Ситуация с активностью покупателей.

Регулярный ежемесячный опрос более 150 агентств недвижимости и риэлторов выявил одну главную тенденцию первого полугодия 2015 года — резкое снижение звонков по рекламе продаваемых и сдаваемых в аренду объектов.

Январь и февраль показывали разнонаправленные отзывы о резком снижении активности покупателей. В середине марта была зафиксирована полная остановка рынка. А начиная с апреля 2014 года, мнения риэлторов разделились. Появилась одна, меньшая, но более оптимистичная часть риэлторов, которая начала делать сделки пусть и не в таком объёме как в 2014 году, но сделки и звонки пошли.

Другая же часть (более половины) риэлторов по-прежнему жалуется на минимальное количество, либо полное отсутствие телефонных звонков. Чтобы понять такой феномен, мы проверили и улучшили xml-выгрузку на сайты-партнёры, усилили модерацию портала, а также улучшили поисковую выдачу на самом портале. После проведённых мероприятий мы с уверенностью можем сказать, что продвижение объектов по тарифу «Профи» происходит равномерно и качественно. Однако жалобы на отсутствие звонков у группы риэлторов остались.

Сколько не рекламируй объект, у которого есть аналоги дешевле, всё равно сначала продаются те, что дешевле. Это аксиома рынка недвижимости. Интенсивное продвижение продаваемого объекта на рынке не даст эффекта, если на рынке присутствуют аналогичные объекты дешевле. С особой силой эта тенденция проявляется в период кризиса рынка недвижимости.

Феномен объяснился просто — риэлторы, у которых есть звонки, снизили цены своих объектов. Казалось бы, риэлтору и продавцу просто остаётся зайти на несколько ведущих сайтов по недвижимости, применить фильтр «цены», сделать выводы, убедить собственника снизить цену и работать с покупателями.

Но…

Сделав это, мы получим в лучшем случае выборку самых дешёвых объектов по районам города. Например, в выборке по Ленинскому району будут участвовать и Жасминка и Солнечный и 2-я дачная. Такая «аналитическая солянка» вызовет лишь улыбку у любого риэлтора и не только.

Самые дешёвые объекты по цене могут быть совсем не самыми дешёвыми по цене за квадратный метр, и наоборот. А объявления - «дисконт-фейки» по несуществующим «супердешёвым» ценам совсем собьют с толку риэлтора, а главное не убедят собственника к коррекции цены.

Для получения достоверной равновесной цены и расчёта коррекции цены объекта исследовать 4–10 аналогичных объектов мало. Для уточнения и понимания тенденции рынка необходимо исследование сотен и тысяч аналогичных объектов в очень узком секторе выборки. С учётом и микрорайона, и улицы, и этажности, и материалов стен, и комнатности. Затем такую выборку необходимо «очистить от статистического мусора», для того, чтобы не снижать цену слишком много и не прогадать, что ещё более усложняет задачу.

Ценовой ступор.

В связи с шокирующей и кризисной ситуацией начиная с декабря 2014 года, большинство покупателей заняли выжидающую позицию. В их головах поселился миф: «Кризис только начинается, цены скоро упадут на 30%, надо только подождать и тогда покупать всё по-дешёвке».

По мнению директора крупнейшего Саратовского агентства недвижимости «Империя» Эдуарда Карпова, 85% сделок на рынке — альтернативные. То есть, покупая, покупатель одновременно что-то продаёт, и ему должно хватить денег на новую покупку. Соответственно, он вынужден поднимать цену только из-за того, что кто-то поднял до этого. И так по цепочке, а цепочка соединяется в порочный круг, загоняя весь рынок в ценовой ступор. Оставшиеся 15% сделок — инвестиционные. То есть, покупатель покупая, вкладывает временно свободные денежные средства для получения в последствии доходов от сдачи приобретённого объекта в аренду и от роста цены объекта.

