Вопрос о проблемах незаконного строительства на своем участке встал перед Верховным судом, когда он пересматривал один гражданский спор районного прокурора из Томска и тех, кто построил у себя на участке "объект недвижимости". Речь шла о строительстве без разрешения "вспомогательных" объектов. Для одних это сарай, а для других - банный комплекс.

Прокурор попросил обязать двух граждан - собственников снести незаконно построенное ими сооружение. Аргументы прокурора были просты - никаких разрешений на строительство у ответчиков нет, и объект нарушил градостроительные нормы. Районный суд с этим согласился, распорядившись - все снести. А областной суд сказал - нет. В итоге дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Там перечитали решение районного суда в пользу прокурора. Тот сослался на Градостроительный кодекс (ст. 51). И подтвердил - постройка выросла без разрешений и на земле, которая считается охранной зоной инженерных коммуникаций. То есть под строением проходят трубы.

Областной суд, отказывая прокурору, заявил, что строение возведено для "хранения индивидуального транспортного средства", проще говоря - обыкновенный гараж. И никаких разрешений на его возведение не требуется. Ну а Верховный суд напомнил следующее - по 222-й статье Гражданского кодекса самовольной постройкой считается жилой дом или другое недвижимое имущество, "созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом". Или просто построенный, без документов. Человек, соорудивший самовольную постройку, никаких прав собственности на нее не приобретает. А еще самовольная постройка подлежит сносу либо самим строителем, либо за его счет.

Вопрос со строениями без документов сегодня у нас такой острый, что ему был посвящен специальный пленум, причем совместный - Высшего арбитражного и Верховного судов (N 10/22 от 29 апреля 2010 года).Там сказано следующее - рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли были при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Для чего назначается экспертиза. А вот отсутствие разрешения на строительство, подчеркнул совместный пленум, "не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенную постройку".

Правда, пленум подчеркнул, что суду в таких случаях необходимо установить, а пытался ли человек свой объект узаконить. И главное - если пытался, а ему чиновники отказали, то суд обязательно должен посмотреть, законен ли был отказ чиновников.

В нашем деле областной суд, отказывая прокурору, сказал - спорный объект - сооружение, на возведение которого не требуется разрешения. Верховный суд в этой связи заявил следующее. Составной частью жилого дома, помимо основного жилого строения и жилых пристроек, являются также вспомогательные строения, предназначенные для обслуживания жилого здания. Вспомогательными считаются сараи, гаражи, бани, колодцы и прочее. Все они, выражаясь юридическим языком, следуют судьбе главной вещи. То есть дома. Об этом подробно сказано в 135-й статье Гражданского кодекса.

По Градостроительному кодексу разрешения на строительство не требуется, если возводится гараж на участке гражданина, и он не предназначен для предпринимательских целей. Не нужно разрешений и на так называемые вспомогательные сооружения. Верховный суд напоминает, что по закону, единственным критерием отнесения строений к вспомогательным, является наличие на участке основного здания. По отношению к которому новое сооружение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию.

По нашему спору районный суд установил, что спорный объект - это двухэтажное нежилое строение. А по документам, его целевое назначение многофункциональное деловое обслуживающее здание. И оно не соответствует определению объектов для хранения транспортных средств. Такое определение четко дано в строительных нормах и правилах (СНиП 21-02-99). Верховный суд подчеркнул, что его областные коллеги, отказывая прокурору, не приняли во внимание такой документ - Перечень градостроительных регламентов капитального строительства. Там все четко привязано к видам использования земельного участка. В перечне разрешенное использование участков с "многофункциональными обслуживающими зданиями" и "сооружения для хранения транспортных средств" разделено.

Источник: rg.ru

 Этим решением депутаты подтвердили, что обещанного налога сразу на всю недвижимость - и на землю, и на имущество, который так испугал россиян, у нас пока не будет. Как полагает председатель комитета Андрей Макаров, переход к такому единому налогу вступил бы в противоречие с Гражданским кодексом РФ и сильно осложнил судебные тяжбы, связанные с защитой имущественных прав. "Выделение земли из недвижимости невозможно", - уточнил глава комитета.

