покупаются с помощью ипотечных кредитов.

...за исключеньем пустяка

2014 г. характеризуется ухудшением основных макроэкономических показателей. Падают темпы роста ВВП: с 1,3% в 2013 г. до в лучшем случае 0,5% по прогнозу Минэкономразвития по итогам этого года. Инфляция, напротив, растет: в сентябре МЭР повысил прогноз на 2014 г. до 7,5% с 7,2% (в 2013 г. цены выросли на 6,5%). ЕС и США вводят против России санкции, которые среди прочего ограничивают доступ крупнейших российских банков к дешевому долгосрочному западному финансированию, что в итоге может привести к кризису ликвидности наподобие имевшего место быть в 2008-2009 гг. (См. «Западные санкции могут привести к снижению цен на российскую недвижимость».)

Рынок недвижимости пока не ощутил происходящее в полной мере, так как по причине своей инертности всегда реагирует на изменения с определенным временным лагом, подчеркнула Анна Соколова. Однако в перспективе макроэкономический негатив недвижимость непременно «догонит». «Сейчас мы наблюдаем рост количества сделок, но к концу года – началу 2015 г. следует ожидать определенной коррекции, которая будет пропорциональна нынешнему приросту, соответственно примерно 10-20% по количеству сделок рынок отыграет обратно», – считает она.

Рынок ипотеки при таком раскладе, естественно, тоже будет чувствовать себя не лучшим образом. Собственно, позитивный настрой у банков до сих пор сохранился только по поводу «физиков» – ипотечных заемщиков, а юрлица – девелоперы – ощутили изменение отношения к строительному бизнесу еще несколько месяцев назад. По словам Романа Строилова, руководителя отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP, ставки по кредитам для застройщиков уже подросли примерно на 3%. «Банки, занимающиеся проектным финансированием, отреагировали [на негативные геополитические и экономические изменения. – IRN.RU] куда жестче, чем в отношении физлиц. Ставки повышались быстрее, агрессивнее. Если до первого этапа санкций и обострения геополитической ситуации мы торговались за ставку 11% годовых, то на текущий момент торгуемся за ставку 13,5%», – рассказал Строилов.

«Понятных застройщиков, которые обращаются за кредитом не в первый раз, банки продолжают кредитовать, но новым делевоперам, я думаю, станет или уже стало труднее получить проектное финансирование», – добавил он.

Причины повышенной осторожности банкиров – в высоких рисках роста долговой нагрузки в строительном секторе. По оценке Банка России, эта отрасль является наиболее закредитованной (отношение обязательств к собственному капиталу в 2013 г. – 5). Уже к концу 2013 г. уровень покрытия обязательств выручкой в строительстве был одним из самых низких в экономике (93,2%), а доля просроченной задолженности приблизилась к показателю по наиболее проблемной отрасли экономики – сельскому хозяйству, говорится в обзоре АИЖК за второй квартал 2014 г.

Как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», события на Украине и вокруг нее, девальвация рубля, массовый отзыв лицензий у банков, подорвавший доверие населения к банковской системе в целом, и т.п. привели к краткосрочной активизации рынка недвижимости в начале 2014 г. Напуганные всем происходящим граждане стремились побыстрее решить квартирный вопрос и/или защитить рублевые накопления от инфляции, конвертировав их в недвижимость. Спрос на ипотеку стимулировало и ожидание роста ставок по кредитам на фоне ухудшения макроэкономической ситуации. Однако ажиотаж начала года был вызван внешними, искусственными факторами и не отражал долговременных экономических тенденций, которые не сулят рынку недвижимости ничего особо приятного.

Истоник: irn.ru