Покупатели-инвесторы — более продвинутые специалисты, и начитавшись статей о кризисе на рынке недвижимости, просто ждут «ценового дна», которое, по их мнению, ещё не наступило.

И та и другая группа покупателей хочет снижения цен. Только на сколько именно процентов это снижение состоится, когда и в каком секторе рынка, и состоится ли вообще не знает никто. Что вносит серьёзную нервозность на первичный и вторичный рынок недвижимости Саратова и Энгельса.

Сравнительно-рыночный анализ.

На портале недвижимости «Фоториэлт» создана новая уникальная услуга Сранительно-рыночный анализ («Оценка»), которая позволяет решить вышеуказанные проблемы качественно и за 1–2 секунды.

Начиная с 1 января 2014 года, портал накопил в архиве несколько сотен тысяч единиц отмодерированных объектов экспозиции, что наконец-то позволило применить научные методы для формирования статистики и анализа рынка недвижимости Саратовской области. При проведении сравнительно-рыночного анализа по этим данным осуществляется узкая выборка объектов, затем данные подвергаются тщательной проверке и очистке по методу Российской Гильдии Риэлторов, что впервые в Саратовской области позволяет увидеть максимально приближенную к реальности ценовую динамику узкого сегмента рынка недвижимости Саратовской области, с учётом данных по улице, микрорайону (ориентиру), району, городу, комнатности, этажности, материалу стен и т. д. К сожалению, применить научные методы анализа пока удалось не ко всем типам недвижимости в связи с нехваткой данных. Для проведения более широкого ценового анализа по таким типам недвижимости как: коммерческая, дома, коттеджи, дачи, комнаты, уже на этой неделе на портале заработает раздел «Цены».

Рассмотрим конкретный пример:

Проведя сравнительно-рыночный анализ объекта, мы чётко увидели тенденции сектора 1 — комнатных квартир в кирпичных домах, этажностью более 5 этажей в Юбилейном посёлке г. Саратова. На графике чётко видно два ценовых пузыря, о возникновение которых, я предупреждал в своей статье в августе 2014 года. Первый произошёл весной 2014 года после первого (малого) ослабления рубля, и спокойно сдулся к лету этого же года. Второй же пузырь, более крупный и растянутый, произошёл сразу после всем известного резкого ослабления курса рубля в конце 2014-начале 2015 годов, и не сдулся до сих пор.

Понятно, что такое резкое повышение цен в исследуемом секторе не имеет фундаментальных причин. Спрос не вырос, себестоимость строительства на тот момент тоже. Предложение не сократилось. Рост цен вызван просто паническим страхом резкого и сильного обесценения рубля и, как следствие, изменения всего уровня цен и усиления инфляции.

Давайте вспомним панические прогнозы прошедших декабря-января: «Доллар будет стоить минимум 70, а то и все 200 рублей. Всё сильно подорожает, а рубли снова никому не будут нужны как в 90-е». С этими мыслями люди бездумно скупали прошлой зимой валюту, оргтехнику, иномарки, квартиры, коммерческую недвижимость, золото. Что из этого получилось первыми поняли «счастливые» обладатели оргтехники. Но собственники недвижимости ещё не до конца осознали необходимость ценовой коррекции. А ведь коррекция явно нужна, но конечно не на 30%, всего лишь на 5–15% для того, чтобы просто вернуться к ценам октября 2014 года.

Рассмотрим ещё пример: 

Здесь проведён сравнительно-рыночный анализ по тем же параметрам, что и на предыдущем графике, но для 3-х комнатных квартир. Наглядно видно, что тенденции другие. Весеннего пузыря не было. Более того, в августе было существенное снижение цен. Зимой цены повысились, но в марте уже успели снизиться. Ясно, что трёхкомнатные квартиры — не инвестиционная недвижимость. В неё почти не вкладываются инвесторы-спекулянты, и коррекция таким объектам нужна более умеренная. Что ещё раз подтверждает, что осенне-зимнее повышение является следствием панического «бегства сбережений из слабеющего рубля».