Так что депутатам пришлось реанимировать законопроект, который прошел первое чтение еще в 2004 году. И это редкий случай в думской практике, когда инициатива десятилетней давности возвращается в думскую повестку с большой вероятностью быть принятой. Обычно подобные залежалые законопроекты обречены на отклонение. Но этот выдержал испытание временем, хотя, как признали депутаты, нуждается в серьезной правке. Впрочем, правила выплаты земельного налога сохраняются.

Объектами имущественного обложения являются жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, а также иное здание, строение, помещение, сооружение. Но в отличие от нынешней практики налоговая база будет определяться исходя из кадастровой стоимости имущества. Это главное новшество законопроекта, которое предстоит реализовать регионам и муниципалитетам.

После долгих споров депутаты предложили установить предельную налоговую ставку в 0,1 процента в отношении квартир, жилых домов, гаражей, машино-мест, хозяйственных строений (если их площадь не превышает 50 кв. м - на садовых и дачных участках). Но регионам и муниципалитетам дано право снижать эту ставку до нуля или повышать до 0,3 процента. Повышенный налог в два процента предусмотрен для недвижимости, кадастровая стоимость которой превышает 300 млн рублей.

Комитет предложил провести второе чтение законопроекта в среду, а в окончательном третьем чтении принять его в ближайшую пятницу.

Мнение

Елена Муратова, руководитель направления налогового права, финансов и кредита юридической фирмы:

Закон предусматривает то, что местная власть будет устанавливать "вилку платежей". Думаю, что сначала установят максимальное значение, а уже потом, по факту, будут смотреть - что получается, сколько и как собирается.

Я считаю, что опасность роста налогов для многих категорий населения - реальная. Налицо нехватка средств в бюджете и отсутствие внутренних резервов у целого ряда регионов. Инициатива в том виде, в каком она рассматривается сегодня, вполне реализуема (Годовой налог на старые квартиры в центре Москвы может вырасти до 20 тысяч рублей. Если местные власти установят максимальные ставки в 0,3 процента, то налоги могут вырасти в 10-15 раз. - "РГ"). В то же время я думаю, что в регионах вряд ли будет настолько взрывной рост, но в крупных городах-миллионниках - вполне возможно.

При этом налог на недвижимость достаточно просто администрировать. С другой стороны - собирать будет непросто. Думаю, что в результате налоговые органы, что называется, "погрязнут в судах".

Именно поэтому помимо вопроса о ставке налога нужно в обязательном порядке рассматривать и льготы по его уплате. Для малоимущих, для студентов, для людей с небольшой зарплатой. Ведь не секрет, что многими квартирами в старых домах в центре города (а именно они будут облагаться по максимальной ставке) владеют пожилые люди, живущие в этих домах с рождения и получающие маленькую пенсию. Нередки случаи, когда такие квартиры передаются по наследству внукам или детям, которые тоже не всегда имеют большую зарплату.

Я уверена, что будет и значительный рост долгов по этому виду налога, к этому надо быть готовым. Тем более что опыт подсказывает - в условиях экономического спада отсутствие дохода в должном размере обязательно приводит к росту кредитной нагрузки и к росту долгов всех мастей. Поэтому без формирования программы, направленной на повышение реальных доходов населения, все проблемы с неуплатой налогов останутся.

Насчет возможных способов ухода от налога пока говорить еще рано, особенно если мы не имеем четкого списка льготников по нему. В то же время можно вспомнить следующую историю. В 2009 году было постановление Высшего арбитражного суда по единому налогу на вмененный доход. В нем говорилось, что если налог установлен в таком размере, что его невозможно платить, ставка будет пересматриваться. Получается, что есть юридический прецедент, и хотя у нас право не прецедентное, но на этот случай ссылаться можно. Возможно, что заработает закон о банкротстве частных лиц, который тоже поможет решать спорные вопросы с невозможностью уплаты налога.