Осенью 2014 года ведущий аналитик Российской Гильдии Риэлторов — Геннадий Моисеевич Стерник — спрогнозировал кризис на рынке недвижимости в 2015–2016 годах. Однако, ни в его прогнозах, ни в других нет и намёка на повышение цен. Если таковые повышения и возможны, то речь идёт только о временных вздутиях цен с последующим их снижением — «ценовые пузыри».

И в первом, и во втором вышеуказанных примерах видно, что для того, чтобы продать объект, необходимо снижение цены, которое так ждёт покупатель. Но в каждом конкретном случае — своё. И явно не на 30%, как мечтают многие выжидающие покупатели.

Как выйти из ценового ступора?

1. Риэлторам нужно разъяснять продавцам результат сравнительно-рыночного анализа с целью снижение цены, хотя бы до уровня октября 2014 года. В анализе продавец может не поверить графику, оценке, но списку представленных объектов-аналогов по более дешёвой цене не поверить трудно.

2. Риэлторам нужно разъяснять покупателям результат сравнительно-рыночного анализа с целью обоснования выгодности цены.

3. Покупатели и продавцы могут самостоятельно пользоваться Сравнительно-рыночным анализом на портале Фоториэлт для того, чтобы наконец-то разобраться по каким объектам необходимо снижение цен и на сколько, а какие цены уже являются выгодными и пора покупать объект.

Эти действия начнут оздоравливать ситуацию прежде всего в секторе альтернативных сделок, указанным выше причинам, а затем и сектор инвестиционных, а в конечном итоге, приведут к оживлению всего рынка уже этим летом (2015 года), несмотря на кризис.

Как пользоваться Сравнительно-рыночным анализом (оценкой):

Эта услуга сегодня доступна любым зарегистрированным пользователям портала «Фоториэлт» использующих тариф «Профи». В тарифе «Профи» пользователи без дополнительных затрат получают ещё и:

• возможность привлечения клиентов по ипотеке;

• участие в Системе партнёрских продаж;

• дополнительные поднятия объектов всего за 1 рубль;

• возможность использования своего видео в объявлениях. Пример.

• размещение визитки агентства или риэлтора на страницах сайта

• автоматическую выгрузку всех объявлений на 40 ведущих сайтов по недвижимости

• дополнительные скидки на все услуги портала.

Источник: http://realtfin.com/

Госдума вместе с предпринимательским сообществом готовит законопроект "О регулировании риелторской деятельности". Вопрос о необходимости регулирования звучал давно, как со стороны участников рынка, так и органов власти.

Представители бизнеса считают, что самым эффективным регулятором отрасли будет введение обязательного саморегулирования. Об этом рассказали участники "круглого стола" "Регулирование в риелторском бизнесе".

Впрочем, обязательное саморегулирование является более предпочтительным вариантом и для органов власти, так как нести ответственность за деятельность своих членов и выдавать допуски компаниям и физлицам будут СРО, а не государство, как в случае с лицензированием. "Я не уверена, что государство готово нести финансовую ответственность за деятельность черных риелторов. В этом смысле самым эффективным инструментом будет обязательное саморегулирование, когда профессиональное сообщество берет на себя соответствующие риски, но и оно же выдает допуск на рынок", - говорит Елена Николаева, первый зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.

По ее словам, переход на обязательное саморегулирование сделает рынок недвижимости более прозрачным и понятным для клиентов. "На этом рынке сложилась недобросовестная конкуренция: вместе с профессиональными компаниями, которые вкладывают усилия в подготовку своих кадров и работают максимально прозрачно, трудится большое количество риелторских агентств, которые не готовы также открыто и добровольно работать. Часть таких компаний работают по принципу антириелторов, но за их деятельность никто ответственности не несет, - комментирует Елена Николаева. - Прежде чем приступить к регулированию, важно понимать, кто должен обладать доступом на этот рынок: физлицо, обладающее определенным набором профессиональных умений и навыков или регулируемое юрлицо, у которого в списке сотрудников должны быть люди, прошедшие определенные профессиональные экзамены".

Декан Международного университета в Москве Манюшис Юозович отметил, что сегодня важно определиться с формой регулирования, должно ли это быть государственное лицензирование или это будет аттестация риелторских компаний от имени профессионального сообщества. "Нужно выделять два вопроса: формирование системы общественной оценки риелторской деятельности и формирование подготовки и переподготовки кадров в этой отрасли. В 90-е годы в Москве существовала жесткая процедура лицензирования, которую осуществляло Москомимущество, там был установлен строгий порядок. Компания получала лицензию только после того, как минимум два профессиональных риелтора сдавали экзамен в Москомимуществе. Подготовкой этих компаний занимался целый ряд университетов", - рассказал Манюшис Юозович. Он подчеркнул, что было бы неплохо восстановить подобную систему подготовки риелторских кадров.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, напомнил, когда в 2002 году лицензирование было отменено, риелторы заметили, что на рынке стали появляться недобросовестные игроки. Кроме того, сегодня в риелторском бизнесе крайне недобросовестная конкуренция. "Должны быть определенные и понятные правила игры как для потребителя услуг, так и для тех, кто их оказывает. Основная проблема связана с легким выходом на рынок, любой может сказать, что он хочет заниматься риелторской деятельностью и открыть свою компанию под видом компетентного и квалифицированного риелтора. Значительная доля риелторских услуг оказывается маклерами, которые вообще не заключают договор, и эта сфера наиболее не защищена с точки зрения потребителя. Наш потребитель за редким исключением знает свои права и обязанности", - говорит Константин Апрелев.

По его мнению, государство заинтересовано в создании более прозрачных правил игры, ведь именно оно должно создавать определенные социальные гарантии безопасности граждан. В свою очередь потребители хотят безопасности и качественного обслуживания, а профессиональные участники - понятных правил игры и добросовестной конкуренции на рынке.

"Российская Бизнес-газета" №999 (20)

Участникам предлагается дистанционная методическая поддержка (Skype, e-mail) в течение двух недель после окончания семинара.

Подача заявки по телефону 8 (8452) 469-439, 8 967 507 74 41

Или по электронному адресу Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript .

Для руководителей - Управление отделом продаж

(Планирование и управление результатом. Управление исполнительностью и ответственностью подчиненных. Эффективная работа со стажерами. Бизнес -процессы - семинар 8 академических часов)

Для агентов - Эффективные продажи: технология, эмоциональный интеллект и антикризисная тактика (семинар 8 академических часов)

блог Яны Лурье

Госдума во втором и третьем чтениях приняла закон, который позволяет направлять средства материнского капитала на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту. Причем делать это можно будет в любое время с момента рождения или усыновления второго и последующих детей.

За 2009–2014 годы большинство семей использовали маткапитал именно на улучшение жилищных условий — почти 2 млн. из 3 млн. воспользовавшихся им. Однако, согласно действующему законодательству, родители могли направлять эти средства на уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту только после того, как второму ребенку исполнится три года. Кроме того, в настоящее время капитал можно тратить на уплату лишь основного долга и процентов по кредитам. Принятый документ снимает эти ограничения.

Зампред комитета Госдумы по вопросам семьи, женщин и детей Лариса Яковлева пояснила, как будут работать новые правила: «Родился ребенок, получили сертификат, получаем кредит, первоначальный взнос платим из средств материнского капитала». По словам Яковлевой, закон будет распространятся на все виды кредитов, включая валютный. Таким образом, существенно расширяются возможности граждан по использованию материнского капитала, отметила она. Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Источник: Российская Газета.