Источник: rg.ru

25 сентября в Центральном Доме Художников прошла церемония торжественного открытия 31-ой выставки-ярмарки «Недвижимость». В официальной части приняли участие руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин, министр строительного комплекса Московской области Марина Оглоблина, заместитель руководителя Департамента развития новых территорий Павел Перепелица, генеральный директор ОАО «ДСК-1» Анатолий Константинов, другие почетные гости.

 Было отмечено, что проведение таких знаковых мероприятий, как выставка-ярмарка «Недвижимость 2014» и Российский форум RREF 2014, вносит вклад в дальнейшее развитие Московского региона. Выставка демонстрирует передовой опыт строительства жилых объектов и повышение стандартов столичного рынка жилья.

И в этом году выставка недвижимости в Москве собрала десятки тысяч посетителей.

На красочном стенде Гильдии, оформленном флагами и символикой РГР, были представлены образцы печатной рекламной и информационной продукции. Гости и участники выставки могли ознакомиться с различными материалами и получить необходимые сведения о деятельности Российской Гильдии Риэлторов, научных и обучающих процессах, работе современных риэлторов на рынке недвижимости. Большое внимание специалистов заслужила информация о сертификации, аттестации, вступлении в члены РГР. Вопросы о «Едином реестре» постоянно задавались стендистам из исполнительной дирекции. Посетители выставки-ярмарки проявили неподдельную заинтересованность к возможности через «Единый реестр» найти для себя надёжного и профессионального специалиста, того самого, своего. Встречи на выставке, общение с коллегами, дискуссии за круглым столом, проявленное со стороны посетителей внимание к Российской Гильдии Риэлторов, наверняка будут и дальше способствовать продвижению РГР на цивилизованном рынке недвижимости.

Выставка в ЦДХ - это более 200 российских компаний и агентств недвижимости, наглядно показала весь спектр предложений столичного рынка, а также представила самые выгодные банковские ипотечные программы.

Новости и тренды рынка от экспертов, консультации по вопросам военной ипотеки и материнского капитала, посещение покупателями бесплатных семинаров на актуальные темы: «Как выгодно купить квартиру?», «Как выбрать риэлтора?», «Когда и где покупать квартиру дли инвестиций?» - эти и многие другие уникальные возможности предоставляет выставка «Недвижимость 2014».

В деловой программе XIV форума RREF вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, Хромов Андрей Александрович, провел круглый стол по теме «Сертификация, как гарантия качества услуг, оказываемых риэлтором потребителю». Были затронуты вопросы необходимости регулирования риэлторской деятельности, взаимоотношений продавца и покупателя на рынке недвижимости. Андрей Александрович рассказал об опыте регламентирования таких отношений в других странах, вспомнил особенности риэлторской деятельности в истории России.

На пресс-конференции «Современные тенденции в градостроительстве и на рынке недвижимости», которая прошла 25 сентября в рамках Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF и выставки «Недвижимость от лидеров», Марина Оглоблина, министр строительного комплекса Московской области, сообщила о новой градостроительной политике, об основных принципах градостроительной политики региона. Этих принципов три, - сказала министр. - Создание нового архитектурного облика Подмосковья, обеспеченность населения территориями для всех видов социальной и инженерной инфраструктур и рост плотности сети автомобильных дорог, комфортная доступность социальных объектов. Ожидают жителей Подмосковья и нововведения в Региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), такие, например, как общее снижение этажности нового строительства жилья с 17 до 5-9 этажей, а также индивидуальное нормирование максимально допустимой этажности для 22 городов исторического значения.

Руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин выступил на пресс-конференции с докладом о новых принципах градостроительной политики, применяемых при реализации ключевых государственных программ «Жилище» и «Градостроительная политика».

За круглым столом «Будущее промышленных территорий» основной темой обсуждение стал федеральный закон о реорганизации столичных промзон, который определит основные правовые и экономические механизмы реорганизации промышленных зон.

Игорь Шустов, руководитель ГКУ «Московский центр градостроительного развития территорий», отметил, что благодаря реорганизации промзон Москва создаст новые рабочие места рядом с жильем на периферии города и позволит соблюсти разумный баланс жилых кварталов и рабочих мест.

По словам Натальи Макарчук, начальника управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста, этот закон позволит разумно развивать промышленные территории в ситуации, когда в большинстве случаев у собственников земель отсутствует единый план дальнейшего развития площадки.

В свою очередь, Валерий Беккер, заместитель руководителя «НИ и ПИ Генплана Москвы», заявил, что промышленные территории Москвы со временем стали неэффективно используемыми, именно поэтому важно комплексное освоение территорий с созданием жилья и рабочих мест.

Очередной успех организатора 31-ой выставки-ярмарки «Недвижимость 2014» - ООО «Привет-Медиа» при поддержке Российской Гильдии Риэторов, Ассоциации инвесторов Москвы, ДСК-1 и Правительства Москвы, очевиден и закономерен!

 Каждый хороший агент по недвижимости стремится заключать больше сделок, эффективнее использовать рекламу и успешнее обслуживать клиентов. Однако в процессе работы сталкивается с множеством трудностей, среди которых:

1) Изменения в законодательстве

Риэлтору трудно уследить за ними и вовремя перестроить работу.

Так, нотариальное удостоверение сделки позволяет сократить срок регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с 2 недель до 5 дней. Далеко не все риэлторы знают об этой возможности. Особенно это важно для тех случаев, когда расчет между сторонами по договору поставлен в зависимость от срока регистрации права.

2) Отсутствие плана продвижения объекта. Как правило, информацию о нем просто «кидают» на доски объявлений в Интернете и газетах. Максимум – используют листовки.

В то время как существует множество каналов продвижения в онлайне и оффлайне. Например, отличный и малозатратный способ сдать квартиру – нарисовать инфографику и разместить ее в соцсетях.

3) Нет скриптов продаж (прописанного сценария исходящего звонка и ответа на входящий). Это приводит к тому, что иногда риэлтору удается эффективно поговорить с клиентом, иногда – нет.

Более того, многие агенты искренне считают, что цель первого телефонного разговора с потенциальным клиентом – ответить на его вопросы. На самом деле следует, в первую очередь, договориться о встрече, а не утолять любопытство звонящего.

4) Нет широкой базы потенциальных клиентов. Продвинутые риэлторы заносят КАЖДОГО, кто реально интересуется объектом, но не покупает, в отдельный список - «инкубатор». И возвращаются к нему при продаже очередного объекта.

5) Отсутствует постоянный поток клиентов-собственников или риэлтор вообще с ними не работает.

6) Руководителям АН не всегда легко найти работников, удовлетворяющих всем требованиям работы в сфере недвижимости. Постоянная текучка кадров выматывает, а обученный персонал охотно уходит к конкурентам или в свободное плавание.

7) Многие риэлторы работают по свободному графику, и им трудно сделать самостоятельную работу эффективной. Время уходит впустую, приходится «раскачиваться» перед звонком клиенту или показом.

Это лишь 7 проблем из тех, с которыми сталкивается риэлтор. Как их решить, где найти ответы на волнующие вопросы?

Приходите на Форум по недвижимости ProfiRealt.

Он состоится в разгар делового сезона – 9-10 октября в отеле «Богемия» по адресу Железнодорожная, 72

На Форуме встретятся все участники рынка недвижимости Саратовской области, а также представители крупнейших банков и госструктур (Кадастр, Росреестр). Генеральный партнер форума по недвижимости ОАО «Сбербанк России».

Присоединяйтесь! Это отличная возможность повысить прибыль, сделать свою работу продуктивнее, а клиентов – довольнее.

Регистрируйтесь на форум